报告摘要
固定资产投资概览
- 整体投资：2023年1-11月全国固定资产投资（不含农户）总额为46.08万亿元，同比增长2.9%，与上月持平。
- 基础设施投资：基础设施建设投资（不含电力）累计同比增长5.8%，增速较上月收窄0.1个百分点。铁路运输业投资同比增长21.5%，增速放缓3.3个百分点；道路运输业投资同比下降0.2%，增速收窄0.2个百分点。
- 房地产相关投资：全国房地产开发投资总额为10.40万亿元，累计同比下滑9.4%，降幅较上月扩大0.1个百分点。其中，住宅投资完成额为7.89万亿元，累计同比下滑9.0%。
房地产市场动态
- 销售情况：11月单月房地产销售呈现季节性环比小幅修复，但销售面积仍位于近年同期较低水平。1-11月商品房销售面积累计同比减少8.0%，单月销售面积为0.79亿平方米，环比增长2.0%，但同比降幅扩大至-21.2%。
- 房价趋势：房价持续下降，一线城市9月“认房不认贷”政策效果基本结束后，房价加速下跌。一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二手住宅销售价格亦呈环比下降趋势。
政策调整与展望
- 政策影响：12月14日，北京和上海放宽房地产调控政策，涉及首套房和二套房首付比例下调、房贷利率下限调整及普宅认定标准优化，以及北京延长房贷期限。此次调整旨在加大购房支持力度，尤其是通过降低购房门槛和成本，预期短期内将促进需求端的恢复，特别是二手房市场。
- 需求端预期：鉴于当前需求内生动力不足，政策调整预计将对需求端产生积极影响，尤其是在量的修复方面。然而，制约需求的因素，如居民购买力和预期改善，仍需政策持续呵护。
房地产投资展望
- 新开工与竣工情况：新开工面积累计同比降幅收窄2.0个百分点至-21.2%，施工面积累计同比降幅收窄0.1个百分点至-7.2%。竣工数据继续保持韧性，单月同比首次转正，但仍需关注后续城中村改造、保障房建设对投资端的拉动作用。
基础设施与建材市场
- 固定资产投资与基础设施：11月固定资产投资额（不含农户）环比增长0.26%，基础设施建设投资累计同比增速略有下降。水泥和玻璃市场受到关注，预计在城中村改造和万亿国债的推动下，2024年市场有望受益于开工端企稳，呈现需求改善和利润修复的趋势。
投资建议
- 消费建材龙头：建议关注北新建材（石膏板经营稳健，防水业务触底回暖，盈利能力超预期）、东方雨虹（战略调整，经营结构优化）、伟星新材（零售业务占比高，经营稳健）、三棵树（国内涂料龙头，小B+C端业务稳健增长）。
- 地产开工端：关注志特新材（铝模板龙头，产能释放支撑成长）、海螺水泥（低估值、高分红）、华新水泥（国内水泥业务周期底部，海外业务盈利支撑）。
- 低估值标的：公元股份（减值风险释放，盈利有望回升）、科顺股份（低基数，高弹性）、青鸟消防（消安领域龙头，股权激励提振）、蒙娜丽莎（工程与零售业务均衡，弹性充足）、兔宝宝（零售端稳步增长）。
- 非地产链：推荐山东药玻（模制瓶龙头，保持稳定增长）。
风险提示
- 固定资产投资与房地产市场表现低于预期的风险。
- 地产政策传导力度不足的风险。
- 环保政策边际放松导致供给收缩力度低于预期的风险。
- 原材料价格上涨带来的成本压力。
