三部门联合座谈会传递利好消息，两市地产股股价全线上涨

中国房地产 2023年11月 资本月报 三部门联合座谈会传递利好消息，两市地产股股价全线上涨 克而瑞资本月报11月刊 三部门联合座谈会传递利好消息，两市地产股股价全线上涨 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/8 本月关注： 【政府再次强调支持房企合理融资，白名单提振市场信心】 11月17日，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，提出对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资，积极服务保障性住房等“三大工程”建设。23日有市场消息称，未来增信发债支持力度有望加大，房企股权融资审批有望提速，同时一份包括约50家房企的“白名单”正被拟定，部分出险房企或将被列入白名单，极大地提振了市场信心。此后多家银行密集召开房企座谈会，积极与房企接洽，但是政策的落地效果仍然有待观察。 【融资规模环比有所回升，境外发债“破冰”】 2023年11月80家典型房企的融资总量为302.76亿元，环比增加41.7%，同比减少47.5%，单月融资规模环比有所回升，但仍是2020年以来的次低。房企债券发行了219.13亿元，环比增加264%，同比减少6.4%。债券类平均融资成本为3.83%，环比降低0.02pct，同比提升0.22pct。本月境内发债的企业仍然主要是华侨城、中海、招商蛇口等国企央企，因此境内融资成本继续保持在较低的水平；境外债方面则仅有港龙中国因交换要约而新发行了一笔境外优先票据，因此境外融资成本高达9.5%。 【福星股份宣布配股融资，保利、中交继续推进定增工作】 本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请。而在增发配股方面，本月20日福星股份发布了向特定对象发行A股股票募集说明书（注册稿），宣布拟定增最高2.74亿股，预计募资不超13.4亿元；此外保利和中交 地产均在本月表示6月份获批的定增方案仍在有效期内，正在推进定增工作。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注。 免责申明 数据、观点等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 房企债券发行与到期（亿元） 11月A股房企涨幅TOP5 代码 名称 11月涨跌幅 600246.SH 万通发展 28.01% 000609.SZ 中迪投资 23.75% 000863.SZ 三湘印象 13.19% 600159.SH 大龙地产 10.39% 600185.SH 格力地产 9.93% 11月H股房企涨幅TOP5 代码 名称 11月涨跌幅 3639.HK 亿达中国 75.00% 0627.HK 福晟国际 65.43% 0884.HK 旭辉控股集团 60.62% 9608.HK 宋都服务 56.67% 3883.HK 中国奥园 54.97% 01.债券发行：融资规模环比回升，境外发债“破冰” 2023年11月80家典型房企的融资总量为302.76亿元，环比增加41.7%，同比减少47.5%，单月融资规模环比有所回升，但仍是2020年以来的次低。从全年累计数据来看，1-11月80家典型房企的累计融资总量为5432.88亿元，同比减少34.24%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资272.16亿元，环比增加66.8%，同比减少43.5%；境外债权融资11.73亿元，仅有港龙中国因交换要约而发行了一笔1.64亿 美元的境外优先票据，这也是5月以来第一次有房企发行境外债，但是从新增融资 方面来看房企的境外发债仍然冻结中；资产证券化融资为18.86亿元，同比减少了54.5%。 图：2020年11月-2023年11月80家监测企业融资额统计图 注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 11月房企发债219.13亿元，环比增加264%，同比减少6.4%。在境外债方面， 本月仅有港龙中国发行了一笔境外优先票据，规模约为11.73亿元；境内债发债规模为207.4亿元，环比增加244.5%，同比减少11.4%。其中，公司债发行116.4亿元，环比增加2138.5%，同比增加44.4%；中期票据发行66亿元，环比增加20%，同比减少54%，境内发债的企业仍然主要是华侨城、中海、招商蛇口等国企央企。从全年累计数据来看，1-11月的房企发债规模达2879.89亿元，其中境内债券为2786.93 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/8 亿元，占比为96.77%，相比于1-10月的96.95%略微降低了0.18个百分点。 图：2019年1月起各月房企发债规模（单位：亿元） 注：1.不做额外说明，境外债统一按月末汇率换算 2.发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含资产证券化等，下同 数据来源：企业公告、CRIC整理 2023年11月房企融资成本为3.83%，环比降低0.02pct，同比提升0.22pct。 2023年1-11月80家典型房企新增债券类融资成本3.6%，较2022年全年下降0.62 个百分点，其中境外债券融资成本8.22%，较2022年全年上升1.22个百分点，境内 债券融资成本3.45%，较2022年全年降低0.09个百分点。 图：2020年-2023年11月各月房企发债成本 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/8 数据来源：企业公告、CRIC整理 具体企业表现来看，11月债券发行量最大的企业是华侨城，企业共发行了1笔25亿元的超短融和1笔25亿元的中期票据。本月发行债券的企业有11家，环比增 加3家。从发债年限来看，华润置地发行的2笔公司债、中海的1笔公司债、华发 的1笔中期票据以及金融街的1笔中期票据期限都长达5年，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，中海发行的1笔公司债利率为2.9%，是本月房企发行的所有债券中最低。 表：本月企业发债总量TOP5 企业名称 总量（亿元） 华侨城A 50.00 中国海外发展 43.00 招商蛇口 38.40 华润置地 30.00 港龙中国地产 11.73 数据来源：企业公告、CRIC整理 02.债券到期及违约：本月到期409亿元，正商实业宣布违约 11月共有25笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为409亿元，环比 增加33%。提前关注到2023年12月将有22笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为346亿元，环比减少15%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是碧桂园于2018年发行的1笔78.3亿港元的境外债券，经赎回后余额约为29亿元人民币。 表：下个月部分企业发行债券到期情况 企业名称 发行时间 融资方式 融资金额（亿） 货币单位 到期 首创城发 2018/12/1 公司债 10.00 人民币 2023/12/1 碧桂园 2018/12/5 境外债券 78.30 港元 2023/12/5 时代中国控股 2018/12/7 公司债 19.00 人民币 2023/12/7 融信中国 2020/6/15 境外优先票据 2.50 美元 2023/12/15 融信中国 2020/6/24 境外优先票据 1.60 美元 2023/12/15 大悦城 2020/12/8 其他债券 27.00 人民币 2023/12/8 荣盛发展 2020/12/10 中期票据 13.80 人民币 2023/12/10 中国海外发展 2020/12/14 中期票据 15.00 人民币 2023/12/14 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/8 招商蛇口 2020/12/16 中期票据 16.00 人民币 2023/12/16 合生创展集团 2021/6/21 境外优先票据 2.00 美元 2023/12/28 合生创展集团 2021/7/28 境外优先票据 0.38 美元 2023/12/28 绿城中国 2021/12/15 境外优先票据 1.50 美元 2023/12/22 中梁控股 2022/5/24 境外优先票据 4.29 美元 2023/12/31 中梁控股 2022/6/13 境外优先票据 0.45 美元 2023/12/31 华侨城A 2023/3/7 超短融 20.00 人民币 2023/12/3 保利发展 2023/3/16 超短融 25.00 人民币 2023/12/12 厦门国贸 2023/4/3 超短融 20.00 人民币 2023/12/22 厦门国贸 2023/4/6 超短融 10.00 人民币 2023/12/1 金隅集团 2023/4/10 超短融 20.00 人民币 2023/12/11 厦门国贸 2023/6/28 超短融 5.00 人民币 2023/12/15 厦门国贸 2023/6/29 超短融 10.00 人民币 2023/12/28 厦门国贸 2023/8/14 超短融 20.00 人民币 2023/12/27 注：数据范围为80家典型企业2012年以来的债券发行监测数据 数据来源：企业公告、CRIC整理 在债务违约方面，本月22日正商实业发布公告称，该公司尚未偿付1000万美元票据的利息，企业首次出现了实质性债务违约。整体来看，近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。 表：各梯队房企违约数量 梯队 2021年以来累计违约企业个数 2023年新增违约企业个数 TOP30 9 2 TOP31-50 9 3 TOP51-100 11 1 TOP100-200 15 6 备注：梯队划分按照克而瑞《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径排名 数据来源：企业公告、CRIC整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/8 01.IPO和增发：福星股份宣布配股融资，保利、中交继续推进定增工作 本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。 而在增发配股方面，本月20日福星股份发布了向特定对象发行A股股票募集说明书（注册稿），宣布拟定增最高2.74亿股，预计募资不超13.4亿元；此外保利 和中交地产均在本月表示6月份获批的定增方案仍在有效期内，正在推进定增工作。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。 表：2023年部分房企配股融资情况 企业名称 更新时间 配售股份数量（亿股） 融资规模（亿元） 最新状态 福星股份 2023/11/20 ≤2.74 ≤13.4 发布募集说明书（注册稿） 华发股份 2023/10/27 6.35 50.42 已完成 京能置业 2023/10/23 ≤1.13 ≤7 发布预案修订稿 中南建设 2023/10/21 ≤11.48 ≤28 对第二轮问询函进行回复 厦门国贸 2023/10/9 ≤4 ≤37 对问询函进行回复 招商蛇口 2023/9/28 7.20 84.28 已完成 天地源 2023/9/27 ≤2.59 ≤12.5 完成定增方案论证 新城控股 2023/9/25 ≤4.51 ≤45 发布预案修订稿 建发股份 2023/9/3 10.52 ≤77.87 发布募集说明书 荣盛发展 2023/9/2 ≤13.04 ≤28.74 对第二轮问询函进行回复 万科 2023/8/30 ≤11 ≤150 已终止 碧桂园 2023/8/30 3.5 2.7（港元） 已完成 雅居乐 2023/8/1 3.46 3.87（港元） 已完成 金科股份