中指丨中央经济工作会议定调！“先立后破”下的房地产能否迎来转机

中央经济工作会议定调！“先立后破”下的房地产能否迎来转机 12月11日至12日，中央经济工作会议在北京举行，全面总结2023年经济工作，深刻分析当前经 济形势，系统部署2024年经济工作，会议有关房地产的主要内容如下： 明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合。 积极的财政政策要适度加力、提质增效。要用好财政政策空间，提高资金效益和政策效果。优化财政支出结构，强化国家重大战略任务财力保障。合理扩大地方政府专项债券用作资本金范围。 稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。保持流动性合理充裕，社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。发挥好货币政策工具总量和结构双重功能，盘活存量、提升效能，引导金融机构加大对科技创新、绿色转型、普惠小微、数字经济等方面的支持力度。促进社会综合融资成本稳中有降。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。 要增强宏观政策取向一致性。加强财政、货币、就业、产业、区域、科技、环保等政策协调配合，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估，强化政策统筹，确保同向发力、形成合力。加强经济宣传和舆论引导，唱响中国经济光明论。 持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。 【中指观点】 1、强调坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”，强化宏观政策逆周期和跨周期调节；明年财政政策有望加大力度，降息降准亦有一定空间 2023年前三季度，我国GDP同比增长5.2%，预计全年5%左右的增长目标能够顺利实现，但经济恢复基础仍不稳固，10、11月制造业PMI连续2个月低于枯荣线，外贸压力仍较大，房地产开发投资仍是固定资产投资的主要拖累项。 本次中央经济工作会议强调明年要坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”，相比去年提出的“稳字当头、稳中求进”，政策基调更加积极。“以进促稳”意味着宏观经济政策或将更加侧重“进”，明确要“在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取”，短期来看，明年更需要依靠政策的“进”来推动经济的“稳”。而“先立后破”最早出现在2021年“碳达峰”相关描述中，本次放在政策基调中， 或意味着“先立后破”从重点领域上升到经济全局层面，宏观经济在新旧动能转换过程中，更加强调要稳步过渡，新动能未“立”前，旧动能仍需要发挥稳定经济的作用。房地产作为国民经济支柱产业，关联着众多上下游产业，过去两年行业经历了“超调”，明年房地产能否企稳对稳定宏观大局尤为重要。 本次会议明确提出要“加大宏观调控力度”“强化宏观政策逆周期和跨周期调节”，“积极的财政政策要适度加力、提质增效”“稳健的货币政策要灵活适度、精准有效”。预计2024年宏观政策将继续加强，财政政策力度有望进一步加大，赤字率或将继续提高；货币政策更加强调“有效”，针对薄弱环节的结构性支持力度也有望加大，国际上美联储加息周期接近尾声，或为我国货币政策释放更大的可操作空间，未来降息降准仍有一定预期。 另外，会议指出“要增强宏观政策取向一致性”，进一步表明各项政策形成合力的重要性，多项政策合力才能更好地促进政策效果实现最大化。就房地产市场而言，我们认为明年政策需要在需求端继续优化限制性政策，供给端支持房企合理融资、化解企业风险以及推进“三大工程”建设等方面协同发力，才能推动行业恢复平稳。 2、化解房地产风险仍是2024年重要目标，企业资金支持政策有望进一步落地见效，需求端政策有望继续托底发力 2023年10月末，中央金融工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后， 11月以来多部委召开企业座谈会落实相关举措，多家商业银行召开企业座谈会，提出要加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持。 本次中央经济工作会议继续强调“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”。“坚决”两字表明了中央对守住不发生系统性风险的底线的态度。当前，房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境；“保交楼”资金和配套举措亦有望进一步跟进，推动化解项目交付风险。 另外，7.24中央政治局会议以来，多次中央会议通稿均未提及“房住不炒”，一定程度上反映出中央对于房地产政策的托底导向。同时，当前化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血能力，市场销售实质性修复是改善企业资金面的关键，而销售好转仍需需求端政策继续托底发力，根据中指监测，8月底以来各地需求端政策密集出台，截至目前，仅一线城市及个别二线城市仍有限制性政策。尽管本次会议未明确涉及需求端政策，但从趋势来看，预计2024年政策仍将继续优化，其中一线城市有望降首付、降利率、因区施策优化限购，核心二线城市有望全面取消限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。 值得关注的是，今年以来，多地出台“以旧换新”相关举措。一方面，部分城市开发商与房地产经纪机构合作，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房；另有部分城 市探索企业收购“卖旧”房屋，售房款用于在相应项目购买新房，激活换房需求释放。本次会议指出“推动大规模设备更新和消费品以旧换新”，对于住房消费来说，2024年或有更多城市围绕“以旧换新”出台配套政策，促进置换需求释放。 城市 限购区域 首套最低首付（限购区域） 首套房贷利率二套普宅首付（商贷）（限购区域） 二套房贷利率（商贷） 北京 全市 普宅35% 4.75% 普宅60%，非普80% 5.25% 非普40% (LPR+55BP) (LPR+105BP) 上海 全市 35% 4.55%(LPR+35BP) 普宅50%，非普70% 5.25%(LPR+105BP) 深圳 全市(除深汕合作区) 30% 4.1%(LPR-10BP) 40% 4.5%(LPR+30BP) 广州 越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙 30% 4.1%(LPR-10BP) 40% 4.5%(LPR+30BP) 成都 主城5区、天府新区、高新南区(144平以下) 30% 4%(LPR-20BP) 有房且贷款已结清30%；有房且贷款未结清40% 4.5%(LPR+30BP) 天津 市六区 20% 3.8%(LPR-40BP) 30% 4.4%(LPR+20BP) 西安 二环内 20% 4%(LPR-20BP) 30% 4.4%(LPR+20BP) 杭州 上城区、拱墅区、西湖区、滨江区 25% 4%(LPR-20BP) 35% 4.5%(LPR+30BP) 苏州 核心区(120平以下) 20% 4%(LPR-20BP) 有房且贷款已结清20%有房且贷款未结清30% 4.5%(LPR+30BP) 表：核心一二线城市限购及限贷政策现状（截至12月12日） 3、“三大工程”预计将加快推进，有利于在供需两端稳定房地产市场 资料来源：中指研究院综合整理 2023年以来，中央已多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性，国常会先后审议通过了“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造和保障性住房建设的相关指导意见。本次会议进一步强调“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，预计2024年，“三大工程”配套政策将加快落实，积极发挥稳投资作用： 城中村改造因城施策实施细则预计将陆续出台，一批项目有望进入实施阶段，在供需两端支持房地产市场企稳。根据中指研究院测算，22个超大特大城市待改造城中村规模约10亿平米，若相关政策加快推进，对房地产需求及投资将产生明显支撑。值得注意的是，2024年是城中村改造的启动之年，城中村改造对房地产销售、投资的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。 预计保障房实施策略有望逐渐明晰，配售型保障房供给量将有所增加。今年“14号文”提出了配售型保障房的发展思路，重点要解决工薪收入群体住房困难问题，随着14号文印发，预计配售型保障房也将在部分城市探索实施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建，进而推动市场+保障、购+租的住房制度加快完善，探索新的发展模式更进一步。从市场影响来看，一方面，保障房建设有利于保障和改善民生，有利于扩大投资，但当下我国房地产总体供过于求，多数城市存在 较大库存压力，刚需入市缓慢，如果大量新建保障房将对商品房，尤其是刚需市场进一步形成分流；另一方面，“14号文”明确提出“商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。”通过收购市场存量房屋来改建保障房，不但可以加快保障房供应的节奏，也可以有效地去化市场库存。另外，随着配售型保障房政策不断落实，未来对商品住房市场的限制性政策预计将减少，市场和保障的关系将会逐渐理顺，商品住房能够逐渐回归商品属性，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具备市场潜力。 “平急两用”或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，也将对房地产投资产生积极带动作用。 4、完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式 2023年11月，住建部倪虹部长接受媒体采访时表示“构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。过去在解决‘有没有’时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决‘好不好’问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式”，并从理念上、体制机制上和抓落实上阐述了构建新发展模式的思路和考量，在体制机制上，提及“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制”，也提到“改革开发方式、融资方式、销售方式”等。 本次会议进一步强调“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，预售制度改革、完善住房保障体系、租购并举、盘活存量以及土地制度改革、完善金融财税配套制度等或是新发展模式的重要探索方向。 从市场表现来看，今年8月中央及各地政府加快优化房地产政策后，市场出现阶段性修复，但10月以来，重点城市政策效果持续性不足。根据中指监测，11月，重点100城新建住宅销售面积环比下降约8%，同比降幅扩大至14%，市场仍有下行压力。 结合本次中央经济工作会议定调来看，会议释放了更加积极的信号，2024年宏观政策或将继续发力稳经济，中央加杠杆、央行降准降息均有一定空间，“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期。如果明年房地产政策能够协同发力，包括在需求端继续优化限制性政策，在供给端支持房企合理融资需求、化解企业风险，同时加快推进“三大工程”建设，那么房地产市场有望逐步实现筑底企稳。 附表：2020年以来中央经济工作会议与房地产相关的主要内容 类型 2023年 2022年 2021年 2020年 形势判断 进一步推动经济回升向好需要克服一些困难和 当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供 我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、 疫情变化和外部环境存在诸多不确定性，我国经济恢复 类型 2023年 2022年 2021年 2020年 挑战，主要是有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，外部环境的复杂性、严