房企化险、新周期与新趋势，政策组合拳与未来一年楼市周期趋势预判

报告总结：镜鉴咨询认为，今年的“831”救市政策与之前几轮周期有根本性不同。这一轮楼市救市不仅仅是“金融16条”等三支箭政策的补充，更重要的是从需求端C端解决销售问题，化解一系列矛盾，避免系统性风险的发生。未来1-3年楼市一定会逐步好转起来，因为这是楼市信心重建与化解风险的最核心的手段。美元加息周期已接近尾声，伴随着未来2-3年的美元步入降息周期，中国楼市将迎来新的上行周期。在政策逻辑和特征方面，政策出台循序渐进，暂无“国X条”的政策出台；除了一线城市，自2011年以来限购等五限、土拍摇号等所有行政手段逐步退出，房地产行业调控逻辑在发生重大转向，政策端正在重新回归到让市场决定一切的轨道上来。在新政后市场特征方面，一线强二线改善需求率先复苏，二手挂牌量激增，二手置换与抛盘套现多空博弈，二手房市场好于新房；限购区虹吸非限购区；核心城市（外围）取消限购虹吸周边三四线或郊县；三四线城市处于政策底与市场底双底，暂无解。在趋势判断结论方面，预计24年2季度开始，10个左右城市楼市复苏好转，24年下半年大部分一二线城市楼市才有整体好转的机会。楼市信心端的重建，需要销售市场恢复、平准基金、央企国家队、AMC、保交楼基金等多方共同努力实现；关注未来1-3年收并购机会，预计未来楼市逐步形成为“大型央企+TOP混合所有制房企+本土中小房企“的市场格局；24-25年开始市场步入新一轮上行周期，23年底-24年初，逆向思维积极布局核心城市，同时换仓优化城市布局谋求下一轮的增长机会。

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