地产的重要拐点：新开工触底回升的逻辑

信达证券发布的这份深度研究报告探讨了中国房地产市场的关键动态和趋势，尤其是新开工和房价的变化。以下是报告的主要要点：

房地产市场动态

1. 房价趋势：

   • 全国房价在过去三年呈总体下降趋势，即使在8月份以来的一系列房地产放松政策下，房价并未出现显著反弹。一线城市房价相对稳定，而二三线城市房价表现较弱。

2. 销售情况：

   • 政策放松后，全国地产销售出现低位企稳迹象，特别是对于一线和二线城市更为明显，而三四线城市销售情况仍然较为平淡。

3. 投资表现：

   • 房地产投资持续低迷，房地产开发资金来源减少，土地投资尤其疲软。这反映出房地产市场的整体活力不足。

开工与需求分析

1. 新开工趋势：

   • 住宅新开工增速出现触底回升迹象，2023年7月增速降至-25%，8月微降至-24.7%，9月进一步收窄至-23.9%。这表明市场正在经历出清过程，且需求端和供给端都在寻求新的平衡点。

2. 供需关系：

   • 新开工面积与销售面积的对比显示，新开工面积在过去三年持续低于销售面积，这导致了广义库存的快速去化。预计新开工面积会向一个可持续的需求水平回归。

明年房价展望

1. 供需缺口预测：

   • 根据历史经验，如果新开工面积持续下滑，可能会导致未来几年的市场供需失衡，类似于2014-2015年的状况。

2. 房价收入比分析：

   • 近年来，中国的房价收入比已显著下降，接近历史低位。这表明房价相对于居民购买力有所下降，为房价企稳提供了基础。

风险因素

• 政策超预期收紧的风险。
• 历史数据和规律不能完全代表未来的不确定性。

结论

报告强调，虽然房地产市场面临诸多挑战，但新开工的触底回升和房价收入比的下降表明市场正在逐步调整，为未来几年的稳定发展奠定基础。特别关注的是，市场对政策放松的反应以及新开工面积与销售面积的动态关系将成为观察市场走向的关键指标。