房地产行业简评报告：销售热度回落，到位资金承压

销售热度回落，到位资金承压 房地产|行业简评报告|2023.11.20 评级：看好 李枭洋 房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 0.2房地产 沪深300 0 -0.2 -0.4 10-Nov 30-Aug 19-Jun 8-Apr 26-Jan 15-Nov 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 相关研究 房地产行业周报：多城土拍限价放松，国资委发声支持万科 房地产行业周报：积极构建新发展模式，土地流拍率下降 房地产行业周报：保障房推动新模式，商业REITs破冰 核心观点 低基数效应下，销售累计增速有望回升。2023年前10月商品房销售金额累计同比增速为-4.9%，较前9月变动-0.3个百分点；10月单月销售金额同比增速为-14.4%，较9月单月变动4.8个百分点。2023年前10月商品房销售面积累计同比增速为-7.8%，较前9月变动-0.3个百分点；10月单月销售面积同比增速为-20.3%，较9月单月变动-0.6个百分点。9月一线城市宽松政策效果有所减弱，10月销售热度减弱。去年末低基数效应下，我们预计四季度单月同比有望持续回升。 土地市场有所回暖，预计后续依旧承压。2023年前10月房地产开发投资累计同比-9.3%，较前9月变动-0.2个百分点；10月单月投资增速-16.7%，较9月单月变动2个百分点。多个核心城市放松地价和房价限制，引发土拍市场回暖，流拍率下降，但分化依旧。当前流动风险扩散，公开市场融资额处于低位，叠加销售热度下行，房企拿地新开工较为谨慎，短期投资增速依旧承压。中长期看，城中村改造、保障房和平急两用设施建设形成实物工作量，将对地产投资形成支撑。 竣工增速平稳，新开工单月同比下行。新开工方面，2023年前10月新开工累计增速为-23.2%，较前9月变动0.2个百分点；10月单月新开工增速-21.2%，较9月单月变动-6个百分点。房企策略以销定产为主，跟随销售市场同向变动。22年拿地总量大幅下行，可开工资源总量减少。我们认为后续新开工仍有下行压力。竣工方面，2023年前10月竣工累计增速为19%，较前9月变动-0.8个百分点。竣工增速保持平稳，行业存在大量已开未竣工的项目，在各地政府保交楼措施落地以及预售资金监管正常化的背景下，房企资金铺排从前端投资扩张，逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金，形成正向现金流。 到位资金依旧承压，供给侧融资维持低位。从行业到位资金来看，2023年前10月累计增速为-13.8%，较前9月变动-0.3个百分点。到位资金10月单月同比-17%，较9月单月变动1.7个百分点。房企融资方面来看，国内贷款前10月累计同比-11%，较前9月变动0.1个百分点；10月国内贷款单月增速-9.6%，较9月单月变动-13.1个百分点。RMBS条件早偿率指数高位下降，居民提前还贷，去杠杆意愿阶段性下降，市场悲观预期有所好转。国内贷款单月增速由正转负，境内信用债发行量持续低位，供给端融资依旧不容乐观。 投资建议：深圳国资委发声支持万科，短期流动性风险预期下降，板块估值保持平稳。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份、越秀地产。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 1低基数效应下，销售累计增速有望回升 2023年前10月商品房销售金额累计同比增速为-4.9%，较前9月变动-0.3个百分 点；10月单月销售金额同比增速为-14.4%，较9月单月变动4.8个百分点。2023年前10月商品房销售面积累计同比增速为-7.8%，较前9月变动-0.3个百分点；10月单月销售面积同比增速为-20.3%，较9月单月变动-0.6个百分点。前10月累计销售均价同比增速为7.2%，较前9月变动0个百分点。9月一线城市宽松政策效果有所减弱，10月销售热度减弱。去年末低基数效应下，我们预计四季度单月同比有望持续回升。 图1：商品房销售面积累计同比增速图2：商品房销售面积单月同比增速 销售面积累计同比销售面积单月同比 0%0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -10% -20% -30% -40% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图3：商品房销售额累计同比增速图4：商品房销售额单月同比增速 销售金额累计同比销售金额单月同比 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图5：累计销售均价同比图6：销售均价单月值 累计销售均价同比销售均价单月值（元/平） 20% 10% 0% -10% 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图7：70城住宅价格指数分线城市环比图8：70城住宅价格指数分线城市当月同比 新建商品住宅价格指数环比涨幅新建商品住宅价格指数同比涨幅 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% -0.2% -0.4% -0.6% 0.2%0.2% 0.0% -0.2% 0.0% -0.3% -0.2%-0.2% -0.3% -0.2% -0.3% 2023-08 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 -0.4% -0.3% 2023-10 -0.5% 7.0% 5.0% 3.0% 1.0% -1.0% -3.0% 1.0%0.6%0.7%0.4%0.3%0.3% 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 -1.5%-1.4%-1.4%-1.5% 一线二线三线 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-07 2023-09 一线二线三线 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图9：70城商品住宅价格指数图10：70城二手住宅价格指数 70城商品住宅价格当月同比（%） 70城商品住宅价格环比（%，右轴） 70城二手住宅价格当月同比（%） 70城二手住宅价格环比（%，右轴） 1.5 0.0 -1.5 -3.0 0.5 0.3 0.2 0.0 -0.2 -0.3 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 -0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -3.0 -3.5 -4.0 -4.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 -0.1 -0.2 -0.3 -0.4 -0.5 -0.6 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 -0.7 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 2土地市场有所回暖，预计后续依旧承压 2023年前10月房地产开发投资累计同比-9.3%，较前9月变动-0.2个百分点；10月 单月投资增速-16.7%，较9月单月变动2个百分点。多核心城市放松地价和房价限制，引发土拍市场回暖，流拍率下降，但分化依旧。当前流动风险进一步扩散，公开市场融资额处于低位，叠加销售热度下行，房企拿地新开工较为谨慎，短期投资增速依旧承压。中长期看，城中村改造、保障房和平急两用设施建设形成实物工作量，将对地产投资形成支撑。 图11：投资累计同比增速图12：投资单月同比增速 0% -2% -4% -6% 投资累计同比 0% -10% 投资单月同比 -8% -10% -20% -12% -30% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图13：百城土地成交溢价率图14：百城土地成交流拍率 百城土地成交溢价率百城土地成交流拍率 7%35% 6% 30% 5% 4%25% 3%20% 2% 15% 1% 0%10% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 3竣工增速平稳，新开工单月同比下行 新开工方面，2023年前10月新开工累计增速为-23.2%，较前9月变动0.2个百分点；10月单月新开工增速-21.2%，较9月单月变动-6个百分点。房企策略以销定产为主，跟随销售市场同向变动。22年拿地总量大幅下行，可开工资源总量减少。我们认为后续新开工仍有下行压力。 竣工方面，2023年前10月竣工累计增速为19%，较前9月变动-0.8个百分点；10月单月竣工增速为13.4%，较9月单月变动-10.5个百分点。竣工增速保持平稳，行业存 在大量已开未竣工的项目，在各地政府保交楼措施落地以及预售资金监管正常化的背景下，房企资金铺排从前端投资扩张，逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金，形成正向现金流。 图15：新开工面积累计同比增速图16：新开工面积单月同比增速 新开工累计同比新开工单月同比 0% -10% -20% -30% -40% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -50%-60% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图17：竣工面积累计同比增速图18：竣工面积单月同比增速 竣工累计同比竣工单月同比 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 4到位资金依旧承压，供给侧融资维持低位 从行业到位资金来看，2023年前10月累计增速为-13.8%，较前9月变动-0.3个百分点。到位资金10月单月同比-17%，较9月单月变动1.7个百分点。销售回款方面来看，10月个人按揭贷款单月增速为-15.7%，较9月单月变动11.1个百分点，10月定金及预付款单月增速为-19.7%，较9月单月变动5.8个百分点。房企融资方面来看，国内 贷款前10月累计同比-11%，较前9月变动0.1个百分点；10月国内贷款单月增速-9.6%，较9月单月变动-13.1个百分点。 RMBS条件早偿率指数高位下降，居民提前还贷，去杠杆意愿阶段性下降，市场悲观预期有所好转。国内贷款单月增速由正转负，境内信用债发行量持续低位，供给端融资依旧不容乐观。 图19：房地产开发资金来源累计增速图20：房地产开发资金来源单月增速 0% -5% -10% -15% -20% -25% 到位资金累计同比 10% 0% -10% -20% -30% 到位资金单月同比 -30%-40% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图21：房地产开发资金来源单月同比 国内贷款单月同比自筹资金单月同比定金及预收款单月同比个人按揭单月同比 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 22-1022-112