业绩稳健增长，经营持续向好

招商积余(001914.SZ) 业绩稳健增长，经营持续向好 房地产 2023年10月26日 推荐(维持) 股价:13.23元 主要数据 行业房地产 公司网址www.cmpo1914.com 大股东/持股招商局蛇口工业区控股股份有限公 司/47.45% 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)1,060 流通A股(百万股)1,060 流通B/H股(百万股)总市值(亿元)140 流通A股市值(亿元)140 每股净资产(元)9.07 资产负债率(%)47.2 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】招商积余（001914.SZ）*半年报点评*业绩稳步提升，经营进中向好*推荐20230824 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 公司公布2023年三季报，前三季度实现营业收入108.6亿元，同比增长 18.3%，归母净利润5.9亿元，同比增长25.9%。 平安观点： 业绩稳健增长，并购高效融合：2023年前三季度公司实现营业收入108.6亿元，同比增长18.3%，归母净利润5.9亿元，同比增长25.9%。其中物业管理业务营业收入103.8亿元，同比增长17.2%，资产管理业务营业收入4.6亿元，同比增长40.7%。前三季度综合毛利率同比微增0.8个百分点至12.7%；管理费用率同比微降0.3个百分点至3.4%，精益管理持续显效。期内积余南航、积余上航、积余新中、积余汇勤四家并购企业合计实现营业收入9.7亿元，新签项目年度合同额2.6亿元，投后管理不断夯实。 市场外拓优势延续，增值服务持续向好：2023年三季度末公司在管项目2043个，覆盖全国逾130个城市，管理面积升至3.33亿平米，其中非住管理面积2亿平米。2023年前三季度新签年度合同额27.9亿元，同比增长14.9%，其中第三方项目新签年度合同额24.6亿元，千万级以上项目占比54%。传统项目拓展新签年度合同额同比增长18%，总对总业务新签年度合同额同比增长15%；非住宅业态拓展保持优势，新签年度合同额同比增长17%。前三季度公司到家汇商城实现平台交易额7.5亿元，毛利率同比上升超2个百分点。智能化工程实现充电桩及光伏等第二曲线业务有效拓展，前三季度累计接入充电桩超2万台；IFM业务保持全国前三地位，华为、宁德时代、阿里客户市场份额持续增长。 资管业务不断进步，持有运营能力强化：2023年三季度末公司旗下招商商管在管商业项目65个（含筹备），管理面积374万平米，其中自持项目3个、受托管理控股股东招商蛇口持有项目56个、第三方品牌输出项目6个。此外公司不断强化持有物业运营能力，通过多渠道招商，缩短空置 2021A2022A2023E2024E2025E 营业收入(百万元)10,59113,02415,62918,80122,580 YOY(%)22.623.020.020.320.1 净利润(百万元)5135947088671,078 YOY(%)17.915.719.222.524.3 净利率(%)4.84.64.54.64.8 毛利率(%)13.811.812.512.713.0 EPS(摊薄/元)0.480.560.670.821.02 ROE(%)5.96.57.38.49.7 P/B(倍)1.61.51.41.41.3 公 司报 告 公 司季报点 评 证 券研究报 告 P/E(倍)27.423.619.816.213.0 物业周转期，保证物业出租率稳定性，期末持有物业总体出租率97%。 招商积余公司季报点评 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS分别为0.67元、0.82元、1.02元，当前股价对应PE分别为19.8倍、16.2倍、13.0倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值服务开展、收并购企业融合不及预期风险。 会计年度2022A2023E2024E2025E 资产负债表 利润表 流动资产 7848 11037 13570 16514 现金 3167 5216 6573 8122 应收票据及应收账款 2359 2399 2886 3466 其他应收款 924 989 1190 1430 预付账款 148 174 209 251 存货 1164 2118 2542 3043 其他流动资产 85 141 169 203 非流动资产 9967 9053 8139 7284 长期投资 68 74 81 87 固定资产 714 602 490 378 无形资产 30 25 20 15 其他非流动资产 9155 8352 7548 6803 资产总计 17815 20090 21709 23798 流动负债 5415 7750 9305 11143 短期借款 0 0 0 0 应付票据及应付账款 1704 1669 2004 2398 其他流动负债 3711 6081 7302 8745 非流动负债 3089 2548 2023 1542 长期借款 2292 1751 1226 745 其他非流动负债 797 797 797 797 负债合计 8504 10298 11328 12685 少数股东权益 161 109 44 -36 股本 1060 1060 1060 1060 资本公积 3068 3068 3068 3068 留存收益 5022 5555 6209 7021 归属母公司股东权益 9150 9683 10337 11149 负债和股东权益 17815 20090 21709 23798 单位:百万元 招商积余公司季报点评 会计年度2022A2023E2024E2025E 营业收入 13024 15629 18801 22580 营业成本 11482 13675 16413 19645 税金及附加 87 125 151 181 营业费用 71 110 132 159 管理费用 469 588 708 850 研发费用 48 50 60 72 财务费用 94 83 52 22 资产减值损失 -69 -80 -97 -116 信用减值损失 -28 -28 -34 -41 其他收益 111 91 51 11 公允价值变动收益 -8 0 0 0 投资净收益 45 18 18 18 资产处置收益 1 1 1 1 营业利润 825 998 1225 1524 营业外收入 12 19 19 19 营业外支出 15 11 11 11 利润总额 822 1007 1233 1533 所得税 253 352 431 536 净利润 569 655 802 997 少数股东损益 -25 -53 -65 -80 归属母公司净利润 594 708 867 1078 EBITDA 1005 2010 2205 2417 EPS（元） 0.56 0.67 0.82 1.02 单位:百万元 会计年度2022A2023E2024E2025E 主要财务比率 会计年度2022A2023E2024E2025E 现金流量表 成长能力营业收入(%) 23.0 20.0 20.3 20.1 营业利润(%) 10.8 21.0 22.7 24.5 归属于母公司净利润(%) 15.7 19.2 22.5 24.3 获利能力毛利率(%) 11.8 12.5 12.7 13.0 净利率(%) 4.6 4.5 4.6 4.8 ROE(%) 6.5 7.3 8.4 9.7 ROIC(%) 6.5 7.2 10.5 14.5 偿债能力资产负债率(%) 47.7 51.3 52.2 53.3 净负债比率(%) -9.4 -35.4 -51.5 -66.4 流动比率 1.4 1.4 1.5 1.5 速动比率 1.2 1.1 1.1 1.2 营运能力总资产周转率 0.7 0.8 0.9 0.9 应收账款周转率 5.6 6.6 6.6 6.6 应付账款周转率 6.74 8.19 8.19 8.19 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 0.56 0.67 0.82 1.02 每股经营现金流(最新摊薄) 0.92 2.71 2.04 2.19 每股净资产(最新摊薄) 8.63 9.13 9.75 10.51 估值比率P/E 23.6 19.8 16.2 13.0 P/B 1.5 1.4 1.4 1.3 EV/EBITDA 17 6 5 4 单位:百万元 经营活动现金流 971 2877 2163 2318 净利润 569 655 802 997 折旧摊销 90 920 920 862 财务费用 94 83 52 22 投资损失 -45 -18 -18 -18 营运资金变动 117 1196 379 442 其他经营现金流 146 41 27 13 投资活动现金流 624 -30 -16 -2 资本支出 620 -0 0 -0 长期投资 -223 0 0 0 其他投资现金流 227 -30 -16 -2 筹资活动现金流 -519 -799 -790 -768 短期借款 -200 0 0 0 长期借款 96 -542 -525 -481 其他筹资现金流 -415 -257 -265 -287 现金净增加额 1076 2049 1357 1549 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款: 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告