建筑材料行业11月行业数据点评：新开工迎边际好转，需求端新政下二手房有望先行修复

事件：2023年12月15日，国家统计局公布2023年11月宏观投资数据。2023年1-11月全国固定资产投资（不含农户）46.08万亿元，累计同比+2.9%，增速较2023年1-10月不变；11月固定资产投资额（不含农户）环比（季调）+0.26%。 分项来看，2023年1-11月基础设施建设投资（不含电力）累计同比+5.8%，增速较2023年1-10月收窄0.1个百分点，其中，铁路运输业投资累计同比+21.5%，增速较2023年1-10月收窄3.3个百分点，道路运输业投资累计同比-0.2%，增速较2023年1-10月收窄0.2个百分点。 2023年1-11月全国房地产开发投资10.40万亿元，累计同比-9.4%，降幅较2023年1-10月扩大0.1个百分点；其中住宅投资完成额7.89万亿元，累计同比-9.0%。 2023年1-11月商品房销售面积约10.05亿平方米，累计同比-8.0%，降幅较2023年1-10月扩大0.2个百分点。2023年1-11月房屋新开工面积累计8.75亿平方米，累计同比-21.2%，降幅较2023年1-10月收窄2.0个百分点；房屋施工面积累计83.13亿平方米，累计同比-7.2%，降幅较2023年1-10月收窄0.1个百分点；房屋竣工面积累计6.52亿平方米，同比+17.9%，累计增速较2023年1-10月收窄1.1个百分点。由于统计局不再公布土地购置面积等土地市场指标，我们选择财政部口径来替代，2023年1-11月地方本级政府性基金收入中，国有土地使用权出让收入累计42031亿元，累计同比-17.9%，较2023年1-10月降幅收窄2.6个百分点。 2023年1-11月全国水泥累计产量18.67亿吨，累计同比-0.9%，降幅较2023年1-10月收窄0.2个百分点。2023年1-11月全国平板玻璃累计产量8.78亿重箱，累计同比-6.0%，降幅较2023年1-10月收窄1.6个百分点。 房地产需求端：一线城市需求端政策再迎松绑，二手房有望先行修复。11月单月房地产销售呈现季节性环比小幅修复，但单月0.79亿平的绝对值仍位于近年来同期低点，当前内生修复动力趋弱，9月一线城市放松“认房不认贷”的政策效果基本结束： 1）销售面积在公告和计算口径下累计同比降幅持续扩大，11月单月环比略微上升、同比降幅扩大：根据统计局公告值，2023年1-11月商品房销售面积累计同比降幅扩大0.2pct至-8.0%，计算口径下累计同比降幅扩大0.4pct至-17.1%；从单月情况来看，11月单月销售面积0.79亿平，环比+2.0%，同比降幅扩大0.9pct至-21.2%。 2）房价持续呈现下行趋势，购房预期不利因素未解除：根据统计局70大中城市价格指数，各线城市新建商品住宅销售价格环比下降，一线/二线/三线分别环比-0.3%/-0.3%/-0.4%。二手住宅销售价格同样呈现环比下降趋势，一线城市仅9月新政初始出现一个月的环比上涨，后续降价趋势加速。 12月14日，北京和上海相继放松房地产调控政策，政策概括为降低首套房和二套房首付比例、下调房贷利率下限、优化普宅认定标准，同时北京延长房贷的最长期限。我们认为，此次调整是继9月一线城市松绑“认房不认贷”之后的又一重大调整，一线城市除限购外基本应放尽放，和9月一线城市新政相比： 政策发力点不同：9月一线城市优化限贷方面的“认房不认贷”，通过优化首套房认定标准，释放部分改善置换需求，由于需要先出售名下住房才能按首套房申请贷款，所以导致卖房数据增加；而此次政策同时下调首套房和二套房首付比例和房贷利率，并且扩大普宅范围，我们认为从降低购房门槛和成本方面来看，此次政策力度更强。 从政策效果预判来看：9月新政后一线城市房价企稳一个月后加速向下，以价换量现象明显。此次政策力度或更强，配合9月新政放松的首套房认定标准预计能更大的降低购房门槛，且叠加即将到来的年末销售旺季，我们认为量的修复有望率先出现，由于普宅认定主要影响交易税费，二手房表现或优于新房。但我们认为当前制约需求收敛至合理中枢的核心矛盾依然存在，居民购买力的修复以及预期的改善仍需政策的持续呵护。 房地产投资端：低基数下新开工迎边际好转，需持续关注三大工程的托底作用。投资端各项指标中，新开工面积累计同比降幅收窄2.0pct至-21.2%、施工面积累计同比降幅收窄0.1pct至-7.2%，在开工及施工端累计同比连续负增长的情况下，房地产开发投资完成额累计同比降幅扩大0.1pct至-9.4%。从资金端来看，2023年1-11月房地产开发资金来源累计同比降幅收窄0.4pct至-13.4%，房企资金压力仍然存在且是影响房企拿地和开工的主要因素。竣工数据在保交楼政策的持续推动下依旧保持韧性，而新开工增速出现边际好转，累计同比降幅收窄2.0pct、单月环比+17.39%、单月同比+4.67%，单月同比在自21年4月以来连续31个月负增长后首次转正，我们认为低基数是一方面原因，24年需重点关注城中村改造、保障房建设对于投资端的拉动作用。 11月固投及基建增速持续下降，看好专项债提速后落地更多实物工作量。2023年1-11月全国固定资产投资完成额累计同比增速2.9%，较上月持平，其中基础设施建设累计同比持平，增速收窄8.3pct，年初以来增速持续下滑，或主要系23H1专项债发行和项目落地慢于预期。我们认为，24年稳增长趋势不变，基建或仍会发挥逆周期调节作用，提前下达24年专项债限额+万亿国债的发行或驱动后续基建投资重新提速，推动更多实物工作量落地，带动基建需求提速。 水泥：上周部分省份水泥价格继续推动上涨。供给端，北方省份继续错峰生产，南方地区变化不大，属于部分停产，供应格局稳定；需求端，北方受天气影响季节性持续减弱，南方地区局部仍有部分赶工需求；成本端，燃料价格维持高位，但对近期水泥价格影响不大。我们认为，城中村改造+万亿国债推动下明年地产及基建都有积极政策支持，当前节点看2024年，水泥需求有望受益于开工端企稳，有望呈现需求改善、利润修复趋势：1）城中村改造推进利好地产筑底企稳：23年7月国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》后，21个超大特大城市城中村改造推进蓄势待发，截止10月各地上报住房城乡建设部城中村改造信息系统已入库城中村改造项目达162个。房地产投资趋势向下是影响水泥需求周期变化的关键因素，2022-2023年水泥市场持续下行导致行业利润快速收缩，而城中村改造、保障房建设、“平急两用”公共基础设施三大工程的推进或给当前低迷的市场带来一针强心剂，对于产业链的需求拉动产生积极作用。2）万亿国债或对明年基建端产生积极效果：23年10月24日，十四届全国人大常委会第六次会议上明确中央财政将在今年四季度增发2023年国债1万亿元，并通过转移支付方式全部安排给地方，其中23年拟安排使用5000亿元，结转24年使用5000亿元。截止23年11月17日，财政部已在建立增发国债项目实施工作机制、加强部门协同+组织项目申报和审核，并向地方印发通知+按照国债发行计划，合理把握发行节奏，推动增发国债平稳顺利发行三方面取得最新进展。 我们认为，地产与基建链仍是稳经济的重要一环，后续需求有望持续恢复，低估值、高分红的水泥板块将最受益，建议关注龙头海螺水泥、华新水泥及弹性标的上峰水泥。 玻璃：上周浮法玻璃市场成交氛围好转，价格小幅上涨，华中局部涨幅偏强。根据卓创资讯，上周国内浮法玻璃均价1984.33元/吨，环比上涨24.97元/吨，涨幅1.27%，环比由跌转涨。1）需求及价格端：周内期现商提货带动主产区沙河、湖北出货好转，叠加中下游库存低位，市场成交氛围好转，浮法厂去库明显，库存压力得到有效缓解；2）供应端：周内产线放水停产3条，供给有所收缩；3）成本端：8-10月纯碱价格在经历了6-7月的下降后迎来上涨，11月以来价格再次迎来下降，玻璃盈利情况有所改善，但上周纯碱价格继续出现上涨，压缩行业利润空间。 我们认为，24年行业或呈现供需双升的紧平衡。在当前浮法玻璃产能置换政策下，新增产能愈发困难，行业进入到存量产能博弈阶段；短期在盈利恢复的推动下，复产产线增多，浮法玻璃在产产能接近历史高位，淡季供给端压力或凸显；但对24年需求端来看，“保交楼”政策推动下，24年待交付的住房规模依旧较大，同时21年地产销售的高基数仍有望支撑24年的竣工，24年浮法玻璃或是供需双升的走势，价格呈现淡旺季波动，成本下行趋势下盈利或同比有所提升；同时关注龙头企业产业链延伸的进展，带来新的业绩增长点。建议重点关注旗滨集团、信义玻璃、金晶科技。 投资建议：政治局会议提出“以进促稳、先立后破”的政策基调，要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，且财政政策要适度加力、提质增效，包括此前万亿国债发行用于水利基建建设以及央行重启PSL支持三大工程，意味着明年赤字率或将有所上升，这对于明年基建投资或有新的增量，而三大工程的推进，将有效缓解当前房地产市场的下滑压力。我们认为，当前地产销售等基本面持续走弱，市场信心疲软，而近期房企融资政策有所优化，以及广州、深圳在“认房不认贷”基础上，进一步优化购房政策，北京、上海等区域地产政策继续放松预期也在增强，更强的刺激政策有助于提升市场信心；同时，城中村改造、保障性住房的建设以及平急两用三大工程或给当前低迷的市场带来一针强心剂，对于产业链的需求拉动产生积极作用，前期的万亿国债对水利防汛的支持以及保障房新一轮房改，预期明年地产及基建都有积极政策支持，行业底部或愈发清晰；而板块行至当前位置，估值性价比凸显，一方面基本面的走弱或加快相关政策出台托底需求，另一方面到明年3月份前将迎来一段业绩真空期，市场对于政策的敏感度提升，估值切换行情或上演； 1）可以关注三条主线，一是消费建材龙头调整后的估值性价比，在行业下行周期，龙头仍体现出很强的经营韧性，α属性逐步凸显，建议关注石膏板龙头北新建材（石膏板经营稳健，防水触底回暖，盈利能力超预期，拟收购嘉宝莉补强涂料）、东方雨虹（加速战略调整，经营结构优化）、伟星新材（零售业务占比高，经营稳健，经营质量优质）、三棵树（国内涂料龙头，小B+C端业务稳健增长）； 2）其次，地产开工端经历了2年大幅调整后，明年或触底企稳，关注开工端低估值的志特新材（铝模板龙头，上半年利空出尽，产能释放支撑成长）、海螺水泥（低估值、高分红、基本面进入周期底部）、华新水泥（国内水泥业务进入周期底部，海外水泥业务+骨料等非水泥业务盈利突出支撑业绩抵抗周期波动，低估值高股息）等，万亿国债及城中村改造助力明年开工端需求； 3）最后关注低估值的公元股份（减值计提卸下包袱，盈利有望重回稳态）、科顺股份（低估值，低基数，高弹性）、青鸟消防（消安龙头，新一轮股权激励提振士气）、蒙娜丽莎（工程与零售占比均衡，弹性十足）、兔宝宝（零售端稳步增长）等，普遍估值回落至10倍PE左右； 4）非地产链建议关注中硼硅药包材快速放量的山东药玻（模制瓶龙头，保持稳定增长）。 风险提示：固定资产投资低于预期；地产政策传导力度低于预期；环保督查边际放松，供给收缩力度低于预期；原材料价格大幅上涨带来成本压力。 附： 图1：2023年1-11月统计局房地产核心数据 固定资产投资： 图2：全国固定资产累计值及累计同比增速走势 图3：基础设施建设投资（不含电力）累计同比增速走势 图4：铁路运输业投资额及累计同比增速走势 图5：道路运输业投资额及累计同比增速走势 图6：地方政府新增专项债券发行额度累计值 图7：地方政府新增专项债券发行额度当月值 图8：2021年1月-2023年10月地方政府新增专项债券当月投向 图9：2023年10月地方政府新增专项债券投向 房地产销售： 图10：商品房销售面积累计值及累计同比 图11：商品房销售额累计值及累计同比 图12：商品房销售均价累计值及累计同比 图13：商品房待售面积及去化周期 图14：70个大中城市新建商品住宅价格指数（%） 图15