全球一线城市房价比较2023新版

全球一线城市房价比较 2023新版 目录 1中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列 1.1核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象 1.2北上深绝对房价位居世界前列 1.3中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足2.1% 1.4考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小 1.5北上广深房贷利率和居民房贷压力较高 21000万人民币能买什么房子？ 2.1核心区能买到的住宅使用面积差距不大 2.2纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅 3中国内地核心城市高房价合理吗？ 3.1中国内地核心城市高房价主要源于什么？ 3.2房价收入比和租金回报率的国际可比性很差 正文 1中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前 列 与西方相比，中国城市行政区划内面积较大，比如北京达1.6万平方公里，广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎分别为2194、 1577、1214、105平方公里。 为增强可比性，我们分别选择中心区以及距离市中心8公里左右的区域（我们将其定义为外围区）进行比较。 具体来看，北京中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；上海中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；纽约中心区指曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿8公里左右区域；伦敦中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间。 为保证数据口径统一，市中心与外围区房价数据来源 于全球最大的生活信息网站Numbeo。我们通过大量搜集 各国的房产中介网站公布的中心区与外围区各个楼盘售价和租金数据验证了Numbeo数据的合理性，Numbeo显示2023年9月纽约市中心房价为116607元/平方米，市中心 1居室房屋租金为28763元/月。作为验证，我们通过在美国最大的房产中介网站Zillow搜集大量楼盘数据得出的纽约市中心房价和租金分别为105375元/平方米、365元/平方米/月，相差不大。此外，通过房价对比验证，Numbeo口径下的“非市中心房价”指的是外围区房价。 1.1核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象 2009年3月-2023年10月北上广房价上涨超3.8倍， 高于全国平均。由于新房区位逐渐外移及限价等，以二手房衡量房价涨幅更有效。全国层面缺乏二手房价数据，以 新房价格计算，2010年6月-2023年8月百城新建住宅价格指数从9042元/平方米升至16195元/平方米，上涨79%。根据中国房价行情网以及房产中介数据，2009年3月北京、上海、广州房价分别为12030元/平方米、14902元/平方米、6986元/平方米，2023年10月分别上涨到70729元/平方米、71225元/平方米、45265元/平方米，分别上涨 4.9倍、3.8倍、5.5倍。其中，优质学区房涨幅达9倍以上，如北京育才小学划片小区耕天下，2009年2月12900元/平方米，2023年9月达131921元/平方米，上涨9.2倍。 从国际经验看，核心城市房价高、涨幅高于其他地区是世界普遍现象。在英国，根据英国政府网站数据，1968年4月-2023年6月，大伦敦地区房价从0.44万英镑/套 上涨至52.80万英镑/套，英格兰地区从0.34万英镑/套上 涨至30.64万英镑/套，全国从0.36万英镑/套上涨至28.75 万英镑/套，伦敦地区房价涨幅达119倍，高于英格兰地区的89倍和全国的79倍。在美国，1976年Q1-2023年Q2，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约都会区分区之一）、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区（洛杉矶都会区分区之一）房价分别上涨9.3、12.4、14.5、20.2倍。在 日🎧，房地产泡沫破灭前，1975-1991年东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨4.5 倍，其他城市上涨1.7倍。 1.2北上深绝对房价位居世界前列 换算为可比的使用面积后，北京、上海和深圳市中心及外围区房价均处于世界前列，但顶级豪宅价格低于国外。国际房价比较需注意统计口径。中国内地住房面积统计口径为建筑面积，包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或使用面积。如中国香港采用套内面积，套内面积=建筑面积-公摊面积；美国、英国、韩国等是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。一般而言，套内面积约为建筑面积的80%，使用面积约为建筑面积的70%。 在中心区域，根据Numbeo数据，2023年9月中国香港以219989元/平方米位居第一，苏黎世以185630元/平方 米位居第二，伦敦以122457元/平方米位居第七，纽约以 116607元/平方米位居第九，上海、北京分别以126891元 /平方米、116435元/平方米位居全球第六、第十，深圳、广州分别以115272元/平方米、84768元/平方米位居第十一、第十七。换算为使用面积后，上海、北京和深圳中心区实际房价分别为181273元/平方米、166336元/平方米和164674元/平方米，仅次于香港和苏黎世，广州为121097元/平方米，位居第十。但中国内地一线城市中心区的顶级豪宅单价低于国际大都市，比如纽约中心区最贵的豪宅 是位于曼哈顿中城的公园大道432号，俯瞰纽约中央公园， 2023年9月单价约52.56万元/平方米。而上海浦东中心区最贵的豪宅是位于陆家嘴金融区紧邻黄浦江的汤臣一品，2023年9月单价约18.04万元/平方米，以使用面积 算，单价为25.77万元/平方米，浦西中心区最贵的豪宅是 紧邻太平湖的翠湖，单价约24.14万元/平方米，以使用面 积算，单价为34.49万元/平方米。 在外围区域，中国香港以146311元/平方米位居第一， 苏黎世以117050元/平方米位居第二，上海、北京和深圳分别以66860元/平方米、57755元/平方米和55198，位居第十八、第二十三和第二十七，依然处于世界前列，但相对中心区域排名有所后移，广州以35270元/平方米位居 六十四。换算为使用面积后，上海、北京和深圳城市外围 区房价分别为95514元/平方米、82507元/平方米和78854 元/平方米，位居第四、第七、第十一，广州为50386元/平方米，位居第三十二。 1.3中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足 2.1% 以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为32、44、37、31，高于纽约的7，东京的8，伦敦的12；外围区房价收入比均在15及以上，同样高于纽约、伦敦和东京。Numbeo♘公布了全市房价收入比，我们采用Numbeo公布的房价平均数据和人均可支配收入，以及我们整理的人均住房面积计算市中心和外围区的房价收入比。根据Numbeo，2023年9月，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为23、31、26、22，外围区的房价收入比分别为11、16、11、11，而纽约市中心和外围区房价收入比分别为7、4，伦敦市中心和外围区房价收入比分别为12、7，东京市中心和外围区房价收入比分别为8、5。换算为使用面积后，中国内地一线城市实际房价收入比更高，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为32、44、37、32，外围区的房价收入比分别为16、23、 15、15。 北上广深市中心租金回报率不足1.5%，低于纽约的 5.4%、伦敦的3.6%、东京的3.3%。租金回报率是住房每年租金与售价的比值，租金回报率低意味着投资房地产的现 金贴现率低。根据Numbeo2023年9月数据，在全球主要372个城市中，市中心的静态租金回报率平均值为5.14%，中位值为4.50%，外围区的静态租金回报率平均值为5.50%，中位值为4.95%。 其中，纽约市中心与外围区的租金回报率分别为5.40%、5.20%，伦敦为3.60%、4.10%，东京为3.30%、3.20%,而北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为1.50%、1.50%、1.00%、1.10%，外围区租金回报率分别为1.70%、 1.50%、1.40%、1.20%。 我们使用中国房地产协会旗下中国房价行情网数据进行验证，2023年8月北京、上海、广州、深圳全市范围的租金回报率分别为2.01%、1.83%、1.45%、1.72%。 1.4考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差 距缩小 国际核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高，持有成�明显高于中国内地。在不考虑房地产税从个人收入所得税中扣除情况下，纽约市房地产税率为0.8%，市中心物业费约为104元/平方米/月，外围区物业费约为80元/平方米/月；除此之外，业主还需根据房产面积和档次的不同，每年缴纳1000-5000美元的房屋保险费。伦敦业主需要缴纳市政税，约占房价的0.3%-1.2%，实际税率随房价上升而下降，伦敦市中心物业费约为44元/平方米/ 月，外围区物业费约为23元/平方米/月。东京业主每年需要缴纳房屋评估价1.4%的不动产税和0.3%的市政建设税，房屋评估价约为售价的20%，市中心和外围物业费分别为22元/平方米/月、13元/平方米/月。中国内地除上海和重庆作为试点外尚未推出房地产税，而且物业费较低，北京、上海、广州、深圳市中心的物业费约分别为3.6元/平方米 /月、4.9元/平方米/月、2.9元/平方米/月、4.2元/平方米/月，外围区物业费约分别为3.5元/平方米/月、3.4元/平方米/月、2.4元/平方米/月、3.6元/平方米/月。 考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、15、11，北上广深分别为 33、44、37、32，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分 别为3.1%、2.8%、2.5%，而北上广深分别为1.5%、1.5%、1.0%、1.1%，差距明显缩小。各地住房持有成�不同，为 较准确比较实际的房价收入比和租金回报率，我们将房地产税、各项物业（管理）费等持有阶段的费用纳入考虑。假设居住30年，将这30年的持有费用按照假定5%的折现率计入房价，计算折现后的房价收入比。纽约市中心和外围房价收入比分别为12、7，伦敦分别为15、8，东京分别为11、6，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为23、31、26、22，外围区的房价收入比分别为12、16、11、11。以使用面积算，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为33、44、37、32，外围区的房价收入比分别为16、23、16、15。考虑持有费用后，纽约市中心和外围租金回报率分别为3.1%、3.2%，伦敦分别为2.8%、3.4%，东京分别为2.5%、2.6%，北京、上海、广州、深圳市中心的租金回报率分别为1.5%、1.5%、1.0%、1.1%，外围区的租金回报率分别为1.7%、1.5%、1.4%、1.2%。 1.5北上广深房贷利率和居民房贷压力较高 北上广深房贷利率与首付比例较高，北上广深首套房 贷利率超4.2%，纽约、伦敦、东京均低于3.3%。从房贷利率看，中国内地个人房贷利率以贷款市场利率报价(LPR) 来计算，首先央行给商业银行规定贷款基准利率，各地商业银行根据基准利率、银行额度、客户资信和风险情况在基准利率基础上浮动。随着2022年房地产调整政策的放松，如央行下调5年期LPR利率、“认房不认贷”等，一线城市房贷利率出现不同程度下调，北京、上海、广州、深圳的首套房贷利率为4.2%-4.75%，二套房贷利率为4.8%-5.25%；但仍高于纽约、伦敦的房贷利率（3.0%-3.3%）。从首付比例看，按商业贷款计算，纽约为10%-30%，伦敦为5%-15%。而北京首套普通住宅为35%，非普通住宅为40%，二套普通住宅为60%，非普通住宅为80%；上海首套住宅为35%，二套普通住宅为50%，非普通住宅为70%；深圳首套住宅为30%，二套普通住宅为70%，非普通住宅为80%；广州首套住宅为30%，二套普通住宅最低首付比例为不低于40%。（普通住宅与非普通住宅根据容积率、单套建筑面积、实际成交价格等综合界定，如广州普通住宅为容积率在1.0（含）以上