经济的新引擎

房地产行业2024年度策略报告： 行业复苏-经济的新引擎 地产研究团队 01 证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2023年12月14日 *请务必阅读最后一页免责声明 摘要 政策松绑销售触底回暖 •核心城市成交率先修复：从克而瑞统计的城市能级更高的30城数据来看，8月底一线城市认房不认贷的新政出台后，10月起30城新房销售与14城二手房数据均走出了6月以来的低谷，呈现修复的趋势。 •后续政策松绑空间主要集中在一线城市。 •标杆房企销售稳定增长：2023年优质房企销售大多有一定增长，拿地力度方面，除部分房企拿地金额为正增长外，其余均较去年略有减弱；我们预计明年标杆房企销售增速整体为增长5-10%的情况。 城中村改造拉动投资 •城中村改造对投资与销售拉动作用明显：我们预计21个超特大城市的城中村改造中，将产生合计为11307万㎡的拆迁体量，改造升级体量66218万㎡，总投资额达56290亿元；可拉动57654亿元的商品房销售。 •此外，我们以青岛张村河片区为例，选取了改造前后的8个代表性项目，验证了城中村改造对地价与房价的正向影响。 •本轮参与城中村改造一级做地的主体将以带城投性质的地方国企为主，地方上市平台直接受益于相关政策，迎来规模方面的增长，同时，随着城中村改造专项贷、专项债等融资方式的落地，将直接助力地方平台化解财务压力问题。 掘金地方国企上市 •在本轮周期中，不少核心城市的地方国企发展速度高于央企和民企，主要原因是大量市场化企业出现信用危机或选择收缩规模，各地政府土地出让出现压力，期望将旗下地产平台做大做强，提高规模和操盘能力。 •这些企业除了托底自己所在城市的地块外，全国化扩张动作也非常明显，如武汉城建在广州、成都等拿地等。这些企业在发展到一定规模后，基于一方面更加职业化管理的需求，另一方面国企对证券化率考核的要求，上市的诉求非常明显，如湖北联投。 投资建议：在房地产销售和投资尚未看到明显回温的背景下，央企仍能保持稳健经营，实现业绩增长，随着“三大工程“及金融端利好政策的相继落地，央企龙头或将受益并带动行业发展，因此我们维持行业”推荐“评级。 风险提示：调控政策收紧风险；预售模式变化风险；房价大幅下跌风险；土地价格上升风险；境外融资收紧风险；市场进一步下行风险 目录 01 02 03 04 05 政策松绑销售触底回暖 CONTENTS 城中村改造拉动投资 掘金地方国企上市 投资建议 风险提示 01政策松绑销售触底回暖 证券研究报告 3*请务必阅读最后一页免责声明 1.1 核心城市成交率先修复 尽管国家统计局的全国商品房销售数据10月同比仍处于低位，较去年同比下降20%，但从克而瑞统计的城市能级更高的30城数据来看，8月底一线城市认房不认贷的新政出台后，10月（第41周）起30城销售同比便开始回升出现增长，同比变化幅度在-2%到+20%间，呈现修复的趋势。14城二手房数据自新政后（第37周）起也走出了低谷，同比恢复增长且均为正，10月以来平均同比增幅近20%。 图表：2023年重点30城新房周度销售面积(万方)与同比 600 500 400 300 200 100 1周 3周 5周 7周 9周 11周 13周 15周 17周 19周 21周 23周 25周 27周 29周 31周 33周 35周 37周 39周 41周 43周 45周 47周 49周 0 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 图表：全国商品房销售金额及月度同比变化 15448.5715096 6% 13305 -2%-2% 9205 10036.59 10912 -9% 7358 7708 7773 -20% -21% -19% -20% 20000 15000 10000 5000 10% 0% -10% -20% 重点监测30城销售面积同比资料来源：CRIC，民生证券研究院 图表：2023年重点14城二手房周度销售面积(万方)与同比 250 200 150 100 50 1周 5周 7周 9周 11周 13周 15周 17周 19周 21周 23周 25周 27周 29周 31周 33周 36周 38周 41周 43周 45周 47周 0 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 0-27% 2月3月4月5月6月7月8月9月10月 2023年全国商品房销售金额（亿元）同比 -30% 14城二手房销售面积同比 资料来源：国家统计局，wind，民生证券研究院资料来源：CRIC，民生证券研究院 1.2 一线城市政策松绑仍有空间 核心城市中，目前仍然维持全区域限购的除了一线城市北京、上海和深圳外，还有三亚、海口和温州三个前期投资情绪较高的城市，其中 前五个城市的外地社保年限方面也长达5年，而2年以下是核心城市的主流； 限购套数大多为本地2套，外地1套；首付比例方面最高的为北京的30%，上海为20-30%，深圳为30%，其余大多降至30%以下；后续政策松绑空间主要集中在一线城市。 城市 限购区域限购套数外地购房者社 本地外地保年限 最低首付比例 城市 限购区域 限购套数外地购房者社 本地外地 保年限 最低首付比例 图表：部分一线二线城市仍有限购取消空间 北京 全区域 2 1 5 30% 珠海 核心区 3 2 0 20% 上海 全区域 2 1 5 20-30% 太原 核心区 2 1 0 30% 深圳 全区域 2 1 5 30% 昆明 核心区 2 1 0 30% 广州 核心区 2 1 2 20% 南通 核心区 不限 不限 1 30% 杭州 核心区 2 1 1 25% 温州 全区域 2 1 0.5 20% 天津 核心区 2 1 0.5 20% 南京 不限 20% 南昌 核心区 2 1 2 20% 合肥 不限 20% 长沙 核心区 2 1 2 20% 式汉 不限 30% 厦门 核心区 2 1 3 20% 郑州 不限 20% 成都 核心区 2 1 1 20% 福州 不限 25% 石家庄 核心区 不限 1 2 20% 青岛 不限 20% 西安 核心区 2 1 0.5 20% 济南 不限 30% 苏州 核心区 3 1 0.5 20% 无锡 不限 30% 宁波 核心区 2 1 2 30% 兰州 不限 20% 泉州 核心区 不限 1 1 20% 沈阳 不限 20% 三亚 全区域 2 1 5 25% 大连 不限 20% 海口 全区域 2 1 5 25% 嘉兴 不限 20% 资料来源：各地政府官网，本地宝，民生证券研究院 1.3 标杆房企销售稳定增长 2023年优质房企销售大多有一定增长，表现较好的如保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等，1-10月销售金额同比增速分别为 1.4%、13.6%、16.4%和9.9%； 拿地力度方面，除中国海外发展、万科、中国金茂和绿城中国外拿地金额为正增长外，其余均较去年略有减弱；随着市场情绪的恢复与新房供应的增加，明年标杆房企销售将有更高增长。 因此预计明年标杆房企销售增速整体为增长5-10%的情况。 A 保万中华招利科国润商发海置蛇 展外地口发 展 绿滨龙中越建新城江湖国秀发城中集集金地国控国团团茂产际股 -100 A 图表：标杆房企销售总金额（亿元）及同比 图表：标杆房企拿地总金额（亿元）及同比 4000 30% 1400 40% 3000 20%10% 900 20% 2000 0% 0% 1000 -10%-20% 400 -20% 0 -30% 保中招万建利国商科发发海蛇国 展外口际发 展 绿越滨龙城秀江湖中地集集国产团团 华中新 发国城 股金控 份茂股 -40% 2023年1-10月2022年同期同比 资料来源：公司公告，克而瑞，民生证券研究院 2023年1-10月2022年同期同比 资料来源：公司公告，克而瑞，民生证券研究院 02城中村改造拉动投资 证券研究报告 7*请务必阅读最后一页免责声明 2.1 城中村改造对投资拉动作用明显 本轮城中村改造拉动投资及销售测算 根据政府披露数据，我们对21个超特大城市的城中村/城市更新改造体量进行统计，合计77525万㎡，对已披露拆迁数据的城市按照披露数据核算，未披露数据城市按照20%的拆迁率进行计算，合计11307万㎡的拆迁体量，改造升级体量66218万㎡，总投资额达56290亿元，具体假设如下： 1）根据全国房价行情网各城市老城区的销售均价，假设北京、上海、深圳拆迁成本10万元/㎡，广州拆迁成本6万元/㎡，成都、杭州拆迁成本4万元/㎡，天津、武汉、南京、合肥、青岛拆迁成本3万元/㎡，重庆、佛山、东莞、西安、郑州、济南、长沙拆迁成本2万元/㎡，沈阳、哈尔滨、昆明、大连拆迁成本1.5万元/㎡，21个超特大城市拆迁投资合计39926亿元； 2）假设广州、深圳容积率补偿倍数为3倍，其余城市为2倍：深圳2016年要求补偿上限不高于2.3，随着城中村政策的逐渐推进，有望提升至3；广州已经有项目提升至3倍；其他城市按照除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。核算拆迁后新建住宅建安成本0.4万元/㎡，建造成本合计9685亿元； 3）根据明源地产研究院，研究中国老旧小区改造至少需投入4.54万亿元，体量在40亿平，那么改造成本为0.11万/平，我们假设2023-2028年期间的升级改造成本为0.1万元/㎡，改造成本合计6622亿元。 2.1城中村改造对投资拉动作用明显 图表：对本轮城中村改造总投资的测算 城市 改造体量拆改体量 （万㎡）（万㎡） 假设单方拆迁成本(万元/平) 拆迁投资 （亿元） 假设单方改造成本(万元/平) 改造投资假设容积率补偿假设新建单方新建投资 （亿元）（倍数） 建安成本 （万元/㎡） （亿元） 总投资 （亿元） 超大城市 上海53006971069700.146020.45587988 北京160001001010000.1159020.4802670 深圳10002001020000.18030.42402320 重庆10000747214940.192520.45983017 广州70001400684000.156030.4168010640 成都2097419416780.116820.43362181 天津2500500315000.120020.44002100 特大城市 武汉1421688320640.17320.45502688 佛山63951279225580.151220.410234093 杭州2800560422400.122420.44482912 东莞180036027200.114420.42881152 西安210942228440.116920.43381350 郑州2279570211390.117120.44561823 南京2557511315340.120520.44092148 济南237047429480.119020.43791517 合肥126025237560.110120.42021058 沈阳17843571.55350.114320.4285963 青岛2475495314850.119820.43962079 长沙147629525900.111820.4236945 哈尔滨10552111.53170.18420.4169570 昆明20004001.56000.116020.43201080 大连18473691.55540.114820.4296997 合计7752511307-39926-6622--968556290 资料来源：各政府官网，明源地产研究院，全国房价行情网，民生证券研究院测算 2.1 城中村改造对投资拉动作用明显 本轮