德勤南洋理工｜中国商业地产活力40城

国际资本市场研报资讯+V:quanqiuzixun8 2021中国商业地产·活力40城 FCuotmurmee4r0cCiailtiPersoipneCrhtyina 国际资本市场研报资讯+V:quanqiuzixun8 CONTENTS 01前言 03总体排名 09开发商与品牌布局 14商业创新 01中国商业地产活力40城 前言 2022年经历了形势多变充满考验的一年，对于线下实体和线上电商平台都颇具挑战，从年初多个城市受到疫情大范围影响，再到年末放空政策的全面调整，商业的悄然复苏也拉开了帷幕，同时各地也在积极的响应出台更多促进消费政策。年初随着北京冬奥会的召开，拉动了春节期间的各地的冰雪相关消费，面对日益加剧竞争形势，以喜茶和奈雪为代表的新式茶饮大幅下调定价；春季，露营等户外生活方式在都市青年中流行；市集和夜经济在夏季受到热捧成为年轻人新型社交方式；年末随着大部分城市都从疫情高峰期中恢复，近郊旅行和城镇消费等引来了一小波消费高峰。 2022年，多地推出了城市更新相关政策，全面进入高质量城镇化发展阶段，多个城市提出创新的实施模式，出台地方条例、管理办法和指导意见等。去年年底热议的元宇宙，在2022年，随着元宇宙概念的不断深化，各地政府也争相出台了关于元宇宙相关的发展计划，但是其在商业地产领域的实际应用价值仍有待观察。北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、济南、洛阳等城市相继出台首店经济支持政策，以首店的发展，引领商业创新促进消费升级。此份《2022中国商业地产活力40城》在延续前四年40城系列报告主体研究框架。在商业创新部分，研究设立艺术、文化、商务、技术、人才等城市发展多维度指标，旨在从城市商业发展资源及潜力视角探究城市商业增长要义。 商业地产活力指数指标体系 0.30 0.30 0.30 0.10 类别权重解释指标权重奢侈品品牌城市偏好指数0.33 零售指数 休闲指数 购物中心指数 消费力指数 零售业态发展水平 休闲业态发展水平 购物中心发展水平 居民的消费意愿与消费能力 轻奢品牌城市偏好指数大众消费品牌城市偏好指数影音娱乐发展指数 美食餐饮发展指数咖啡茶饮发展指数运动健康发展指数购物中心规模指数 购物中心多样性指数收入指数 消费意愿指数消费结构 0.33 0.33 0.25 0.25 0.25 0.25 0.50 0.50 0.33 0.33 0.33 20182019 11 22 43 34 66 55 77 99 810 1011 118 1212 1414 1516 1313 1615 1717 2020 2322 1918 2223 1819 2121 2726 2828 2627 2525 2424 2929 3736 3030 3535 3231 3132 3434 3838 3637 4040 3939 3333 2020 1 2 3 4 6 5 7 8 11 10 9 12 14 16 13 15 17 19 22 18 21 20 23 26 29 28 25 24 27 38 31 33 30 32 35 37 36 40 39 34 2021 1 2 3 4 6 7 5 8 9 10 11 13 15 14 12 17 16 19 21 18 20 22 23 25 28 27 26 24 29 36 32 31 30 33 35 37 38 40 39 34 2022 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 CommercialPropertyFuture40CitiesinChina02 2021-2022排名变化 上升下降 上海0 北京0 成都0 深圳0 杭州1 广州1 重庆2 苏州0 武汉0 南京0 西安0 天津1 沈阳2 宁波0 长沙3 青岛1 无锡1 合肥1 厦门2 郑州2 昆明1 大连0 哈尔滨0 南通1 福州3 南宁1 常州1 济南4 长春0 扬州6 南昌1 贵阳1 石家庄3 烟台1 太原0 徐州1 呼和浩特1 海口2 兰州0 乌鲁木齐6 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心 03中国商业地产活力40城 总体排名 商业地产活力指数 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 乌鲁木齐 兰州海口 呼和浩特徐州太原烟台石家庄贵阳南昌扬州长春济南常州南宁福州南通哈尔滨大连昆明郑州厦门合肥无锡青岛长沙宁波沈阳天津西安南京武汉苏州重庆广州杭州深圳成都北京上海 0 北上位列第一梯队，上海商业短暂受挫折后迅速恢复 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心 北京与上海差距仍持续增加 北京、上海依旧领跑全国，较第二梯队城市的差距显著。北京与上海间的总体差距较2021年明显拉大。其中，北京与上海的零售指数差距由0.49点缩小为0.32点，休闲指数差距由0.63点增加到0.94点，购物中心指数差距由1.52点增大为2.05点，北 2022年北京与上海商业地产活力指数 上海北京 4.5零0售指数 3.50 2.50 1.50 -0.50 0.50 京和上海的商业资源聚集近三年来首次出现小幅下降；尽管2022年春季上海购物中心开业收到疫情影响，截至2022年末北京购物中心数量与上海进一步拉大，北京购物中心总数较上海少194家相对去年的差距189家略有增长。北京奢侈品指数近5年来首次被上海超过，上海的轻奢指数与大众品牌指数均高于北京。综合来看，相对2021年的指数差距，除休闲指数， 消费力指数 购物中心指数 休闲指数 其他的三项指数包括零售指数、购物中心指数和消费力指数 的差值都较去年所有增加，北京与上海的差距又进一步拉开。 2022年全国首店数量来看上海首店1073家，北京首店共计 812家，成都708家，三个城市仍然稳居第一梯队。上海的首店数量与2021年的首店数量基本持平，北京首店数量较去年略 2021年北京与上海商业地产活力指数 上海北京 有下降，但是整体北京的首店数量在近两年都有明显的增长，2019年以来北京共计引入首店2774家。从首店品牌的业态来看，餐饮和零售是最“卷”的两个业态，上海首店中餐饮占据近七成，北京的首店也是近六成为餐饮品牌，成都首店中餐饮业占到四成。休闲业态指数来看，北京在影院、餐饮、咖啡指数均远落后于上海，健身房指数首次超过上海。 消费力指数休闲指数 4.0零0售指数 3.00 2.00 1.00 0.00 购物中心指数 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心 CommercialPropertyFuture40CitiesinChina04 2019-2022北京与上海商业资源聚集度2022北京与上海购物中心数量与规模比较 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 2019年2020年2021年2022年 上海北京 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1.32 1.30 1.44 1.441.28 0.91 0.94 0.92 北京上海 购物中心数量购物中心规模 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2022年北京与上海零售品牌偏好度比较2022年北京与上海休闲业态指数比较 上海 6.00影院4.002.000.00 北京上海北京 奢侈4品牌偏好度 3 2 1 0 餐饮咖啡 大众品牌偏好度 轻奢品牌偏好度 健身房 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心 疫情以来东北地区活力指数增幅首次转负为正，华西增速放缓 华东地区核心城市商业地产活力指数较去年上升了0.49%；东北地区的核心城市商业地产活力指数较2021年提升了0.96%，这也是自从2019年以来东北地区首次迎来增长，其中沈阳的商业地产活力指数相对2021年增长了2.79%；华北地区的活力指数基本与去年持平，华西地区在经历过去三年的加速增长，今年增速也首次出现放缓，以重庆和成都的为代表的华西地区2022年商业地产活力指数相对于2021年下降了2.58%。 华中和华南地区的商业地产指数相对去年分别下降1.64%和0.37%，其中华中地区武汉排名第九与去年一致，长沙商业地产活力指数排名较去年下降3位，郑州下降2位。深圳的排名维持在第4位，广州的名次较去年提升了1位，排名第6。 05中国商业地产活力40城 2021-2022各区域核心城市商业地产活力指数平均增幅 -2.58% 华西 0.49% 华东 -1.64% 华中 0.96% 东北 -0.37% 华南 0.01% 华北 2021-2022各区域核心城市商业地产活力指数排名变化 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心 东北尖子生沈阳⸺在新旧商业更迭浪潮中乘风破浪 本年度，主要城市的商业活力指数排名基本和去年保持稳定，但是今年沈阳的排名在近五以来首次提升，从去年的15名提升到13名，其中沈阳的购物中心指数由去年的-0.05提升至0.12，休闲指数由2021年的-0.22提升至0.02。沈阳的消费力指数以及零售指数相对于去年并无显著的提升，但是从历史的发展背景来看，沈阳的中长期商业发展潜力不可小觑。 2022年沈阳商业迎来一波开业潮，皇姑万象汇，前海环球汇，大悦城E馆，浑南天街，仁恒居等扎堆在今年开业。沈阳一直以来都坐镇东北领军城市的位置，在商业资源以及品牌的偏好上一直是东北的首选城市，沈阳的商业市场一贯带有浓重的北方商业的特色，从过去依赖中街和太原街传统商圈的发展竞争格局，再到现在经历了疫情的洗礼，沈阳的商业也在经历新老交替的新阶段。商业的发展以及新布局亦是沈阳多年以来从城市发展规划到产业更迭升级的反映，其中以浑南区为代表的新型产业则是撬动沈阳产业结构性调整的中坚力量。 2020年，沈阳市向商务部申报《培育建设国际消费中心城市试点方案》并加快了国际消费中心城市培育建设步伐。2021年，制定了《沈阳市培育建设国际消费中心城市三年行动计划 （2021-2023）》，确定建设国际国内时尚消费集聚地、商品集散枢纽站、休闲旅游新地标、高品质生活服务示范区、东北新经济发展引领区等五项具体创建目标，致力于将沈阳打造成为面向东北亚、具有区域影响力的国际消费中心城市。2022年，沈阳制定了《2022年沈阳市培育建设区域性国际消费中心城市行动方案》，围绕持续壮大社会消费总量、稳定增长国际贸易规模、不断增强区域消费资源集聚、加快提升城市商贸活力、持续优化国际消费环境等五个年度目标，提出开展八大专项行动。 2021-2022年沈阳城市商业地产活力指数变化 CommercialPropertyFuture40CitiesinChina06 消费力指数 2021年 休闲指数 2022年 0.3零0售指数 -0.10 0.10 -0.30 -0.50 购物中心指数 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心 成都持续领跑新一线，杭州商业活力稳步增长 本年度，在所有新一线城市的商业活力表现中，成都持续领跑，稳居第二梯队头名，成都的零售指数，休闲指数在新一线城市中具备绝对的领先优势。 2022年，杭州的活力指数排名上升一位，在疫情对于大部分城市带来显著冲击的时刻杭州在2022年仍然迎来了10个购物中心的逆势开业。随着网红经济以及直播的热度逐步回归理性，杭州商业保持稳定发展。杭州的消费力指数在新一线城市中摇摇领先，2022年杭州人均消费性支出达到46440元，位列全国第一，超过北京上海广州等一线城市，得益于在2022年的疫情冲击中，杭州并未受到明显的干扰，居民消费总量和消费意愿没有溃缩。 2022年部分新一线城市商业地产活力指数 成都 杭州 21.0零0售指数 -0.050 10.500 5 -1.00 重庆 天津 沈阳青岛 精品咖啡及精酿啤酒商户城市分布 3500 3000