社融数据稳中有升，城中村改造稳步推进

投资要点 10月44城新房成交面积同比-15%，环比-16%；14城二手房成交面积同比+40%，环比-18%。截至13日，10月44城新房累计成交面积同比-15%，环比9月同期-16%；全年累计同比-8%。其中，一线城市10月累计成交同比+0%，环比9月同期+0%，全年累计同比+4%。二线城市10月累计成交同比-11%，环比9月同期-16%；全年累计同比-9%。三四线城市10月累计成交同比-40%，环比9月同期-32%；全年累计同比-17%。10月14城二手房累计成交面积同比+40%，环比9月同期-18%；全年累计同比+28%。 9月社融数据稳中有升，居民中长期贷款规模增长。10月13日央行发布统计数据显示，截至2023年9月末社会融资规模存量为372.5万亿元，同比增长9%。对实体发放的人民币贷款余额为232.78万亿元，同比增长10.7%，占社会融资规模存量的62.5%，同比高1pp。从增量来看，2023年前三季度社会融资规模增量为29.33万亿元，比上年同期多1.41万亿元，其中对实体经济发放的人民币贷款增加19.52万亿元，同比多增1.55万亿元；9月单月社会融资规模增量为4.12万亿元，比上年同期多5638亿元。前三季度人民币贷款增加19.75万亿元，同比多增1.58万亿元，其中居民新增人民币贷款为3.85万亿元，同比多增0.44万亿元，中长期贷款增加2.1万亿元，同比多增0.22万亿元。9月单月人民币贷款增加2.31万亿元，同比少增1764亿元，其中居民中长期贷款增加5470亿元，同比多增2014亿元。 行业融资规模大幅下降，信用债发行量腰斩。中指研究院监测，2023年9月房地产企业非银融资总额为349.4亿元，同比下降51.1%，环比下降49.9%。 行业平均利率为3.77%，同比下降0.25个百分点，环比增加0.42个百分点。 从融资结构来看，9月信用债规模占比51.3%，海外债占比2.6%，信托占比1.8%，ABS融资占比44.4%，各渠道均大幅下降。2023年10月到期债券余额为734.2亿元，其中，信用债占比为44.9%，海外债占比为55.1%。2023年内到期债券余额为1916.5亿元，其中信用债占比65.0%，海外债为35.0%。 超大特大城市城中村改造稳步推进，已入库162个项目。7月超大特大城市城中村改造政策发布以来，分三类积极推进落地实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作。据住房城乡建设部统计，城中村改造信息系统投入运行两个月以来已入库162个项目，城中村改造进程取得新进展。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 10月44城新房成交面积同比-15%，环比-16%；14城二手房成交面积同比+40%，环比-18%。截至13日，10月44城新房累计成交面积同比-15%，环比9月同期-16%；全年累计同比-8%。其中，一线城市10月累计成交同比+0%，环比9月同期+0%，全年累计同比+4%。二线城市10月累计成交同比-11%，环比9月同期-16%；全年累计同比-9%。三四线城市10月累计成交同比-40%，环比9月同期-32%；全年累计同比-17%。10月14城二手房累计成交面积同比+40%，环比9月同期-18%；全年累计同比+28%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 9月社融数据稳中有升，同比多增5638亿元。10月13日央行发布统计数据显示，截至2023年9月末社会融资规模存量为372.5万亿元，同比增长9%。对实体发放的人民币贷款余额为232.78万亿元，同比增长10.7%。从结构来看，2023年9月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的62.5%，同比高1pp。从增量来看，2023年前三季度社会融资规模增量为29.33万亿元，比上年同期多1.41万亿元，其中对实体经济发放的人民币贷款增加19.52万亿元，同比多增1.55万亿元；9月单月社会融资规模增量为4.12万亿元，比上年同期多5638亿元。 居民中长期贷款规模回升，达年内次高位。前三季度人民币贷款增加19.75万亿元，同比多增1.58万亿元，其中居民新增人民币贷款为3.85万亿元，同比多增0.44万亿元，中长期贷款增加2.1万亿元，同比多增0.22万亿元。9月单月人民币贷款增加2.31万亿元，同比少增1764亿元，其中居民中长期贷款增加5470亿元，同比多增2014亿元。 图3：新增居民中长期贷款规模 图4：新增居民中长期贷款占新增人民币贷款比例 行业融资规模大幅下降，信用债发行量腰斩。中指研究院监测，2023年9月房地产企业非银融资总额为349.4亿元，同比下降51.1%，环比下降49.9%。行业平均利率为3.77%，同比下降0.25个百分点，环比增加0.42个百分点。从融资结构来看，9月信用债规模占比51.3%，海外债占比2.6%，信托占比1.8%，ABS融资占比44.4%，各渠道均大幅下降。2023年10月到期债券余额为734.2亿元，其中，信用债占比为44.9%，海外债占比为55.1%。 2023年内到期债券余额为1916.5亿元，其中信用债占比65.0%，海外债为35.0%。 图5：9月房企非银融资总额同比-51.1% 图6：房企债务到期总额 超大特大城市城中村改造稳步推进，已入库162个项目。7月超大特大城市城中村改造政策发布以来，分三类积极推进落地实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作。据住房城乡建设部统计，城中村改造信息系统投入运行两个月以来已入库162个项目，城中村改造进程取得新进展。 2市场回顾 上周上证指数下跌3.01%、沪深300指数下跌3.39%，创业板指下跌3.37%，万得全A上周交易额3.89万亿，环比下跌18.75%。从板块表现来看，采掘、交通运输、医药生物、化工和公用事业等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌了4.59%，在所有申万一级行业中相对排名25/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌5.46%，在所有申万一级行业中相对排名20/28。 上周申万地产板块交易额1263.64亿，环比下跌43.39%。 图7：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图8：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周新华联、深振业A、奥园美谷等个股涨幅显著。云南城投、京投发展、新大正等个股跌幅显著。 图9：上周新华联、深振业A、奥园美谷等个股涨幅显著 图10：上周云南城投、京投发展、新大正等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周金科股份、哈高科、荣盛发展等排在行业前列，成交额均超过了55亿。其中金科股份和哈高科交易额合计182.90亿，占板块交易额比重为13.35%，金科股份和哈高科交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，长春经开、城建发展、云南城投等涨幅居前，上涨个股个数占比53.79%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图11：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图12：年初以来申万地产上涨个股占比为53.79% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有3只股票上涨，依次为太阳城集团、中国金茂和长实集团，而花样年控股、碧桂园、佳兆业集团等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、绿景中国地产、上海实业控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、龙湖集团、中国海外发展和华润置地均超过10亿（人民币）。 图13：上周表现强势的港股通内房股 图14：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有0只股票上涨，蓝光嘉宝服务和永升生活服务2只股票涨幅为0，而恒大物业、碧桂园服务、正荣服务等个股跌幅靠前。 年初以来，滨江服务、中海物业、招商积余等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到38.36亿（人民币），其余股票成交额均在6亿元以下。 图15：上周表现强势的物业股 图16：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 10月9日，9月集合资金信托市场受跨季因素和证券市场下行压力等多重因素的影响，标品信托产品尤其是固收类标品信托的成立规模出现明显的下滑，从而拖累市场整体表现。 细化到各资金投向领域，房地产类信托成立规模持续探底；基础产业类信托成立虽稳中有升，但相较2022年高位，出现明显收缩迹象。（中国网财经） 10月10日，国际货币基金组织（IMF）发布最新《世界经济展望》报告。报告认为，全球经济增速的基线预测值将从2022年的3.5%降至2023年的3.0%和2024年的2.9%，远低于3.8%的历史（2000-2019年）平均水平。（证券时报网） 10月10日，厦门市自然资源和规划局发布关于第二批拟出让商住用地清单信息的公告。 公告显示，为稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，厦门市分批公布拟出让商品住宅用地项目清单，第二批拟供商品住宅用地项目清单中包括四宗地块，其中湖里区1宗、集美区2宗、海沧区1宗，共计土地面积9.35公顷，建筑面积28.63公顷，将于2023年12月底前组织公告。（中国房地产网） 10月11日，北京召开获得经营场所领域优化营商环境新闻发布会，市规划自然资源委确权登记处处长王宏娟介绍，北京不动产登记效率进一步提速，当日办结率已达90%。（新京报） 10月11日，绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室印发《关于优化政策举措促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共有20条房地产相关新政，包括稳定和促进住房消费、优化住房供给、加大信贷金融支持、提升行业营商环境和全力支持“保交楼”五大方面。其中明确，满足合理住房需求。支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求，全面放开原限售住房限制政策。加大个人住房按揭贷款支持。落实新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限。优化首套住房信贷政策，购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。各地对购买新建商品住房且选择商业按揭贷款的，可给予一次性财政贴息。（中国房地产网） 10月11日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》续期通知，《管理办法》续期3年，有效期延续至2026年8月9日。据公布的政策解读表示，深圳市还有一批重大产业项目、重大基础设施项目、“工业上楼”项目需通过该土地整备利益统筹政策落实用地空间，为保障土地整备利益统筹工作的延续和已立项整备项目的顺利推进，需对现行《管理办法》续期使用，续期3年。（观点网） 10月12日，上海迎来今年第三批次首轮的土拍。本次共出让7宗地块，最终以4宗封顶、1宗溢价、2宗底价成交，热度分化加剧，总成交金额约196.9亿元。“从交易情况看，总体上符合市场预期，即：有微弱的溢价，但总体上未表现太强势。这和当前全国土地市场回归理性、拿地更稳妥的心态是有关系的。”易居研究院研究总监严跃进对证券时报记者表示，此次拿地的房企，均为央企或国企，包括保利、招商、新长宁等。民营房企拿地的动力偏弱，而资金状况不错的央企或国企仍有拿地的资金预算。（证券时报网） 10月12日，广州南沙区万顷沙镇二十涌北路西北侧、规划纵三路东西两侧地块拍卖，广东中交城市投资发展有