房地产行业点评：深圳释放一线放松信号，金融支持地产再迎利好

事件 11月22日深圳市住建局发布调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告，将享受优惠政策的普通住房标准调整 为：住宅小区建筑容积率1.0及以上，且单套住房套内建筑面积小于等于120平方米或者单套住房建筑面积小于等于 144平方米。同日，根据中国证券网报道，深圳从明日起调整二套住房最低首付款比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。 点评 深圳楼市持续承压，亟待宽松政策支持。截至11月21日，今年深圳一手房累计成交面积399.3万方，同比-10.3%， 在2022年下降17.8%的基础上二次探底。横向对比来看，同期北京、上海、广州的一手房成交面积分别同比-0.1%、 +6.5%、+2.8%，深圳市场热度较低表现相对较差，因此出台放宽普宅认定标准并降低二套首付比例等支持性政策正当其时。本次政策能够降低购买二套住房的资金门槛及税费负担，有利于更好地满足刚性和改善性住房需求，在当前楼市低迷的环境下，助力提升市场成交活跃度及信心。 深圳释放积极信号，北上有望跟进调整。7月24日政治局会议定调后行业政策风口已至，8月底各地政策开始密 集落地，当前二三四线城市政策已应出尽出，一线城市中广州已于9月放松外围限购、调整首套商贷最低首付比例为30%,利率下限为LPR-10BP、调整二套商贷最低首付比例为40%,利率下限为LPR+30BP；深圳于9月将首套房贷利率下限由LPR+30BP调至LPR-10BP、将二套房贷利率下限由LPR+60BP调至LPR+30BP。前期一线城市政策力度较小仍具备放松空间，当前政策放松已传导至广州、深圳，预计后续一线城市有望出台放松远郊限购等支持性政策。 房企融资持续低迷，金融端支持蓄势待发。根据国家统计局，2023年1-10月，房地产开发企业到位资金累计107345 亿元，同比-13.8%，降幅较1-9月扩大0.3个百分点。10月单月，房地产开发企业到位资金9278亿元，同比-16.8%，环比-15.3%，今年房企融资仍处困境。10月底中央金融工作会议提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，央行、住建部等监管部门先后表态落实中央金融工作会议精神，促进金融与房地产良性循环。2023年11月17日央行、金管总局、证监会三部门联合召开金融机构座谈会议，对各家银行提出“三个不低于”的要求（各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速），并提出拟修改开发贷、经营性物业贷、个人房贷办法等。11月20日市场消息称监管机构正起草涉及50家中资房企的融资白名单，在列房企将获得信货、债权和股权融资等多方面支持，覆盖范围包含国企、民企甚至出险房企。继2022年11月“三箭齐发”后，近期房企在融资端再次迎来重大政策利好，随着后续金融支持落地，预计房企融资环境将边际改善，一定程度上能够缓解当前房企紧张的现金流状况。 投资建议 需求端深圳放宽普宅认定标准并降低二套首付比例，释放积极信号，当前一线城市仍有放松空间，预计后续有望出台放松远郊限购等支持性政策。供给端中央金融工作会议已奠定基调，金融支持房地产蓄势待发，短期内能够防范 化解行业的信用风险，修复市场信心。供需政策齐发力，行业企稳有希望，重点推荐聚焦核心一二线城市、主打改善型产品的头部优质央国企，如建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口等。 风险提示 政策落地进度不及预期；宽松政策对市场提振不佳；多家房企出现债务违约 图表附录 图表1：一线城市普通住宅认定标准及相应首付比例情况 普通住宅认定标准（各项条件均要满足） 普宅商贷非普宅商贷 首付比例首付比例 1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140平方米（含）以下； 2、单价不超过最高限价，或总价不超过最高限价，单价、总价符合其一即可； 北京3、五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总 价374万元；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。 首套35% 二套60% 首套40% 二套80% 1、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2、单套建筑面积在140平方米以下； 首套35% 首套40% 3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的 二套50% 二套70% 低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。 上海 1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 广州2、单套住房内建筑面积120平方米或单套建筑面积144平方米以下； 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。 首套30% 二套40% 扫码获取更多服务 行业点评 （除深汕合作区）1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 深圳 2、单套住房套内面积120（含）平方米或单套住房建筑面积144（含）平方米以下； 首套30%二套40% 首套40%二套40% 3、实际成交总价750（含）万元以下。（新政策删除第三条） 来源：各政府官网，中指研究院，国金证券研究所 图表2：2023年房地产开发企业到位资金持续低迷 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所注：2023年3月以后统计局调整2022年基数，计算单月量时追溯调整 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 行业点评 AVG-STDV AVG-STDV 2023/7/1 2023/7/1 2023/7/1 AVG-STDV 2023/1/1 2023/1/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/7/1 2022/7/1 2022/1/1 2022/1/1 2022/1/1 AVG+STDV 2021/7/1 2021/7/1 2021/7/1 2021/1/1 2021/1/1 2021/1/1 AVG+STDV AVG+STDV 2020/7/1 2020/7/1 2020/7/1 AVG AVG 2020/1/1 2020/1/1 2020/1/1 AVG 2019/7/1 2019/7/1 2019/7/1 PE-TTM PE-TTM 2019/1/1 2019/1/1 2019/1/1 图表4：港股地产PE-TTM 图表5：港股物业股PE-TTM 2018/7/1 2018/7/1 2018/7/1 扫码获取更多服务 图表3：A股地产PE-TTM PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 2018/1/1 2018/1/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/7/1 2017/7/1 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2017/1/1 2017/1/1 2017/1/1 25 20 15 10 5 0 2016/7/11 2016/7/1 2016/7/1 120 100 80 60 40 20 0 来源：wind，国金证券研究所 3 敬请参阅最后一页特别声明 图表6：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 1,318 5.8 6.5 6.0 226.2 203.4 218.1 0% -10% 7% 600048.SH 保利发展 买入 1,299 7.1 6.6 5.3 183.5 197.0 243.5 -33% 7% 24% 001979.SZ 招商蛇口 买入 967 22.7 14.6 9.0 42.6 66.3 107.3 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 289 4.6 1.8 3.8 62.8 158.6 75.1 3% 152% -53% 002244.SZ 滨江集团 买入 252 6.7 5.3 4.1 37.4 47.2 61.4 24% 26% 30% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,493 6.4 5.7 4.9 232.6 260.0 307.3 -42% 12% 18% 3900.HK 绿城中国 买入 194 7.0 3.8 3.2 27.6 50.8 61.2 -38% 84% 21% 1908.HK 建发国际集团 买入 301 6.1 4.8 3.5 49.3 62.3 85.1 40% 26% 37% 0123.HK 越秀地产 买入 278 7.0 6.8 5.9 39.5 41.0 47.1 10% 4% 15% 9979.HK 绿城管理控股 买入 112 15.1 11.6 9.7 7.4 9.7 11.5 32% 30% 19% 2423.HK 贝壳* 买入 1,397 49.1 18.0 14.3 28.4 77.6 97.7 24% 173% 26% 9666.HK 金科服务 买入 52 N.A. 12.2 10.7 -18.2 4.2 4.8 -272% 123% 14% 6098.HK 碧桂园服务 买入 234 12.1 5.8 5.2 19.4 40.3 44.7 -52% 107% 11% 1209.HK 华润万象生活 买入 632 28.7 22.6 18.8 22.1 28.0 33.6 28% 27% 20% 3316.HK 滨江服务 买入 41 10.1 7.9 6.2 4.1 5.2 6.7 28% 27% 29% 6626.HK 越秀服务 买入 36 8.7 7.5 6.5 4.2 4.8 5.6 16% 16% 16% 2156.HK 建发物业 买入 49 19.7 14.1 10.4 2.5 3.4 4.7 55% 39% 36% 平均值 526 13.6 9.2 7.5 57.1 74.1 83.3 -14% 53% 19% 中位值 278 7.9 6.8 6.0 28.4 47.2 61.2 10% 27% 20% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2023年11月22日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。 行业投资评级的说明： 买入：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%－15%；中性：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对