房地产研究框架应做如何调整？

在近年来房地产市场的动态变化下，房地产研究框架需要进行相应的调整以适应新的市场环境。以下是几个关键方面的调整：

拿地环节：“驱动逻辑”由“销售”转向“库存”

传统的房地产开发链条中，销售是影响房企拿地意愿的主要驱动因素。然而，在快周转模式下，销售不仅提供了资金来源，还决定了房企的预期和拿地意愿。历史上，成交土地总价与商品房销售额增速在多数时期保持一致。

但在库存较高的情况下，销售对于房企拿地意愿的影响会减弱。例如，在2014-2015年间，全国住宅库存达到了历史最高水平，导致房企拿地意愿低迷，成交土地面积大幅收缩。直到销售情况逐步改善，库存降至较低水平，房企的拿地意愿才逐渐恢复。

建设环节：新开工贡献下降，“保交楼”影响加大

过去，新开工面积的变动对施工面积的波动具有重要影响。近年来，由于销售和房企拿地意愿的低迷，新开工面积持续呈现负增长。今年前10个月，新开工面积同比下降23.2%，在总施工面积中的占比也已降至9.6%，对建设环节的贡献显著减少。

同时，近年来竣工率的下滑增加了施工环节的不确定性。净停工面积的增加，即存量概念中未恢复施工的房屋面积，对建设环节产生了更大的扰动。这主要是因为疫情等因素导致竣工率下降，净停工面积占比从2010年的1.5%上升至2022年的10%。

销售环节：“金融属性”下降，“商品属性”上升

在过去，房地产销售往往与金融属性紧密相关，表现为“买涨不买跌”的市场现象。然而，在“房住不炒”、人口拐点以及居民房价预期变化的大背景下，未来房价上涨的空间可能相对有限。房价弱预期下，各地优化住房信贷、降低购房门槛等政策效果有限。

人口结构的变化也影响了房地产市场，新增城镇人口下滑，购房需求随之减少。收入与收入预期的变化，对当地房价预期的影响呈现出趋势性抬升的趋势。这意味着房地产的“金融属性”正在逐渐向“商品属性”转变。

结论

面对房地产市场的变化，研究框架需要重新审视和调整，特别是在拿地、建设和销售环节。关注库存、竣工率和居民预期等因素，对于预测市场走向和制定策略至关重要。同时，政策的落地效果和对“保交楼”等措施的支持力度也成为影响房地产投资的关键因素。