2017财年第一季度预计将是另一个疲软的季度

2016年7月12日2017财年第一季度应该是该行业的另一个疲软季度我们预计我们的备货库存将继续令销售令人失望，而收入在低基数的情况下应该看起来更好我们减少了威望房地产，Sobha和Godrej的房地产，并减持了DLF和Oberoi房地产部门更新。该行业一直在应对需求方面的压力，主要城市的销售仍然疲弱。我们的行业分析表明，尽管现有项目的吸收仍然疲弱，但主要城市仍存在一定的价格压力。但是，价格诱人的新产品在过去几个月中放慢了脚步，但仍吸引着一些关注。2017财年第1季度销售额应保持疲软因为我们希望买家继续留在边线，等待降价，开发商在收款缓慢和完工资本支出要求增加的情况下继续面临现金流压力。但是，在损益方面，大多数公司的收入可能会增长，因为它们专注于完工以释放现金流以及收入基数较低。在盈利能力方面，我们预计利润率将继续受到压力，因为不断增加的债务吞噬了利润，而且随着接近竣工的项目，建筑成本很可能会重新设置，从而损害利润率。我们对该行业的看法：我们对该行业仍然看跌。请参阅印度房地产：2016年5月11日，隧道尽头的一盏即将驶来的火车，在此我们概述了我们的观点，即近期政府的措施目前尚不足以纾困该行业。此外，降价的预期以及开发商不愿降价的趋势可能会延长与买家的僵持和现金流恶化。如何处理库存？我们预计现有项目的销售势头会减弱，新项目的价格会降低。由于班加罗尔和孟买市场的疲软，我们对Prestige Estates，Sobha Ltd.和Godrej Properties给予减持评级。我们对DLF和Oberoi Realty持有评级。CFA分析师Puneet Gulati *汇丰证券和资本市场（印度）私人有限公司puneetgulati@hsbc.co.in+91 22 2268 1235Saurabh Jain *分析师汇丰证券和资本市场（印度）私人有限公司saurabh2jain@hsbc.co.in+91 22 6164 0691*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证印度房地产估值摘要科尔迪普彭博社股票代码评分股票价格古尼（Puneet Gulati）缺点(%) PE（x） PB（x） 鱼子（印度卢比）（印度卢比）2016财年2017财年FY18e FY16a2017财年FY18e2016财年2017财年FY18e声望房地产PEPL IN古尼（Puneet Gulati）186.45150-19.519.915.713.51.71.61.48.810.311.1Sobha Ltd. SOBHA IN古尼（Puneet Gulati）326.85240-26.620.913.711.61.31.21.16.18.89.6欧贝罗伊房地产OBER IN价格12 310.00 9月30日289.60250-13.723.112.48.41.91.61.48.614.017.9Godrej Properties GPL IN古尼（Puneet Gulati）360.95280-22.433.825.719.63.63.32.911.513.315.7DLF有限公司DLFU IN价格12 310.00 9月30日154.60125-19.150.133.128.60.90.90.91.92.83.3资料来源：彭博社，汇丰银行估计。于2016年7月8日收盘价。✔披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。报告的发布者：汇丰证券及资本市场（印度）私人有限公司查看汇丰银行全球研究部：15年7月股本房地产预计2017财年第一季度将是另一个疲软的季度印度房地产 股本 房地产2016年7月12日2印度房地产关键季度财务 周转 （INRm）1QFY17e 4QFY16a1QFY16a-- 2014年8月8日 1QFY17e 4QFY16a1QFY16a点对点 拍 1QFY17e 4QFY16a1QFY16a--威望庄园11,625 11,071 13,425-13%5%2,3112,2013,222-28%5%5965811,288-54%3%Sobha有限公司5,6685,5864,62922%1%1,5301,5311,30817%0%50736145013%41%欧贝罗伊房地产3,4162,3742,15858%44%1,6491,1381,32924%45%1,02264679629%58%首都5,4905,3302,633109%3%1,09867381036%63%455179550-17%154%2013年11月10日25,040 24,960 23,4507%0%10,512 10,3509,41012%2%1,4171,3201,22016%7%资料来源：公司数据，汇丰银行估算 股本 房地产2016年7月12日3Coverage Universe评估摘要公司彭博评级目标价理由，投资观点以及估值与风险股票代码（印度卢比）威望庄园（INR186.45）Sobha Ltd（INR326.85）PEPL IN减少150投资观该公司多年来一直首次错过其指导，这突显了关键的班加罗尔（Bengaluru）市场的疲软。我们认为，这也将其700-800亿印度卢比的中期指导置于风险之中。新产品已大量枯竭，可能给现金流造成压力。此外，债务水平已大幅上升至1.1倍，远高于0.75-0.85倍的指导水平。尽管房地产投资信托基金可能是一个上行触发因素，但我们认为这仍然遥遥无期，因此，我们维持减持评级。估值方法：我们的估值基于项目现金流量的DCF模型。我们使用12.1％的WACC，3.0％的无风险利率，6.5％的股权风险溢价和1.4的beta。我们通过将历史平均折现率（37％）应用于269印度卢比的净资产值来计算12个月远期公允价值。然后，我们将价值折价一年，以得出目前的公允价值目标价格INR150。与当前股价相比，目标价有19.5％的下行空间，因此我们对股票减持评级，因为我们预计随着新产品上市枯竭，销售将保持疲软，给现金流带来压力。主要上行风险：1）在商业前景改善的推动下，其主要的班加罗尔市场需求突然复苏； 2）公司启动通过REIT上市其商业投资组合的计划。SOBHA减少240投资观Sobha的主要市场班加罗尔面临压力，年初至今的吸纳率同比下降15％，库存期为30个月。 2011-14财年有大量上市活动，房地产投资者可能希望出售库存，这可能会与开发商未售出的库存竞争。 Sobha的主播Dream Acres项目的销售放缓，以及对NCR推出反应不佳，可能会给现金流带来压力。该公司专注于高端市场，并且缺乏商业曝光，这意味着它将无法从与经济适用房和房地产投资信托基金有关的政府改革中受益。此外，《 RERD法案》可能会给现金流量造成压力，因为买家可能会推迟购买决定。估值方法：我们根据项目现金流量的DCF模型对公司进行估值。我们使用12.6％的WACC，3.0％的无风险利率，6.5％的股权风险溢价和1.5的beta。我们通过对438卢比的每股净资产值应用均值（38％）以下的折让0.5 SD来计算12个月远期公允价值。然后，我们将价值折价一年，以得出目前的公允价值目标价格INR240。与目前股价相比，目标价有26.6％的下行空间，因此我们对股票减持评级。主要上行风险：1）居民需求的改善； 2）商业需求回升好于预期； 3）降低利率。Godrej Properties GPL IN减少280投资观（INR360.95）欧贝罗伊房地产（Oberoi Realty）（INR289.60）Godrej被认为是一个强大的品牌，我们相信其获得土地用地的价值很高，例如Vikroli的400英亩，Ahmedabad的2400万平方英尺，Panvel的大地块以及BKC的商业用地。我们认为，BKC项目的货币化将降低债务水平并降低利息成本。但是，我们认为孟买和NCR等城市的住宅库存水平很高，审批速度不佳（尤其是考虑到发展计划的预期变化）将继续损害销售/启动势头和现金产生能力。 RERD法案的实施可能会对新的联合发展施加压力。最近利润率面临压力，我们预计明年利润率将继续保持低迷。估值方法：我们的估值基于项目现金流量的DCF模型。我们使用11.7％的WACC，3.0％的无风险利率，6.5％的股权风险溢价以及1.3的beta。我们通过将历史平均溢价（11％）应用于284卢比的净资产值来计算12个月的远期公允价值。然后，我们将价值折算一年，以得出280印度卢比的当前公允价值目标价格。由于当前股价较目标股价有22.4％的下行空间，因此我们对股票下调评级，因为高库存水平可能会损害销售势头，而利润率仍将承受压力。主要上行风险：1）孟买和NCR市场的复苏快于预期； 2）从商业项目中释放资金。OBER IN Hold 250投资观我们相信，鉴于新项目与旧项目位于同一地点，欧贝罗伊不太可能享受与过去一样的轰动一时的发布。鉴于孟买需求疲软，我们认为现有项目的销售速度可能会保持缓慢，因为新需求将主要来自购房者。孟买仍有46个月的供应过剩。我们预计商业需求和购物中心业务的租金将有所上升，但这不太可能对盈利产生重大影响。但是，去年强劲的预订量可能会确保正现金流，并且它是我们宇宙中唯一没有债务的公司。我们的公允价值目标价格为250印度卢比，较当前股价有13.7％的下行空间；孟买的疲软需求可能会影响现有项目的销售速度。商业投资组合对估值没有重大影响。但是，正现金流量和几乎没有债务是关键的正因素，因此，我们对持有的股票进行评级。估值方法：我们根据项目现金流量的DCF模型对公司进行估值。我们使用12％的WACC，3％的无风险利率，6.5％的股权风险溢价以及1.1的beta。我们通过将历史平均折现率（22％）应用于354卢比的净资产值估算，来计算12个月的远期公允价值。然后，我们将价值折价一年，以得出目前的公允价值目标价格INR250。主要上行风险：1）孟买的复苏快于预期； 2）Goregaon项目Oberoi Exquisite的销售势头回升。关键的下行风险：1）由于现有项目销售缓慢，新阶段/新项目启动的任何延迟都可能对预期现金流构成威胁； 2）如果孟买市场仍然疲软，那么对诸如沃利（Worli）这样的信誉卓著的项目的销售就会构成威胁，那里已经发生了大量的资本支出。 股本 房地产2016年7月12日4Coverage Universe评估摘要公司彭博评级目标价理由，投资观点以及估值与风险股票代码（印度卢比）资料来源：彭博社，汤森路透数据流，汇丰银行估计125 投资观在高一级市场价格和高库存的情况下，NCR市场的住宅需求仍然疲软。我们认为，这将影响DLF实现大幅增长的销售动力的能力。此外，正在进行的诉讼可能会分散管理人员的注意力。从积极的一面来看，大股东已表示有意出售其在DCCDL中的股份，并将这笔资金重新投资到上市实体（DLF）。我们认为，这可能会将债务减少到更舒适的水平。我们的公允价值目标价格为INR125，意味着比当前股价下跌19.1％，并且，鉴于DCCDL交易可能导致债务减少，我们对股票持有评级。估值方法：我们根据项目现金流量的DCF模型对公司进行估值。我们使用12.6％的WACC，3.0％的无风险利率，6.5％的股权风险溢价和1.5的beta。我们通过将历史平均折现率（26％）应用于我们192卢比的净资产值，来计算12个月的远期公允价值。然后，我们将价值折价一年，以得出目前INR125的公允价值目标价。主要上行风险：1）利率下降幅度超过预期可能会提高人们的承受能力，尤其是在中端市场； 2）出售商业股权的执行要比预期的提前，可能会增加急需的流动性并导致债务减少； 3）由于经济回升，需求前景有所改善。关键的下行风险：1）延误导致诉讼风险增加； 2）监管机构SEBI可能面临法律挑战，试图限制公司进入资本市场； 3）商业办公需求的放缓可能导致租金下降和空置率上升。DLF有限公司DLFU在保持（