房地产行业周报：多城土拍限价放松，国资委发声支持万科

证券研究报告 报告日期：2023年11月14日投资评级：看好（维持） 多城土拍限价放松，国资委发声支持万科 【房地产行业周报】 李枭洋房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 sczq.com.cn 目录 •板块行情回顾 •行业政策动态 •重点城市商品房成交 •重点城市二手房成交 •库存及去化周期 •新推盘及去化率 •房价指数 •土地市场 •重点房企经营数据 核心观点 政策端：中央方面，上周央行、住建部、金管总局、证监会联合召集数家房企座谈，了解行业资金状况和企业融资需求。万科、保利、华润、中海、龙湖和金地等参会；央行副行长张青松在国际金融领袖投资峰会上表示，房地产行业调整是自然现象，会谨慎地防范调整过快过急，衍生出不必要风险。对中国房地产市场相当有信心；央行行长潘功胜在2023金融街论坛年会上表示，个人住房贷款占银行房地产相关贷款约80%，房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控。地方方面：上周杭州取消土地限价，四区房价不再设限，杭州第13批次10宗宅地挂牌，恢复“价高者得”，不再摇号。同时，富阳、临安、临平、钱塘四区房价不再设限。22个集中供地城市中，有16城不再设置地价上限，仅北京、上海依然维持地价、房价双限。海南9市县降低首付比例，江苏省法拍房可办理公积金贷款。 市场端：2023W45我们重点监测的39城商品房成交面积为237.8万平米，环比-32.9%，同比-19.4%；全年累计成交面积15637.8万平米，同比-11.1%。2023W45我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6142万平米，较上周环比4.15%；库存去化周期为13.3个月，环比0.9个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为7.1和0.6个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为48个月以上。 二手房方面，2023W45我们重点监测的15城二手房成交套数为17499套，环比-5.2%，同比23.4%；全年累计成交面积767034套，累计同比31.5%。分城市能级来看，一线城市上周二手房成交套数环比-5.7%，同比14.8%，全年累计成交套数同比12.2%；二线城市二手房成交套数环比-4.9%，同比27.5%，全年累计同比 39.1%；三四线城市上周二手房成交套数环比-5.5%，同比17.2%，全年累计同比32%。 投资建议：深圳国资委发声支持万科，短期流动性风险预期下降，板块估值保持平稳。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式 前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 A股房地产板块,2023W45申万房地产指数涨跌幅为2.26%，沪深300指数涨跌幅为0.07%，板块相对沪深300指数收益为2.2%，板块表现6名/31名；年初至今申万房地产指数-19.89%，相对沪深300指数收益为-12.52%。港股房地产板块，2023W45内房股指数涨跌幅为-2.1%，恒生指数涨跌幅为-2.61%，相对恒生指数收益为0.51%；年初至今内房股指数涨跌幅为-41.56%，相对恒生指数收益为-28.53%。物业板块，2023W45物业指数涨跌幅为-1.92%，相对恒生指数收益为0.69%；年初至今物业指数涨跌幅为-40.39%，相对恒生指数收益为-27.36%。 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 传媒计算机通信煤炭 电力设备房地产电子 医药生物机械设备社会服务国防军工美容护理商贸零售轻工制造家用电器 环保 综合建筑装饰基础化工非银金融建筑材料公用事业交通运输农林牧渔纺织服饰 汽车 有色金属 银行钢铁 石油石化 食品饮料 -3% 行业涨跌幅 资料来源：Wind，首创证券 周度指数表现年初至今指数表现 周度指数表现 年初至今指数表现 内房股指数 -2.10% -41.56% 恒生指数 -2.61% -13.03% 相对涨跌幅 0.51% -28.53% 物业指数 -1.92% -40.39% 相对涨跌幅 0.69% -27.36% 申万房地产指数 2.26% -19.89% 沪深300指数 0.07% -7.36% 相对涨跌幅 2.20% -12.52% 资料来源：Wind，首创证券 板块行情回顾 房地产行业周报(2023W45) 证券研究报告 资料来源：Wind，首创证券 行业研究报告∙证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2023W45房地产指数PB为0.75,较前一周变动为0，仍处于PB底部区间。 保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.68、1.02、1，较上一周分别变动0、-0.02、-0.04。 2.3 2.1 1.9 1.7 1.5 1.3 1.1 0.9 0.7 0.5 2020-06-08 2020-07-08 2020-08-08 2020-09-08 2020-10-08 2020-11-08 2020-12-08 2021-01-08 2021-02-08 2021-03-08 2021-04-08 2021-05-08 2021-06-08 2021-07-08 房地产指数PB 2021-08-08 2021-09-08 2021-10-08 2021-11-08 2021-12-08 2022-01-08 保利 2022-02-08 2022-03-08 2022-04-08 蛇口 2022-05-08 2022-06-08 2022-07-08 滨江 2022-08-08 2022-09-08 2022-10-08 2022-11-08 2022-12-08 2023-01-08 2023-02-08 2023-03-08 2023-04-08 2023-05-08 2023-06-08 2023-07-08 2023-08-08 2023-09-08 2023-10-08 2023-11-08 上周央行、住建部、金管总局、证监会联合召集数家房企座谈，了解行业资金状况和企业融资需求。万科、保利、华润、中海、龙湖和金地等参会；央行副行长张青松在国际金融领袖投资峰会上表示，房地产行业调整是自然现象，会谨慎地防范调整过快过急，衍生出不必要风险。对中国房地产市场相当有信心；央行行长潘功胜在2023金融街论坛年会上表示，个人住房贷款占银行房地产相关贷款约80%，房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控。 中央政策内容 11月7日，央行副行长张青松在国际金融领袖投资峰会上表示，房地产行业调整是自然现象，会谨慎地防范调整过快过急，衍生出不必要风险。对中国房地产市场相当有信心。11月7日，央行、住建部、金管总局、证监会联合召集数家房企座谈，了解行业资金状况和企业融资需求。万科、保利、华润、中海、龙湖和金地等参会。11月7日，人民银行积极落实中央金融工作会议指示精神，持续加力推动“第二支箭”支持民营房地产企业债券融资。近期“第二支箭”将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房企发行债券融资，同时龙湖、金辉、华宇、新希望地产等多家民营房企债券发行项目正在稳步推进中。未来有望看到“第二支箭”支持更多民营房企开展债券融资，满足企业合理的融资需求，促进金融与房地产良性循环。11月8日，央行行长潘功胜在2023金融街论坛年会上表示，个人住房贷款占银行房地产相关贷款约80%。一直以来，央行实行非常审慎的个人住房贷款政策，房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控。11月11日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹在答记者问指出，今年的房地产市场，总的来看是前高、中低、后稳。一手房交易量虽然下降，但二手房交易量是上升的，一手房、二手房合起来实现同比正增长。在体制机制上，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。加快“三大工程”建设是党中央作出的重大战略部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措。目前，有关工作已经启动。 资料来源：政府网站，财联社，央行，首创证券 上周杭州取消土地限价，四区房价不再设限，杭州第13批次10宗宅地挂牌，恢复“价高者得”，不再摇号。同时，富阳、临安、临平、钱塘四区房价不再设限。目前，22个集中供地城市中，有16城不再设置地价上限，仅北京、上海依然维持地价、房价双限。海南9市县降低首付比例，江苏省法拍房可办理公积金贷款。 地方政策内容 11月6日，浙江省《海宁市人才购房补贴实施办法》印发，A类人才最高不超过800万元，其他G类-B类人才从10万-120万元不等，购房补贴金额不超过购房总价款的50%。11月8日，海南省对9个市县房贷进行，海南户籍家庭在儋州、澄迈、定安、临高和昌江购房，首套首付20%，二套30%；东方、文昌和琼海，首套首付25%，二套35%。 11月9日，江苏省住建厅等共同制定《关于做好住房公积金个人住房贷款购买法拍房业务的实施意见》，明确符合住房公积金个人住房贷款条件的法拍房买受人，可办理公积金贷。11月9日，四川省泸州市住建局等联合发布《促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》，提出14项措施，含鼓励团购销售，优惠价格不计入商品房备案价格调控范围。11月9日，河南省许昌市房地产工作联席会议印发通知，明确将加大对省级白名单房企的金融支持力度；将支持实行购房补贴；1年内卖旧买新个税退税优惠政策延期至2025年底。11月9日，杭州取消土地限价，四区房价不再设限，杭州第13批次10宗宅地挂牌，恢复“价高者得”，不再摇号。同时，富阳、临安、临平、钱塘四区房价不再设限。目前，22个集中供地城市中，有16城不再设置地价上限，仅北京、上海依然维持地价、房价双限。 资料来源：政府网站，各地自然资源和规划局，首创证券 30城商品房成交面积-日数据（万方）2020（万方）2021（万方）2022（万方）2023（万方） 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 15城二手房成交面积-日数据（套） 资料 4,500 2020（套） 2021（套） 2022（套） 2023（套） 4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000 来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 2023W45我们重点监测的39城商品房成交面积为237.8万平米，环比-32.9%，同比-19.4%；全年累计成交面积15637.8万平米，同比-11.1%。 39城销售面积周环比39城销售面积周同比39城销售面积单月同比 260% 210% 275.3% 周环比 0% -5% -10% 周同比 39城单月同比 0% -5% 160% 110% 60% 10% -40% -90% 5.8%7.1% -2.1% -32.9% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% -50% -7.1% -7.0% -19.7% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -33.0% -27.8% -24.4% -30.2% -8.3% 23W4123W4223W4323W4423W45 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 2023-062023-072023-082023-092023-10 资料来源：Wind，首创证券 分城