销售目标达成，维持买入

交银国际研究 公司更新 内地房地产 收盘价 港元6.64 目标价 港元10.70↓ 潜在涨幅 +61.1% 2023年12月8日 越秀地产(123HK) 销售目标达成，维持买入 23财年销售目标达成。越秀集团公布了2023年11月的经营数据，实现 合同销售额118.75亿元人民币，合同建筑面积33.23万平方米，分别同比增长0.4%和下降0.7%。截至23年首11个月，公司累计实现合同销售人民币1,329.1亿元，同比增长29.1%，完成全年销售目标人民币1,320亿元的100.7%。 个股评级 买入 1年股价表现 123HK恒生指数 23年在上海新增第二个项目。越秀亦宣布以47.85亿元人民币中标上海普陀区别新泾工业园区地块，為越秀今年在上海新增的第二个项目。该项目用地面积40,150平方米，容积率建筑面积72,270平方米，平均楼面地价 66,210元/平方米。同时，该项目的平均售价上限为人民币10.2万元/平方米，与长宁和普陀地区的其他项目基本一致。包括所有其他成本，我们估计该项目的总成本约为人民币8.4万元/平方米，毛利率約为17%，与公司开发项目平均17-18%的毛利率一致。 年初至今总购地人民币474亿元。包括上海新项目在内，越秀截至2023 年已新购入19个项目，规划总建筑面积约360万平方米，总代价达人民 币474亿元，占截至2023年首11个月已实现合同销售总额约36%。我们认为越秀集团正按计划补充土地储备以维持土地储备增长，同时保持净负债率稳定在約60%水平。 维持买入评级。鉴于市场环境不确定性导致新项目的预期利润率较低，我们相应下调了越秀的长期利润率预期和盈利预测。然而，我们认为越秀的销售业绩仍然领先大多数同业，并且是在不利市场条件下率先完成全年销售目标的开发商。我们保持对越秀买入评级，目标价调整至10.7港元，较资产净值折让50%(之前為45%)，维持越秀为我们2024年行业首选。 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 12/224/238/2312/23 资料来源:FactSet 股份资料 52周高位(港元)11.91 52周低位(港元)6.64 市值(百万港元)26,551.70 日均成交量(百万)4.21 年初至今变化(%)(21.63) 200天平均价(港元)8.76 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 财务数据一览年结12月31日 2021 2022 2023E 2024E 2025E 收入(百万人民币) 57,379 72,416 82,226 92,698 102,832 同比增长(%) 24.1 26.2 13.5 12.7 10.9 核心利润(百万人民币) 4,150 4,240 4,264 4,932 5,541 核心每股盈利(人民币) 1.34 1.37 1.17 1.23 1.38 同比增长(%) 3.2 2.2 -14.4 4.6 12.3 前EPS预测值(人民币) 1.13 1.21 1.48 调整幅度(%) 3.9 1.3 -7.0 市盈率(倍) 4.5 4.4 5.2 5.0 4.4 每股账面净值(人民币) 14.93 15.32 16.07 15.37 16.30 市账率(倍) 0.41 0.40 0.38 0.40 0.37 股息率(%) 8.8 9.0 7.7 8.1 9.0 资料来源：公司资料，交银国际预测 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:越秀地产(123HK)目标价及评级 港元 11.48 10.70 9.84 10.33 14.00 12.00 10.00 股价目标价买入中性沽出 8.00 6.00 4.00 2.00 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-03 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 2024-06 2024-09 0.00 资料来源:FactSet，交银国际预测 图表2:交银国际内地房地产覆盖公司股票代码公司名称评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 123HK越秀地产买入 6.64 10.70 61.1% 2023年12月08日 内地房地产 3383HK雅居乐集团买入 0.79 1.16 46.8% 2023年12月01日 内地房地产 1109HK华润置地买入 25.70 42.82 66.6% 2022年05月24日 内地房地产 3319HK雅生活服务买入 3.41 8.22 141.1% 2023年08月29日 物业服务 6098HK碧桂园服务买入 6.54 18.50 182.9% 2023年03月29日 物业服务 2669HK中海物业买入 5.89 10.80 83.4% 2023年03月23日 物业服务 6626HK越秀服务买入 2.38 5.35 124.8% 2023年03月09日 物业服务 9928HK时代邻里中性 0.49 0.60 22.4% 2023年11月30日 物业服务 资料来源:FactSet，交银国际预测，截至2023年12月8日 财务数据 损益表(百万元人民币) 现金流量表(百万元人民币) 年结12月31日 2021 2022 2023E 2024E 2025E 年结12月31日 2021 2022 2023E 2024E 2025E 收入 57,379 72,416 82,226 92,698 102,832 税前利润 11,192 11,109 12,361 14,003 15,533 主营业务成本 (44,896) (57,610) (66,565) (74,891) (83,277) 合资企业/联营公司收入调整 (415) 97 (563) (667) (920) 毛利 12,482 14,806 15,661 17,807 19,555 折旧及摊销 346 429 381 400 420 销售及管理费用 (3,213) (3,811) (4,276) (4,820) (5,347) 营运资本变动 (7,448) 0 (2,306) 1,460 1,385 其他经营净收入/费用 (35) 211 190 122 175 利息调整 (2,884) (279) (496) (438) (388) 经营利润 9,235 11,206 11,575 13,109 14,382 税费 (5,565) (6,005) (5,202) (5,586) (6,386) 财务成本净额 (350) (279) (496) (438) (388) 其他经营活动现金流 99 (2) (224) (229) (233) 应占联营公司利润及亏损 415 (97) 563 667 920 经营活动现金流 (4,676) 5,349 3,951 8,944 9,411 负债净变动 8,219 12,764 3,121 (852) (7,310) 资产负债简表(百万元人民币) 权益净变动 0 0 8,299 0 0 截至12月31日202120222023E2024E2025E股息 (1,641) (1,660) (1,694) (1,703) (1,970) 现金及现金等价物32,76621,84633,08836,77733,713其他融资活动现金流 9,215 (2,767) 3,150 3,333 3,438 应收账款及票据25,43525,21928,75832,42135,965融资活动现金流 15,793 8,337 12,876 778 (5,843) 存货26,64031,29331,33331,09730,817 汇率收益/损失 (45) 0 0 0 0 年初现金 28,214 32,766 21,846 33,088 36,777 年末现金 32,766 21,846 33,088 36,777 33,713 投资物业10,98211,12411,34611,57311,805财务比率 其他非经营净收入/费用 1,542 0 222 227 231 税前利润 10,842 10,830 11,865 13,565 15,145 税费 (5,569) (4,692) (5,141) (5,878) (6,562) 净利润 5,274 6,137 6,724 7,688 8,583 作每股收益计算的净利润 4,150 4,240 4,264 4,932 5,541 资本开支 (1,272) (1,400) (1,540) (1,694) (1,863) 投资活动 (10,535) (3,578) (3,936) (4,329) (4,762) 其他投资活动现金流 5,288 (5,539) (109) (10) (7) 投资活动现金流 (6,519) (10,517) (5,584) (6,032) (6,633) 开发中物业及土地预付款 164,103 185,510 185,742 184,379 182,763 其他流动资产 13,860 20,105 20,214 20,224 20,231 总流动资产 262,804 283,974 299,136 304,898 303,489 物业、厂房及设备 7,923 8,736 9,894 11,188 12,631 无形资产 429 521 521 521 521 合资企业/联营公司投资 23,548 29,628 34,127 39,123 44,805 其他长期资产 8,169 12,369 14,027 15,931 18,106 总长期资产 51,051 62,378 69,915 78,336 87,868 总资产 313,855 346,352 369,051 383,234 391,357 短期贷款 29,802 15,744 22,050 24,781 15,736 应付账款 34,699 43,873 45,392 51,070 56,789 其他短期负债 118,120 118,893 120,562 120,703 120,481 总流动负债 182,621 178,510 188,004 196,554 193,006 长期贷款 45,732 72,554 69,369 65,786 67,521 其他长期负债 11,135 10,496 10,407 10,305 10,191 总长期负债 56,867 83,050 79,775 76,091 77,712 总负债 239,488 261,559 267,779 272,645 270,718 股本 18,035 18,035 26,334 26,334 26,334 储备及其他资本项目 28,201 29,395 32,132 35,531 39,276 股东权益 46,236 47,430 58,466 61,865 65,610 非控股权益 28,131 37,363 42,806 48,724 55,030 总权益 74,367 84,793 101,272 110,589 120,639 年结12月31日 2021 2022 2023E 2024E 2025E 每股指标(人民币)核心每股收益 1.340 1.369 1.172 1.225 1.377 全面摊薄每股收益 1.340 1.369 1.172 1.225 1.377 每股股息 0.536 0.547 0.468 0.489 0.550