宏观与政策周报：我国公募REITs募集规模已达千亿

宏观与政策周报2023年10月16日 我国公募REITs募集规模已达千亿2023年第35期（总第756期） 目录 摘要1 主要内容 本周看点 截至目前，29单项目首发募集成功，首发募集资金为954.52亿元，4单项目扩募成功，扩募募集资金为50.64亿元，合计募集资金规模达到了1005.17亿元，我国公募REITs市场募集资金规模达到了千亿里程碑。 高速公路、产业园和能源首发募集规模居前三位；长三角区域目前发行FREITs项目数量最多，达到10只，占比34%；全国仅有10个省份发行REITs项目，大部分省份仍未打破零发行记录； 从市值规模来看，目前上市28单项目，全市场总市值为877 亿元，较发行规模出现较大折价，流通市值规模较小。 今年以来，公募REITs市场大幅暴跌，最本质上是价值回归，市场赚钱效应下降。进入10月以来，全市场进入新一轮的下跌，跌幅明显加大。主因一是两单最高涨幅标的解禁引发机构止盈，在市场同趋向性下，普跌趋势形成；二是全市场流动性进一步收紧，主要是资金需求加大、供给压力增加和汇率贬值的约束，10月以来REITs日均换手率0.6%，流动性的紧缩进一步放大了REITs市场的流动性压力；三是年末机构的考核压力，落袋为安。 策略上，后续市场仍将继续磨底，建议采取“观望为主、适时而动”的策略。短期震荡，中期溢价率或逐步消化，价值回归。但注意当前市场估值并不高，可以适当布局低位的稳定资产。 当前市场的问题均是初级市场必须经历的探索阶段，投资者不必苛刻，正确看待，市场应对新生产品保持耐心和信心，我国REITs是万亿蓝海市场。 后续政策应进一步加快常态化发行，逐步拓宽资产类型，努力将数据中心、文旅、水利、消费领域REITs项目落地；加强投资者交流和信心披露工作；积极推进FOF产品配置REITs，及时推出REIs实时指数；优化税收、估值政策，探索适合REITs的会计政策；加强REITs的人才教育。 宏观经济 三季度GDP同比增长4.9%，大幅超预期； 重要资讯、政策监管回顾 本周看点2 宏观经济7 重要资讯、监管政策回顾8 货币市场10 研究发展部吴进辉 wujh@cspengyuan.com 更多研究报告请关注“中证鹏元”微信公众号。 独立性声明： 本报告所采用的数据均来自合规渠道，通过合理分析得出结论，结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 李强主持召开经济形势专家和企业家座谈会； 潘功胜出席第48届国际货币与金融委员会会议； 证监会调整优化融券相关制度更好发挥逆周期调节作用； 五家保险资管公司获批试点ABS及REITs业务； 货币市场 上周流动性紧张，回购利率上行； 供给压力下，资金面主导债市； 一、本周看点 【我国公募REITs募集规模已达千亿】 2023年10月11日，随着第29只REITs—中金山东高速REIT募集资金成功，我国公募REITs市场募集资金规模达到了千亿里程碑。 截至目前，29单项目首发募集成功（山东高速REIT待上市），首发募集资金为954.52亿元，4单项目扩募成功，扩募募集资金为50.64亿元，合计募集资金规模达到了1005.17亿元（四舍五入），突破千亿门槛。 分资产类型看，高速公路、产业园和能源首发募集规模居前三位，分别为467.15亿元、168亿元、 143.12亿元。 分区域看，长三角区域目前发行FREITs项目数量最多，达到10只，占比34%；其次是京津冀区域，发行数量为9只，占比31%； 分省市来看，全国仅有10个省份发行REITs项目，大部分省份仍未打破零发行记录，其中北京、广东（含深圳）、深圳和上海发行项目最多，数量分别为9、6、4、4，其余省市在1-2单左右。 图表1我国29只公募REITs信息一览表 资料来源：Wind中证鹏元 从市值规模来看，目前上市28单项目，全市场总市值为877亿元，较发行规模出现较大折价，流通市值规模较小。 从认购比例来看，中金山东高速REIT项目创造了最高网下和公众认购比例，达到了83.53%、33.38%，部分火热项目认购比例在1%以下。 从价格涨跌幅来看，目前全市场所有资产类型项目均出现过破发，大部分项目徘徊在破发边缘，其中高速项目破发最多。 今年以来，公募REITs市场大幅暴跌，主要跟宏观景气度、出租率下滑、流动性等因素有关，其中最本质上是价值回归，市场赚钱效应下降。进入10月以来，全市场进入新一轮的下跌，跌幅明显加大。主因一是两单最高涨幅标的解禁引发机构止盈，在市场同趋向性下，普跌趋势形成；二是全市场流动性进一步收紧，主要是资金需求加大、供给压力增加和汇率贬值的约束，10月以来REITs日均换手率0.6%，流动性的紧缩进一步放大了REITs市场的流动性压力；三是年末机构的考核压力，落袋为安。 策略上，后续市场仍将继续磨底，建议采取“观望为主、适时而动”的策略。短期震荡，中期溢价率或逐步消化，价值回归。但注意当前市场估值并不高，可以适当布局低位的稳定资产。注意，REITs是重分红的长期投资品种，投资者应秉持长期投资理念。 当前市场的问题均是初级市场必须经历的探索阶段，投资者不必苛刻，正确看待，市场应对新生产品保持耐心和信心，我国REITs是万亿蓝海市场。 后续政策应进一步加快常态化发行，逐步拓宽资产类型，努力将数据中心、文旅、水利、消费领域REITs项目落地；加强投资者交流和信心披露工作；积极推进FOF产品配置REITs，及时推出REIs实时指数；优化税收、估值政策，探索适合REITs的会计政策；加强REITs的人才教育。 9个 6 44 222 1111 4,14% 10,34% 6,21% 9,31% 图表2我国29单公募REITs省市分布图表3我国29单公募REITs区域分布 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 北广上深京东海圳 安浙江徽江苏 重厦湖山庆门北东 长三角 京津冀 粤港澳 其他 数据来源：iFinD中证鹏元，按数量数据来源：iFinD中证鹏元，按数量 图表4中证REITs指数走势 1500 1450 1400 1350 1300 1250 1200 1150 1100 1050 1000 950 900 850 800 中证REITs收盘价开始日累计涨跌幅(右） %30 2023-07-05,810.12 20 10 0 -10 -20 2021-09-30 2021-10-25 2021-11-10 2021-11-26 2021-12-14 2021-12-30 2022-01-18 2022-02-10 2022-02-28 2022-03-16 2022-04-01 2022-04-21 2022-05-12 2022-05-30 2022-06-16 2022-07-04 2022-07-20 2022-08-05 2022-08-23 2022-09-08 2022-09-27 2022-10-20 2022-11-07 2022-11-23 2022-12-09 2022-12-27 2023-01-13 2023-02-07 2023-02-23 2023-03-13 2023-03-29 2023-04-17 2023-05-08 2023-05-24 2023-06-09 2023-06-29 2023-07-17 2023-08-02 2023-08-18 2023-09-05 2023-09-21 2023-10-17 -30 资料来源：Wind中证鹏元 图表5我国29只公募REITs网下投资者认购比例 华润保障房华夏合肥高新华夏和达高科临港产业园深圳保障房京能光伏 华泰江苏交控北京保障房鹏华深圳厦门保障房东久新经济 京东仓储物流国电新能源建信中关村湖北科投华夏越秀华夏中交建 中金安徽交控国金中铁建博时招商富国水务中航首钢张江光大红土盐田港中金普洛斯平安广州浙商沪杭甬 0.47 0.64 0.66 0.68 0.77 0.82 0.86 0.89 0.93 0.94 0.99 1.01 1.18 1.83 2.54 2.60 2.69 2.94 3.22 5.94 9.30 10.72 11.29 11.80 14.95 20.03 20.58 公募REITs网下投资者认购比例 东吴苏州山东高速 25.95 83.53 资料来源：Wind中证鹏元 0102030405060708090 图表6我国29只公募REITs公众投资者认购比例 华夏合肥高新华润保障房临港产业园东久新经济华夏和达高科深圳保障房京东仓储物流 京能光伏北京保障房厦门保障房华泰江苏交控华夏中交建鹏华深圳 中航首钢建信中关村国电新能源华夏越秀博时招商富国水务国金中铁建浙商沪杭甬张江光大湖北科投 中金安徽交控红土盐田港 0.23 0.31 0.33 0.34 0.37 0.39 0.46 0.63 0.64 0.69 0.83 0.84 1.16 1.76 1.97 2.00 2.14 2.39 2.41 2.45 3.68 4.26 5.94 5.95 公募REITs公众投资者认购比例 8.80 中金普洛斯平安广州东吴苏州山东高速 10.04 10.80 12.30 33.38 0510152025303540 资料来源：Wind中证鹏元 图表7目前19省市共披露发行特殊再融资债约8404亿元，供给压力加大 资料来源：中债信息网，小数点位数随披露文件，中证鹏元 二、宏观经济 【三季度GDP同比增长4.9%，大幅超预期】 前三季度，我国GDP为913,027亿元，按不变价格计算，同比增长5.2%。三季度，我国GDP为319,992亿元，按不变价格计算，同比增长4.9%，经调整季节因素后，三季度GDP环比增长1.3%。环比增速连续五个季度增长，经济总体呈现持续恢复向好态势。 三季度最终消费支出拉动经济增长4.6个百分点，资本形成总额拉动经济增长1.1个百分点，货物和 服务净出口向下拉动经济0.8个百分点。 前三季度全国城镇调查失业率平均值是5.3%，比去年同期回落0.3个百分点，而且逐月好转。三季度平均调查失业率是5.2%，9月份的调查失业率是5.0%。 9月份，居民消费价格环比上涨0.2%，同比持平，前三季度同比上涨0.4%。工业品出厂价格PPI连续三个月降幅收窄，9月份同比下降2.5%，比6月份最低点收窄了近3个百分点。 % 实际GDP:当季同比 名义GDP:当季同比 图表8名义GDP增速仍然较低 40 35 30 25 20 15 10 5 0 -5 1993-06 1994-06 1995-06 1996-06 1997-06 1998-06 1999-06 2000-06 2001-06 2002-06 2003-06 2004-06 2005-06 2006-06 2007-06 2008-06 2009-06 2010-06 2011-06 2012-06 2013-06 2014-06 2015-06 2016-06 2017-06 2018-06 2019-06 2020-06 2021-06 2022-06 2023-06 -10 资料来源：Wind中证鹏元 三、重要资讯、政策监管回顾 1.李强主持召开经济形势专家和企业家座谈会 国务院总理李强10月13日下午主持召开经济形势专家和企业家座谈会，听取专家企业家对当前经济形势和下一步经济工作的意见建议。 在认真听取专家企业家发言后，李强指出，今年以来，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济在固本培元中持续回升向好。从经济形势新变化看，三季度以来我国实际经济运行持续好转，积极因素不断积累，为实现全年发展目标打下了坚实基础。从经济发展大趋势看，我国发展的基本面没有变，各方面发展优势没有变而且在持续提升，新动能在加快成长壮大。同时，也要清醒认识前进道路上的困难挑战，外部环境更趋复杂严峻