产业与产业空间，“向上突破”之路

研究部 2023年12月 joneslanglasalle.com.cn “产向业上与突产破业”空之间路， 前言 作为粤港澳大湾区的创新中心，深圳具备强大的科技研发和产业创新能力，以及充满活力的各类创新主体。同时，深圳还拥有完整成熟的金融支撑体系，这些优势使得深圳在建设大湾区国际科技创新中心的过程中发挥着重要的引领作用。 然而，深圳长期以来都面临着地域面积较小、发展空间和土地供给紧绌等问题。因此，深圳在产业发展中注重产业用地的集约化利用，以拓展产业发展空间。深圳的产业升级和科技创新，促进了各类新兴产业快速发展，也对产业载体的迭代升级产生了新需求。新一代产业园应根据不同产业的需求提供适配的空间和服务，实现功能多样化、复合化和专业化，这有望成为未来产业园的主要特征。 新兴产业的发展需要创新要素的支撑，而深圳新型产业园依托本地优异的研发创新能力和知识网络，带动新兴产业集聚发展，并将不同产业上下游整合为一体化的产业生态圈。这将显著降低产业链上下游企业共享、交流和交换知识与技术的难度与成本，促进和便利科学技术创新成果应用化和商业化的进程。从集约化到集聚化和集群化、从单一化到复合化和多样化、从分散化到规模化和专业化，通过新一代产业园项目引导新兴产业走向集群式发展的理念，可为其他地区或城市产业空间与产业实现协同发展提供宝贵的参考与借鉴。 当提及“产业园”时，其定义有广义和狭义之分。广义上，产业园可以涵盖政策性开发区、主题特色小镇、产业园区和城市功能型产业新城等四类产业空间载体。狭义上的“产业园”则更多地指向专门为制造业企业及其上下游进行生产、办公、研发实验提供空间的建筑物业，其主要形态包括标准厂房、多层厂房。仲量联行本次发布的深圳产业园白皮书，基于深圳的产业以及地产的特质，将侧重于对狭义定义下的深圳市产业园进行深入研究。 产业与产业空间，“向上突破”之路 01 深圳产业与产业园发展沿革 深圳产业从劳动密集型、资本密集型向以科技创新为核心发展转型的过程，也是深圳产业空间载体从要素集聚、产业主导向创新与产业链协同驱动迭代发展的过程。产业空间载体在迭代发展中，形成了不同形态的产品。从初期的主要服务于轻工业生产的产业园区，衍生 出更注重研发、办公功能的产业办公项目，另外也催生了具备研发、办公、试验、生产等多项功能于一身的、主要服务于高新技术产业的新型产业园产品。 3 产业与产业空间，“向上突破”之路 深圳产业发展历程 三来一补加工贸易奠定产业基础 1979年，深圳蛇口诞生了中国第一家产业园⸺蛇口工业园，深圳凭借临近港澳和廉价劳动力、土 20世纪 1979年 90中年期代 20世纪 90中年期代 21世纪初 20至1今0年 地优势，“三来一补”的加工贸易产业快速集聚。八十年代中期，随着特区发展模式的调整和宏观政策的指导，深圳工业制造的方向发生变化，以电子和计算机为龙头的企业开始快速发展，逐步奠定了深圳之后产业发展的基础。 深圳在最初的产业起步阶段“以外商投资为主、生产以加工装配为主、产品以出口为主”，重点发展劳动密集型产业，逐步形成了以电子、轻工业为主的外向型经济发展模式。 模仿创新促使产业供应链形成 随着改革开放的深入和1995年部分特区优惠政策取消、港深穗高速公路通车，原有的大量深圳关内“三来一补”企业开始转移至关外甚至迁至东莞等地。在此背景下，深圳经济从加工贸易转向模仿性创新时代，凭借模仿形成了大规模生产能力的初级工业化过程，逐步走向模仿性创新的生产制造。 这一时期，深圳的企业开始加大资本投入，逐渐改变了过去以加工装配为主的低附加值生产模式，自主生产能力得以提升。模仿创新的生产制造伴随着劳动力的持续不断分工，以电子信息制造业为代表的独特产业供应链在深圳开始形成。 向以科技为核心的全面协同创新转变 进入21世纪，深圳开始面临劳动力价格上涨和土地资源紧缺的挑战，传统产业发展模式逐渐“难以为继”。2010年，深圳制定了更加严格的限制性产业发展目录，实施更积极的集约性发展政策，加快本地产业结构的转型升级。 随着资本要素边际收益递减，以科技为核心的研发与创新能力越发重要，深圳也进入了全面协同创新和高质量发展阶段。依托过去模仿创新奠定的产业链分工体系和研发能力，深圳逐渐在新一代信息技术、新能源汽车、装备制造、基因测序分析、新材料、显示技术等领域形成了较强的自主创新能力。 4 产业与产业空间，“向上突破”之路 如图1所示，深圳规模以上工业企业研发（R&D）经费支出稳步增长，已逐渐占据规模以上工业企业总产值的近三成，说明深圳企业越来越重视科技创新的投入。此外，深圳高新技术产品产值逐年增长，占规模以上工业总产值的比重常年保持在60%以上。近年来，高新技术产品1已经成为深圳工业的代表性产品。 的产品。 1根据《深圳市高新技术企业认定管理办法》第六条规定，高新技术产品是指属于《深圳市高新技术产品目录》并符合相关标准、质量合格且达到国内先进水平 R&D 图深1圳.高新技术产品产值与工业企业经费支出 45,00080% 40,000 70% 35,000 60% 30,000 50% 亿元（人民币） 25,000 20,000 40% 30% 15,000 10,000 20% 5,000 10% 00% 20102011201220132014201520162017201820192020 高新技术产品产值规模以上工业总产值 规上企业R&D经费支出高新技术产值占规上工业总产值比重R&D支出占规上工业总产值比重 数据来源：广东省科学技术厅，深圳市统计局，深圳市高新技术产品协会 5 产业与产业空间，“向上突破”之路 深圳产业空间发展历程 深圳产业和产业结构的不断发展与迭代，对本地产业载体产生了深远影响。早期的产业园区主要满足本地企业劳动密集型传统制造业的生产需求，此类项目一般占地面积较大、土地容积率较低。而随着深圳制造业自主生产、自主研发的能力不断跃升，以新一代电子信息为代表的一批新兴产业逐渐成为了市内产业载体的主要用户，此类产业除了要求产业载体具备生产、组装的条件以外，亦产生了研发、实验、测试、办公等需求，而早期的工 2后铺0，世工，纪业8化0年在代全，国改各革地开迅放速之 圳经开济“特三区来内一快补速”发产展业。在深 2由创0加世工纪贸90易年逐代渐，深走圳向“制模造业仿 产业园1.0 主要服务产业 主要功能 包括轻服工装业、加自工行制车造、电为子主产，品 生产制造等。 生产及生产配套 的生新产”，制并造逐能渐力具。备较大规模 产业园2.0 以电资子本信密息集制型造制业造为业主，导。 2发创0展世重纪心90逐年步代向末自，深主圳生产产业、 研人新才倾的斜引，企领业作用愈。发重视科 展向进入研阶2发1、世创产纪新业以驱自来主动，的深高圳质加量快迈发 核心竞段，争力快速提创升新。能力与 生产、办公及部分生活配套 产业园2.5 以电资子本信密息集制型造制业造为业主，导。 生产部、分研生发活、配办套公及 •以筑5.4容为米积主左率，右首1.层0-2空.0间的一产般业为建 •容不超积过率3有.0；所提升，但一般 产业园3.0 如技生术物密医集药型、机制器造人业等，。 中社试区生化产生、产研、生发、活办配公套及 •一层数般8为层容以积上率的2产.5业-4建.0筑、楼； •二高、层垂以直上交空通间等因硬负件荷条、层件 生产器械的，需可求以；满足布置 •高生楼层具备办公的功能仍， •与硬件产设业计园标2.0准项、目功基能本分区相 不足要以用满作足仓生储、产装的配要等求生， 主的低要楼布层置；于硬件条件更高 同； •配套更为完善，具备 商务能、休闲、会展览等更多 •着重重视提中升高这楼些层楼的层使的用硬率件， 标发、准实，验使甚之至具中备试测生试产、研等 产配套。 •具备更强的“多功能” 性使用，可需以求适。配更多行业的 功能； •注造园区內部景观环 境，重更营匹配高端人才、研。发 功能；是深圳“工业上楼” 人员对工作环境的诉求 的雏形。 深圳产业园市场发展情况 2. 深圳市产业园各类型迭代发展历程一览 发展背景 类型 定义 资料来源：仲量联行研究部整理 业载体已经不足以满足此类需求。为满足企业愈发多样化的要求，深圳的产业载体除了在低楼层满足企业生产需求以外，逐步垂直向上延伸发展，即在载体的中、高层区域提供更多功能。 在此背景下，深圳市的产业载体也逐渐由单一的生产型产业园演化出产业园区与产业办公两条发展路线。 6 产业与产业空间，“向上突破”之路 图深3圳.市各类产业园项目硬件及园区配套情况一览 产业园1.0 钢筋混凝土结构4-5层 1.0-2.0 首层5.4m，标准层3.9-4.2m 一般不低于0.35t/㎡ 卸无货客平梯台，部，平分面建端筑部配布置置货货梯梯和。 瓷砖贴面和水刷石立面为主。 以备生部产分效仓率储最空大间化等为生导产向配，套配， 生活配套一般较为欠缺。 产业园2.0 钢筋混凝土结构一般4-12层 1.0-3.0 首层5.4-6m，标准层3.9-4.2m 一般不低于0.5t/㎡ 多客层梯建；高筑层一建般筑配一备般1台配货备梯2台、1中台 型货梯，1台共消同防使电用梯。，所有楼层 以瓷砖贴面或金属板立面为主。 生活产配办套公设为施主，如，结小合型少商量业园、园区区生 食堂等。 产业园2.5 钢筋混凝土结构一般4-12层 1.0-3.0 首层5.4-6m，标准层3.9-4.2m 一般不低于0.5t/㎡ 多1台层客建梯筑；一高般层配建备筑1一台般中配型备货2梯台、 中型货梯，层1共台同消使防用电。梯，所有楼 以瓷砖部贴分面采或用金玻属璃板幕立墙面。为主， 休在闲产、业会园议2、.0展基览础等上配，加套入，注商重务功、 能组团之内间部的景连观接环和境营。造园区 产业园3.0 钢筋混凝土结构 普遍4层以上，部分高于12层 2.5-4.0 首层6-8m，标准层4.5-5.4m 42层-3以层上一一般般不不低低于于0.80t.5/㎡t/㎡， 并一设般有配卸备货2平台台或或以专上用大卸型货货通梯道，。以为石主材，、部玻分璃建、筑金采属用板全三玻种璃立幕面墙材料。 强式调的产生业产、园生区活的、社商区务、化休，具闲备等一配站套 设施，且建设标准更高。 类型结构形式层数 容积率 层高 二层以上楼板荷载* 垂直货运 外立面形态 项目配套 园区平面图** 生产空间 居住空间 办公空间 景观空间 配套空间 注：*中型货梯载重量一般在2,000kg~3,000kg之间，大型货梯载重量一般在3,000kg以上；**各色块大小代表各功能分区比例。资料来源：仲量联行研究部整理 7 产业与产业空间，“向上突破”之路 图深4圳.市各类产业园典型平面及截面图一览 类型 截面图 平面图 6000-8400mm 产业园1.0 3.9-4.2m 重型生产首5.4层-6层.0高m 二层以上 生产配套 轻型生产 轻型生产 轻型生产 辅助空间 货梯货梯 辅助空间 8400-9000mm 辅助空间 货梯 辅空助间 辅空助间 货梯 货梯 8400-9000mm 标准层面积：1000-1500㎡ 办公 办公 轻型生产 轻型生产 生产配套 生产配套二4.2层-4以.5上m 重型生产首5.4层-6层.5高m 8400-11000mm 产业园 及 2.0 2.5 标准层面积：2200-3000㎡ 办公研发 办公研发 中试研发 中试生产 中试研发 四层以上 4.5m 中试生产二6到.0三m层 首层层高 6.0-8.0m 重型生产 中试研发 办公研发 办公研发 办公研发 功能空间 辅辅助助空空间间 客梯客梯 货梯货梯 8400-9000mm 8400-9000mm 办公研发 办公研发 办公研发 中试研发 中试生产 中试研发 五层以上 4.5m 中试生产 中试生产二6到.0四m层 首层层高