房企跟踪之合生创展：基本面跟踪与压力测试

房企跟踪之合生创展：基本面跟踪与压力测试 YY团队2023/10/25 摘要： 合生创展集团有限公司（YY评级6）作为华南五虎之一，早年因其慢周转战略而稳健运营，二代朱桔榕上台之后，因旧项目变现难度大转而实行快周转模式，有息债务规模也随之攀升。2022-2023H1公司现金短债比持续恶化，短期偿债压力边际抬升，因而引发市场关注。那么公司当下债务压力如何？从基本面出发，偿债是否存在一定安全边际？ 基于以上思考，本文主要得出以下结论： 1）治理层面：兄弟公司珠江投资提议增加“21珠投05”本息兑付日连续60个自然日的宽限期，二者合作开发项目存在一定涉诉敞口，关注相关风险传染。 2）经营层面： ①9月销售呈现一定边际修复，但鉴于2023年下半年以来累计同比与单月同比以下跌为主，企稳预期仍较弱；②近年来拿地强度收缩，存量土储以一二线城市为主，住宅板块核心推盘项目为“缦云上海”构成未来重要回款来源之一，旧改项目转化进度缓慢；③以2022年末投资物业估值测算可得再融资空间约为78.29 亿元至94.99亿元； 3）债务层面： ①表内债务：短期流动性紧张，信贷端偿还压力较大，年内债券到期压力相对可控； ②表外债务：地产基金构成“明股实债”的主要形式； 4）压力测试：对2024年上半年债务到期情况进行压力测试，若23H2-24H1权益销售额与22H2-23H1持平，资金缺口为 74.17亿元，敏感性分析下（下滑30%、50%和70%）资金缺口上升至94.03亿元、107.27亿元和120.52亿元。 近期研究： 房企跟踪之路劲基建：可售货值观察与压力测试-2023/10/08房企跟踪之万科：隐含评级攀升下的热点话题探究-2023/10/08 合生创展的盘面：一二级联动的财技、（被动）高周转与投资转型-2021/05/12 整体来看，公司有息债务压力主要集中在信贷端，债券到期压力相对可控，压力测试下24年上半年存在一定资金缺口。一线城市核心项目推盘速度、投资物业再融资规模及银团贷款续作空间将构成偿债预期的核心变量。 2