2023寻找地产新动能房企逆势增长案例研究报告

目录 前言2 一、“背靠大树“型：华润、保利、中海3 （1）案例选取：归母净利润破百亿，稳居前三位3 （2）案例分析：央企背书，融资成本低，聚焦一二线4 （3）案例启示：结合自身特点制定战略，稳中求进9 二、“注重品质“型：绿城中国10 （1）案例选取：首次跻身权益销额TOP10，逆势涨超四成10 （2）案例分析：从客户出发不断创新，对位改善需求大势11 （3）案例启示：要保持品质口碑，需注重南北差异14 三、“稳健运营“型：龙湖集团15 （1）案例选取：持续低杠杠运营，核心净利润稳中有升15 （2）案例分析：积极压降外债，非开发业务利润占比过半15 （3）案例启示：保持良好债务结构，提前铺排融资资源20 四、“因祸得福“型：复地集团20 （1）案例选取：曾从前十跌出百强，时至今日卷土重来21 （2）案例分析：依靠集团多元生态，以产业带动开发22 （3）案例启示：转型早，受集团战略影响大23 五、“异军突起“型：伟星房产23 （1）案例选取：从“纽扣大王”转型“地产新贵“23 （2）案例分析：有实体母公司背书，稳健务实25 （3）案例启示：区域依赖度过高，未形成标准的产品线26 小结27 前言 近年来，由于政策调控、市场信心下滑、疫情影响等因素的叠加，房地产市场持续低位运行，房企业绩普遍出现下滑，行业经历剧烈洗牌，格局持续分化。曾经的“宇宙最大房企”，挣扎在爆雷线上；曾经的地产首富，已被采取强制措施。行业变动之剧烈，堪称“高岸为谷，深谷为陵”。 当前，房企中报季已经落下帷幕。大部分房企顶着压力陆续交出了上半年的答卷。在发布财报的185家房企中，超90家房企营收实现增长，但同时实现净利润增长的房 企仅有30余家，大部分房企“增收不增利”。 此外，亏损企业数量持续上升，亏损程度进一步扩大。2023年上半年，实现盈利的房企，盈利总额为超千亿元，而亏损的房企亏损总额却超两千亿元。虽然很多房企在上半年积极自救，但实际结算下来，“赚的还没亏的多”。 行业剧烈调整下，仍有房企逆流而上。一些房企立足于内，通过低杠杠运营、持续深耕，以及创新性提升自身产品和服务品质，进而实现效益提升；一些房企着眼于外，布局新赛道、开发新模式，实现逆势增长。钛媒体国际智库推出“寻找地产新动能”专题，意在为行业挖掘亮点，为企业提供镜鉴。 从近期各大房企陆续公布的业绩及第三方机构发布的房企销额排名来分析，始终位居前列或销额实现连续上升的房企，主要可以分为5类： 1)“背靠大树”型——自身实力就相对雄厚的国央企，背靠母公司，拥有较强的政企关系、资金实力和资源优势，融资成本低，同时结合自身特点制定战略，例如华润、中海、保利。 2)“注重品质”型——专注自身产品，从客户需求出发不断创新，对位改善需求大 势，例如绿城中国。 3)“稳健运营”型——内生式驱动，持续低杠杆运营策略，例如龙湖集团。 4)“因祸得福”型——由于种种原因，在普遍“三高运营”模式下未加杠杆，被迫提前转型布局或抛售资产等反而企稳，例如复地集团、新城控股、万达集团。 5)“异军突起”型——依托母公司强大主业，切入地产，深耕城市，注重打造产品 口碑，例如伟星房产、美的置业。 钛媒体国际智库在此分类的基础上，选取了具有代表性的7家房企进行案例研究分析，分别从案例选取背景、客观因素及主观战略、案例启示方面出发，探索它们何以逆势增长，哪些又是值得其他房企学习的。 一、“背靠大树“型：华润、保利、中海 行业下行周期下，稳健型国央企一直占据各大榜单前列并保持较高韧性，开始释放经营红利。本报告以上半年归母净利润位列前三位的大型央企为例，分析其既有共性及差异化打法。 案例选取背景：华润、中海、保利三大央企归母净利润破百亿，稳居前三位。 从2023年上半年归母净利润TOP20房企可以看到，华润置地、中国海外发展、保利发展分别位居前三位。经过收集资料并整理对比发现，以上三家大型央企能够占据榜单的前三名，既有共性也有一些差异化。 房企归母净利润排名TOP20 排名 房企名称 营业收入(亿元) 营收同比 归母净利润 （亿元） 归母净利润同比 1 华润置地 729.71 0.11% 137.38 29.56% 2 中国海外发展 891.60 -14.10% 134.90 -19.43% 3 保利发展 1369.78 23.71% 122.22 12.90% 4 万科 2008.93 -2.91% 98.70 -19.24% 5 龙湖集团 620.44 -34.56% 80.58 7.73% 6 合生创展集团 150.80 14.50% 39.03 -38.92% 7 绿地控股 1741.97 -14.84% 26.10 -37.87% 8 绿城中国 569.76 -11.98% 25.45 41.32% 9 新城控股 417.68 -2.42% 22.79 -24.28% 10 越秀地产 320.95 2.56% 21.77 27.55% 11 招商蛇口 514.42 -10.63% 21.53 14.09% 12 雅戈尔 58.72 -38.51% 20.65 -34.08% 13 华发股份 314.78 25.89% 19.26 4.35% 14 建发股份 3834.26 4.82% 19.23 -29.05% 15 中国海外宏洋集团 271.72 -8.81% 17.19 -29.83% 16 滨江集团 270.29 152.84% 16.37 27.41% 17 新湖中宝 26.38 -43.96% 16.13 46.32% 18 金地集团 367.75 31.19% 15.32 -22.06% 19 建发国际集团 243.59 43.71% 12.84 52.50% 20 南京高科 27.72 86.60% 11.58 -17.58% 数据来源：各房企年中报，钛媒体整理 共性1:央企品牌背书，背靠母公司，拥有较强的政企关系、资金实力和资源优势。华润置地依托我们的生活方方面面离不开的央企华润集团；中国海外发展依托代表着中国房建领域的最高水平的央企中国建筑；保利发展依托实力雄厚的军工央企保利集团。在当前房企爆雷、楼盘烂尾，无法按时交付的大环境下，三者除了有央企品牌背书，在赢得客户的信任感上具备优势外，由于其背靠母公司，在政企关系、资金实力和资源方面都具备一定优势，有助于其持续稳健运营。 共性2:保障现金流相对充足，资产负债结构相对合理，融资成本处于行业较低水平。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让房企在当前的市场环境下稳健发展，并且拥有更多购地机遇，为后续的扩张打下基础。 截至2023年上半年，华润置地现金及银行结存1293.4亿元，较上年末增加318.8亿元；现金短债比2.22，长短期债务比2.84，较2022年期末分别提升0.63和 0.29。净负债率进一步降低10.3个百分点至28.5%，保持在行业低位；“三道红 线”保持绿档达标，负债结构优化、财务水平稳健。截至上半年末，华润置地加权平均融资成本下降19个基点至3.56%，维持在行业较低水平。 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 华润置地2020年至今负债指标情况 29% 2.22 2020年2021年2022年2023年H 净负债率现金短债比 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 数据来源：企业公告，钛媒体整理 截至2023上半年，保利发展货币资金余额相比于期初减少了15.84%至1486亿，保持在总资产10%左右的合理水平。剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金569.14亿元之后，企业的非受限现金短债比为1.49，相比于期初降低了0.08，整体来看企业现金覆盖短债倍数仍然较高，在手现金较为充裕。净负债率相比于期初降低了2.01个百分点至62%，企业仍然稳居“绿档”。与此同时，2023上半年保利发挥规模央企财务优势进行低成本融资，因此让2023年中期企业的综合融资成本相比于期初下降了0.54个百分点至3.73%，融资成本持续处于行业极低水平。 保利发展2020年至今负债指标情况 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2020年2021年2022年2023年H1 净负债率非受限现金短债比 2.00 1.49 1.80 1.60 1.40 62% 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 数据来源：企业公告，钛媒体整理 截至2023年上半年，中国海外发展银行结余及现金为1142.1亿元（包括受规管的物业预售所得款为345.2亿元），较年初增长3.5%。扣除受限制现金后的现金短债比为1.67，长短期债务比4.26。净负债率同比下降约3个百分点至36%，加权平均融资成本3.54%，处于行业极低水平。 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 中国海外发展2020年至今负债指标情况 36% 1.67 2020年2021年2022年2023年H1 净负债率非受限现金短债比 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 数据来源：企业公告，钛媒体整理 共性3:聚焦一二线等核心城市布局，加大拓展力度，土地储备充足。 据中指数据统计，2023年上半年权益拿地金额排名中，华润置地、保利发展以及中国海外发展仍占据榜单前3位。土储为房企业绩持续增长夯实了基础，在行业整体拿地不积极的情况下，三家房企依然积极布局扩储。 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2023年上半年权益拿地金额TOP10房企与拿地销售比 439 3 40.0% 38.2% 400 36.7% 35.0% 371 23.2% 27.6% 24.2% 276 22.1%251 240 189 182 180175 10.8% 4.6% 华润置地保利发展中海地产建发房产绿城中国招商蛇口越秀地产滨江集团龙湖集团万科 权益拿地金额（亿元）拿地销售比 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 数据来源：中指数据，钛媒体整理 且在拿地布局的城市能级上，全部选择聚焦核心一二线城市。华润置地上半年新增投资中，一二线城市投资权益地价和总可售货值占比均为93%；保利发展也仍然重点投资一二线城市，上半年一二线城市拿地总建面占比达到65%；而中国海外发展上半年摘得的地块全部位于一二线城市，未在三四线城市局部，而其布局结构最大的看点是北上广深四个一线城市的新增货值占比高达45%。 除了新增投资外，以上三家的总土储量也较为充足。据克而瑞数据统计，截至2023 年中期，华润置地总土地储备建筑面积达6548万平方米，权益土地储备建筑面积 4518万平方米，权益比约69%。无论是开发物业储备面积还是投资物土地储备面 积，一二线城市的权益面积占比都处于较高水平，占比达到7-8成。土地储备可满足 未来3-4年的发展需求。 2019年至今华润置地总土储情况（万平米） 7000 6868 6873 6809 6548 6478 6900 6800 6700 6600 6500 6400 6300 6200 2019年2020年2021年2022年2023年H1 总土地储备面积（万平米） 数据来源：企业公告，克而瑞 保利发展总土地储备为14548万平方米，相比于期初减少了11.6%，但仍然足够保证企业3-5年的开发，土地储备较为充足。得益于上半年拿地的高权益比例，保利发展总土储的权益比例达到了68.2%，创下了近年来的新高。就城市能级分布来看，仍然以一二线城市为主力，占比超5成。 2019年至今保利发展总土储及权益占比情况 各能级城市占比 20000 1800