房企化险、新周期与新趋势，政策组合拳与未来一年楼市周期趋势预判

房企化险、新周期与新趋势 ——政策组合拳与未来一年楼市周期趋势预判 202310 写在前面 镜鉴咨询对“831”救市政策的大背景及趋势的三个思考 ①今年“831”之后这一轮“救市”和之前几轮周期有根本性不同，这一轮楼市救市不仅仅是“金融16条”等三支箭政策的补充，更重要的是从需求端C端解决销售问题化解一系列矛盾，避免系统性风险的发生。因此，无论市场如何艰难，也无论这一轮市场有多么复杂多变，我们都要相信周期的力量，相信市场的力量！未来1-3年楼市一定会逐步好转起来，因为这是楼市信心重建与化解风险的最核心的手段； ②第二个根本不同是，目前中国楼市总体上已供求平衡，但市场仍然有结构性的供求不平衡，比如，一线城市强二线城市的改善需求、城市间人口流动导致的住房需求错配等。因此，认房不认贷等政策层面必然针对上述城市改善需求首先进行发力，这也是这一轮市场周期启动的关键。只有一线和强二线楼市需求启动，才能带动其他城市逐步复苏。随后，ZF、国央企、平准基金、AMC等各类主体通过销售回暖化解当前民营房企资金面危机的可能性才会实现。 ②美元加息周期已接近尾声，伴随着未来2-3年的美元步入降息周期，中国楼市柳暗花明又一村，自2023年8月底开始，第四轮市场大周期即将慢慢开始，未来2-3年中国房地产市场将步入新一轮上行周期。 2 本报告核心结论 有关政策逻辑、市场特征及市场趋势的三个方面的结论： 1、政策逻辑和特征：①“金融16条”等三支箭针对B端的措施不凑效，需要从需求端C端解决销售问题化解一系列矛盾，避免系统性风险的发生；②但政策出台循序渐进，暂无“国X条”的政策出台；③除了一线城市，自2011年以来限购等五限、土拍摇号等所有行政手段逐步退出，房地产行业调控逻辑在发生重大转向，政策端正在重新回归到让市场决定一切的轨道上来。 2、新政后市场特征：①一线强二线改善需求率先复苏，置换改善和刚需受置换链条“卖旧买新”、收入影响较大；②各地二手挂牌量激增，二手置换与抛盘套现多空博弈，二手房市场好于新房；③限购区虹吸非非限购区；④核心城市（外围）取消限购虹吸周边三四线或郊县；⑤三四线城市处于政策底与市场底双底，暂无解。 3、趋势判断结论：①未来2-3年中美货币政策由逆向操作阶段转向同向同频共振的宽松的周期，美元降息与资本外流有助于中国经济与楼市的恢复；②预计24年2季度开始，10个左右城市楼市复苏好转，24年下半年大部分一二线城市楼市才有整体好转的机会。③楼市信心端的重建，需要销售市场恢复、平准基金、央企国家队、AMC、保交楼基金等多方共同努力实现；④关注未来1-3年收并购机会，预计未来楼市逐步形成为“大型央企+TOP混合所有制房企+本土中小房企“的市场格局；⑤24-25年开始市场步入新一轮上行周期，23年底-24年初，逆向思维积极布局核心城市，同时换仓优化城市布局谋求下一轮的增长机会。 3 本报告核心结论 大部分房企仍然较为谨慎，年底阶段仍然是冲刺销售业绩为主，甚至降价跑量。应抓住政策窗口期给的跑量机会，尤其是几个“虹吸效应”的抢收客户的机会；准备好政策给与的“换仓”调整和优化城市布局的机会。同时，投资策略仍然是深耕聚焦至10-15个核心城市，龙头房企可适度考虑深耕城市下沉和板块下沉的问题，但也不可忽视板块风险边界盲目投资。 1、城市选择：坚持城市深耕，优先一线强二线城市；24年开始龙头房企可适度下沉部分优质二线和强三线核心区。把握好市场轮动复苏的城市最佳投资“窗口期”机会。 2、板块选择：采取板块差异化策略，核心区高价值板块是大央企地盘，高价值外溢板块值得 其他房企关注；部分高潜板块研究好供求和产品可突围，同时，关注外围板块投资风险。 3、项目选择：存量布局不合理项目处置换仓，聚焦一二线安全垫高的板块有有流量有利润的安全项目，同时，把控好流量项目、利润项目等不同项目的投资组合。 4、多元化拿地：对于TOP20有投资能力的房企来讲，市场率先复苏的10个左右城市，多元化拿地要提前布局了，否则公开市场竞争激烈，补货会遇到压力。同时，可以关注出险房企后续资产包或项目的收并购机会。 4 报告目录 —本轮楼市救市政策核心逻辑与特征 二政策组合拳落地后各类城市的楼市特征三未来一年楼市周期趋势预判与投销策略四镜鉴咨询公司业务介绍 5 第一章：本轮楼市救市政策核心逻辑与特征 6 本轮“救市”核心逻辑及特征 本轮救市政策的五个特征： 1宏观金融调控（三道红线、贷款集中度等中央集权调控，弱化一城一策；楼市趋势影响核心因素：金融政策>楼市供求关系）打压后，宏观金融调控已经开始淡出； 2暂无“国X条”措施，而是831新政后以认房不认贷、降首付部委联合发文为主； 3从中央到地方，政策落地上循序渐进，后续政策工具箱内容待出台，预计2024年3-4 月第二波政策继续救市； 4广州政策首发先锋，为其他一线城市做榜样；一线强二线城市改善需求政策落地才是这一轮楼市复苏的是关键； 5合肥成都土拍新政启示：取消高品质后摇号等规则，实行价高者得，不再限价；同时，成都 土地市场不再有配建、精装包限制、限价等限制性条件。除了一线城市外， 调控政策的逻辑和内容在大幅度转向！所有限制性的措施正在逐步取消。 7 本轮楼市“救市”的市场背景 投资端新开工面积下滑，销售端因为爆雷等房企的信用风险而陷入深度调整期，楼市供需两端均需求不足，市 场缺乏对未来复苏的预期，也需要信用端的信心重新恢复。 供应端：商品房新开工面积与竣工面积同比走势 需求端：“三道红线”政策推出后，商品房期房销售增速远低于现房，开发商的信用风险是抑制地产销售的主要原因之一。 8 本轮楼市“救市”的市场背景 自21年下半年以来，楼市经历五轮探底，23年8月底开始（831新政），认房不认贷、降首付、取消限购限售等 政策组合拳措施开始在各城市落地。 第一次探底，2021年10-12月 在三道红线等宏观金融调控下，本轮市场周期首次深度探底；此阶段市场还未调整到位，不会有政策“救市”； 第二次探底，2022年4月 宏观金融调控+疫情爆发，导致市场步入二次探底；但“救市”内容以首套刚需为主，核心一二线城市上的改善需求政策落地城市不多。 第三次探底，2022年7-8月 2022年7-8月，6月半年度冲刺业绩因素消退+停工停贷事件发酵+境外资本做空国内民营房企，8月重点20城成交量环比下降15%，市场步入第三次探底。从节奏上来看，预期9-10月，各家房企仍然会因年度业绩或现金流提前跑量，带动市场交易量的回升。四季度总体上仍然延续甚至强化9-10月的趋势。 第四次探底，22年10月-23年1月 10月20大召开，当月维稳动作必不可少，可能限制降价促销、防止上访现象，并有行政性限签、减缓房企资金回流；再加上房企公开市场直接融资收紧，导致市场步入低谷期。23年1月为季节性淡季。 第五次探底，23年4-8月：小阳春后探底，完成最终探底，8月底开始政策开始刺激。 724政治局会议后，楼市调控政策基调改变。8月底开始，认房不认贷、降首付、取消限购限售等政策组合拳措施开始在各城市落地。 9 本轮“救市”核心逻辑及特征 “金融16条”等三支箭针对B端的措施不凑效，需要从需求端C端解决销售问题，通过市场销售回升化解一系列矛盾，避免系统性风险和信用危机的发生。 本轮楼市“救市”核心关键政策演变历程 2020年8月 2020年12月 2021年2月 2022年10-11月 2023年7月2023年8-9月2023年10-11月 三道红线等金 金融机构贷款 土地出让 724政治局会 部委C端救市政策： 融调控手段开 集中度等宏观“两集中” B端救市政策出 议：定调楼市供 831认房不认贷、 二十届三中全会 降 始出台 金融调控手段出台 政策出台 台：金融16条等三支箭 求关机已发生根本性变化，适时调整调控政策 首付、取消限购限售； 上市房企再融资不再 定调具体经济政策 阶段一：收紧打压为主的宏观金融调控 受破发破净等限制 阶段二：政策逐步转向，救市政策开始出台 本轮救市政策的核心逻辑： 1.避免龙头房企“出险”而引发的系统风险；新政后10月仍然有中骏等房企“出险”，避免风险扩大化； 2.“金融16条”等三支箭针对B端的措施不凑效，需要从需求端C端解决销售问题，通过市场销售回升化解一系列矛盾； 3.宏观经济企稳与结构化的改革的当下，也需要房地产支柱产业的支持。 10 “救市”政策落地：宏观金融调控松绑 三道红线、金融机构贷款集中度和“两集中”的土拍制度已基本不执行或弱化执行，强有力的宏观金融集权调控开始转向。调控政策的逻辑和内容在大幅度转向！行政化的手段开始退出 况 宏观金融调控核心政策措施当前实际执行情 1.三道红线：其实现在还在填报的企业填报上报也就是个形式，对企业的指标要求越来越松，已经没有了实际意义； 2.金融机构贷款集中度：这个指标更没有意义了，自2021年下半年开始房企拿地少了，开发商开发贷需求量也没有那么多了；按揭贷款取决于楼市好没有好起来，很明显现在大部分城市没有，所以金融机构贷款集中度这个政策存在就是纸面上的存在，没有执行的意义； 3.集中供地集中出让“两集中”：现在基本上取消了，22城一年土地出让已经不是三批次了，想几次就几次，各地土地市场少量多批成为主要特征。 11 “救市”政策落地：土地市场 ①合肥成都新政：取消高品质后摇号等规则，实行价高者得，不再限价；同时，成都土地市场不再有配建、精装包限制、限价等限制性条件。 ②趋势：除了一线城市外，自2011年以来限购等五限、封顶摇号等土拍规则，所有行政化的调控措施正在逐步取消。房地产行业调控逻辑在发生重大转向，政策端正在重新回归到让市场决定一切的轨道上来。 土地市场限制性措施取消情况 1.合肥：9月26日，土拍取消地价限制，取消摇号，价高者得。原来地价封顶后竞品质再摇号的政策取消。 2.成都：9月26日，①中心城区“竞地价”拍卖，价高者得，地块开发住房不限价；②除了养老托育等必要公服配建，住宅类用地不再设置配建要求；③成品装修价格企业根据市场情况定。 3.预计除了一线城市外，其他城市所有限制性土拍条件将逐步取消。 12 “救市”政策落地情况：销售市场 8月底至今，从中央到地方，政策落地上循序渐进，后续政策工具箱内容仍待出台；预计今年四季度会评估本轮救市政策效果，尤其是一线城市效果；预计2024年3-4月第二波政策继续救市，关注的重点或转向普通二线及三四线城市楼市。 本轮楼市“救市”政策组合拳落地情况 1.认房不认贷：累计已40城落地执行，几乎没有听说没有落地的城市； 2.降首付：除了一线城市，其他城市基本明确落地执行； 3.取消限购：除北京、上海、深圳、雄安、海南继续执行，广州、西安、杭州、天津、厦门、长沙等还局部执行，其他城市均已取消； 4.限售：北上广深、杭州、成都、长沙、海南等少数城市在执行； 5.二手指导价格：除北京、上海外已均已不执行； 6.降利率：存量房贷利率9月25日已普降。 1.政策组合拳出台后， 13 2.各类城市的市场效果怎么样？ 第二章：政策组合拳落地后各类城市的楼市特征 14 “救市”效果：30大中城市新房成交量情况（七日平均） 30大中城市新房成交量情况： ①整体开始回升，主要还是一线强二线带动。 ②一线城市：成交量整体表现较好，尤其 是上海、北京和广州。 ③二线城市：触底回升，但还在平均线以下附近徘徊。 ④三线城市：触底小幅回升，但是大部分城市仍然在市场底部，并没有明显好转。 数据来源：Wind，数据截止9月30日15 “救市”效果：9月新房一线回升，二三线总体持平 2023年9月全国30个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米） 16 数据来源：克而瑞 ①一线上海、广州表现不错，北京天坛府70多亿销售没有网签，数据失真；深圳表现一般；②二线：苏州、武汉、青岛表现较好，但后两者持续性需跟踪