2022年韩国酒店投资市场展望报告

韩国|2022年3月 酒店与酒店集团 韩国酒店投资展望 全球对燃料回收的兴趣 Introduction 在过去的十年中，韩国已牢固地确立了自己作为全球顶级目的地之一的地位。我们预计2022年3月下旬在没有隔离的情况下重新开放边境，加上对韩国流行文化的兴趣上升，将使韩国酒店市场迅速复苏。我们预计到2024年或2025年将全面复苏至COVID之前的水平。 虽然COVID-19导致了该国旅游业的挫折，但它也证明了旅游业的弹性，并实现了“重置”，这将使该行业实现强劲复苏。被压抑的游客需求正在升级，部分原因是 韩国文化浪潮称为“韩流”，这将导致来源市场的多元化。 此外，2020年和2021年通过替代用途转换减少供应所创造的有利供需平衡，以及国际访问和公司旅行的恢复，预计将推动韩国在新冠肺炎后的复苏。 市场的历史弹性，被压抑的需求，对COVID-19的疫苗接种率的提高以及韩国文化影响力的增强，使人们对韩国日益活跃的酒店业的复苏和进一步增长充满信心。我们预计以下五个趋势将推动复苏： 1 由于中国内地的需求回归缓慢，游客人数的恢复将来自更多元化的来源市场 2 由被压抑的休闲需求推动的奢侈品和高档细分市场将继续引领短期内的复苏 3 省级市场受益于基础的休闲需求，但首尔将在国际访问返回后更快地恢复 4 预计未来供应增长将放缓，从而带来有利的供需环 境 5 国际投资者日益增长的兴趣将支持活跃的酒店交易市场 韩国酒店投资展望|2 韩国酒店投资展望|2韩国酒店投资展望|3 1 由于中国内地的需求回归缓慢，游客人数的恢复将来自更多元化的来源市场 韩国已迅速成为亚洲乃至全球最受欢迎的目的地之一。国际游客抵达韩国 2019年为1750万，这意味着自2009年以来增加了大约三倍。“韩流”的贡献不可低估：超过23％的游客将“K-pop和韩流体验”作为他们的主要目的根据韩国人进行的一项调查，2019年访问 旅游组织。 尽管游客增长势头强劲，但韩国也不例外，新冠肺炎大流行导致的全球经济衰退严重影响了全球酒店市场。尽管韩国是首批积极实施接触者追踪、检测和跨境封锁的国家之一，但2021年的国际访问量降至96.7万人，占2019年历史峰值的6%。 访问量下降最明显的是来自中国大陆的游客，中国大陆历来是韩国的重要客源市场。2007年，来自中国大陆的游客总数为110万，占总游客的20％。到2019年，这一数字增长了五倍多，达到600万，占总访问量的34%。随着COVID-19的到来，来自中国大陆的访问完全停止。2021年，来自中国大陆的年度访问量低于20万人次，约占2019年访问量的3%。 我们预计，短期内来自中国大陆的访问量仍将远低于COVID之前的水平。中国政府正在遵守其“零-COVID”政策，地缘政治紧张局势正在升级到新的高度，使人们对中国访问的近期恢复表示怀疑。虽然中国游客最终应该返回韩国，但预计来自中国大陆的游客将缓慢恢复，持续到2024年甚至2025年。 图1韩国国际访问 20,000,000 MERS （- THAAD （-23 COVID-19 （-86% 40% 18,000,000 20% 16,000,000 14,000,000 0% 12,000,000 -20% 10,000,000 8,000,000 -40% 6,000,000 -60% 4,000,000 2,000,000 -80% - -100% 200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021 国际旅客抵达 AnnualGrowth 来源：JLL，韩国旅游组织 访客到来 Annualgrowth 韩国酒店投资展望|4韩国酒店投资展望|5 尽管中国游客的长期复苏前景良好，但预计韩国旅游业将在近中期表现出强劲复苏。 对韩国文化和Hallyu侨民的压抑需求预计将在国际旅行返回后吸引来自更多样化的来源市场的访问。 亚洲国家，如日本，印度尼西亚，菲律宾，新加坡和马来西亚仍然是韩流相关旅行的主要来源市场，但韩流的强劲增长 跟随北美（2020年年为30％）和欧洲（25％）为源市场的多样性做出了贡献。我们预计，与2019年相比，源市场的多元化将导致更低的入住率/更高的环境，因为市场对大型 来自中国大陆的团体旅行需求。此外，与依赖中国集团的非品牌中型经济型酒店相比，具有忠诚度计划的国际品牌酒店将更好地满足更多样化的国际需求 需求。尽管如此，只有当来自中国大陆的访问返回时，才能实现全面复苏和增长，以超越COVID之前的水平。 我们预计，被压抑的商务旅行需求也将有助于游客的复苏。从历史上看，国际访问主要是由休闲需求驱动的，而商务需求占访问的不到20％。然而，韩流的出现和韩国的经济增长，以名义国内生产总值计算，将使韩国从商务旅行的复苏中受益。韩国拥有可访问的全国性基础设施和现代化的会议空间，总面积超过386,000米。2，这将使旅游业在复苏期间从重新激活的公约部分中受益。 虽然来自中国大陆的访问量在短期内可能会较慢地恢复到COVID之前的水平，但韩流的受欢迎程度将推动来自更多样化来源市场的访问量，从而导致入住率降低，但ADR环境提高。 韩国酒店投资展望|7 韩国酒店投资展望|6韩国酒店投资展望|7 2 由被压抑的休闲需求推动的奢侈品和高档细分市场将继续引领短期内的复苏 预计到2024年或2025年，交易业绩将恢复到COVID之前的水平。休闲需求将继续引领奢侈品和高档高档细分市场的复苏，随后在不久的将来 ，会展和商务旅客的回归。 尽管COVID-19对住宿业的经济影响预计将持续到2022年和2023年，但交易业绩指标显示出复苏的迹象。 然而，各部门的复苏并不均衡，因为奢侈品和高档高档部门在业绩复苏方面超过了经济部门。 图2相对于2019年水平，奢侈品和高档以及经济和中型企业的每月RevPAR恢复 140% 120% 100% 80% 60% 86% 66% 40% 20% 1月20 日2月 20日3 20 日4月 20日5 20 日6月 20日7 20 日9月 日 月 日 月 日 月 日 月 20日2 21 日4月 21日5 21 日6月 21日8 0% 月 月 月 20 10 20 11 20 12 20 12 月 月 奢华&上-高档经济与中端 来源：JLL，STR©2022CoStarGroup 截至2021年12月，RevPAR在豪华和 Upper-Upscalesegmentrecoveredto86%of2019,whileMidscale&Economicsegmentrecoveredto66%of2019.Thedemandforstaycances-or“Hocance”-wasamajordriverintherecoveryof 豪华和高档部分的房价和入住率，这些部分配备了更好的设施(即健身房、游泳池、水疗中心)和多样化的餐饮选择，以满足休闲需求。经济型和中型酒店更依赖商务和团体旅行，受到新冠肺炎的影响更严重。 韩国酒店投资展望|8 我们预计休闲需求将在短期内继续引领复苏。根据STR的研究，尽管2022年COVID-19的持续影响，休闲旅行者仍表现出被压抑的国际旅行需求，而国际商务旅行的倾向仍低于COVID之前的水平。尽管所有交易表现 在没有国际访问的情况下，酒店部门仍然受到抑制 ，高疫苗接种率和边境的受控重新开放(即接种疫苗的旅行通道)显示出加快边境重新开放的希望迹象。 韩国酒店投资展望|9 韩国酒店投资展望|9 3 省级市场受益于基础的休闲需求，但首尔将在国际访问返回后更快地恢复 选择国内市场受益于边境管制措施，因为需求 国际旅行已转换为国内休闲需求。从2021年3月开始，自STR开始跟踪韩国市场以来，韩国省级目的地的入住率首次超过仁川和首尔的入住率。此外，STR表示，与首尔的酒店相比，省级目的地更快地恢复到COVID之前的水平。 相反，首尔的住宿市场受到新冠肺炎的影响更为严重，因为与韩国其他地区相比，首尔庞大的中型库存更依赖国际集团需求。 国际旅行返回后，我们预计首尔的酒店将最好地满足返回的需求，因为大多数国际游客仍留在首尔。 韩国省级目的地的积极势头是否会继续有待观察。在边境重新开放后，我们预计基础的休闲需求将蔓延到附近的国际目的地，如关岛，塞班岛，菲律宾和越南，导致省级市场的表现正常化。此外，我们预计该省将有新的供应管道 。 从长远来看，目的地将影响各省的市场表现。 在国际需求恢复后，我们预计首尔的表现将超过 从中长期来看，韩国。 韩国酒店投资展望|11 韩国酒店投资展望|11 韩国酒店投资展望|10 4 预计未来供应增长将放缓，从而带来有利的供需环境 预计供应增长乏力和需求复苏将在短期内创造有利的供需动态。 在2012年至2020年期间，韩国的住宿供应几乎翻了一番，这主要是由于公共政策鼓励开发新酒店，以筹备2014年亚运会和2018年冬季奥运会等重大活动。该政策允许新酒店受益于更高的建筑面积比和更低的停车要求。 在政策放松刺激下的这种增长中，绝大多数新供应集中在“旅游酒店”-通常是经济到中上规模部分的无品牌产品。尽管过去的供应集中在经济到中上规模部分，但新进入者将主要是中上规模和奢侈品。 图3韩国现有供应和管道 120,000 100,000 预计复合年增长率：+2.0% 80,000 60,000 40,000 20,000 - 现有供应增加供应 来源：JLL，STR©2022CoStarGroup 我们预计未来供应增长将放缓，从而创造有利的供应和需求 由于土地成本的上升和发展激励措施的减少，与历史时期相比，供应增长将是温和的。 此外，大多数最近交易的酒店已转换为替代用途（即住宅或商业），这减少了现有的供应。 2019年，约有110间酒店客房通过替代用途的转换而下架；但这一数字在2020年增加到755间，在2021年增加到2160间。转换为替代用途的酒店的例子包括LeMeridien（江南） ，喜来登皇宫（江南），首尔汉康酒店（光津）和海云台大酒店（釜山）。 韩国酒店投资展望|13 韩国酒店投资展望|12韩国酒店投资展望|13 5 国际投资者日益增长的兴趣将支持活跃的酒店交易市场 Inlinewithlargerinterestforcommercialrealestate,weexpectsSeoultocontinueattractstronginterestfromdomesticandinternationalinvestors.Weexpectedthehotelcapitalmarketin2022toremainactive,withexpectedtransactionvolumeinexpected 韩国记录了令人印象深刻的14亿美元 2021年酒店投资总额，创历史最高，其次是2019年。虽然绝大多数交易都是价格低于3000万美元的小型酒店和汽车旅馆，但替代用途转换的大型交易，如首尔艾美酒店，这是韩国历史上最大的酒店销售价格，也是2021年亚太地区最大的销售价格。其他主要交易包括宏达美团大使，古罗喜来登福分和D-CbeCity喜来登。 Weexpectsthecapitalmarkettoremainactive2022withUSD10billionpropectedtransactionforthefullyear.Followingareafewconsiderationsthatinvestorsmayconsiderinthenear-term: + 韩国酒店市场吸引了国内投资者寻求再开发机会，也吸引了国际投资者在亚洲最大的省会城市之一寻求永久产权投资机会。 韩国提供收购酒店的机会 + 有了就地主租赁，尽管在COVID-19之后，更多的运营商变得更不愿意从事主租赁。 + 丰富的国内和国际金融机构可以以相对实惠