广州写字楼市场简报2020年第一季度

1savills.com.cn/research• 2020年第一季度，新冠肺炎疫情的爆发对广州经济发展的负面影响显著。2020年1-2月期间，广州社会消费品零售总额、进出口总值及基础设施建设投资等若干宏观经济指标均录得同比下降。• 本季度无新项目交付，全市甲级写字楼市场总存量维持在524万平方米。• 租赁活动于1-2月逐步放缓至陷入停滞，自3月初开始逐步恢复。•  季 内 ，全 市 净 吸 纳 量 下 降 至 - 6 , 8 5 1 平 方 米 ，全 市 空 置率随之环比微升0.1个百分点至5.1%。•  全 市 平 均 租 金 跌 至 人 民 币 每 平 方 米 每 月 1 7 4 . 5 元 ，租金指数环比下跌1.5%。• 尽管第一季度广州未录得整售投资交易公布，但投资者对其大湾区房地产市场投资布局整体维系不变。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼广州 - 2020年4月租赁活动暂缓租赁需求于一季度出现小幅萎缩，季内净吸纳量降至-6,851平方米。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事广州+8620 3665 4830sam.lai@savills.com.cnAlvin Lau副董事长华南区+8620 3665 4888 alvin.lau@savills.com.cn商业楼宇部中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 尽管 商 务 差 旅 和 投 资 活 动因疫情短暂搁置，但投资者对其大湾区房地产市场投资布局整体维系不变，并对本地市场的远期发展和前景 保 持 强 劲 信 心 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research供应由于中央和地方政府所采取的严格防疫控疫措施，部分业主不得不将交付时间延后至不早于第二季度。季内，广州无新项目入市，全市甲级写字楼总存量维持在524万平方米。需求整体而言，在1月季节性因素和2月新冠肺炎疫情的综合影响下，期间广州写字楼租赁市场活动逐步从放缓变为停滞状态。尽管防疫控疫措施取得初步成效及租赁问询量于3月小幅回升均昭示着市场活动的逐步恢复，但季内全市净吸纳 量 仍 降 至 - 6 , 8 5 1 平 方 米 。与 负 净 吸 纳量相呼应，全市写字楼空置率环比微升0.1个百分点至5.1%。来 自 零 售 与 贸 易 、教 育 及 交 通 等 行 业的租户对其企业房地产战略和需求转持更为谨慎的态度。市场跃现部分中小型企业为节约成本而退租的现象，这在那些较低质量的写字楼项目中更为常见。尽管如此，来自通讯、媒体和信息技术、石油和房地产行业的大型企业仍于3月继 续 执 行 写 字 楼 搬 迁 、扩 租 和 续 约 决策。若干宗瞩目的租赁成交可见一斑，如：钧明集团将办公室搬迁至天德广场 ，吸 纳 了 2 , 0 0 0 平 方 米 写 字 楼 面 积 ；B P中国在中信广场续租了1,500平方米写字楼面积。租金本季度，多数写字楼项目的私企业主仍维持自2019年第四季度以来的谨慎态度，并对其租赁策略的重审和为潜在租户提供商务条款时保持观望态度，未采取任何激进租赁举措。因此，这些项目的租金维系稳定。而国企背景的写字楼业主主动提供如免租或减租等财务支持，以帮助符合条件的租户渡过时艰。总体而言，上季度全市平均租金回调的趋 势 于 本 季 度 持 续 ，平 均 租 金 环 比 下 跌至 人 民 币 每 平 方 米 每 月 1 7 4 . 5 元 ，租 金 指数环比下跌1.5%。投资本季度，广州写字楼投资市场未录得大宗整售成交公布，投资市场于本季度亦表现停滞。多数机构型投资者倾向于关注高风险溢价的核心型和核心增值型写字楼物业。他们对广州写字楼市场的投资情绪和需求维稳，并对市场的远期发展和未来潜力持强劲信心。市场展望新冠肺炎疫情的全球大流行料将加剧来自外部和内部的经济不确定因素，不可避免地为2020年广州经济发展带来更多阻力。有鉴于此，年内写字楼租赁市场的需求增长较前几年料将呈现更大波动。预计第二季度租赁需求 增 长 仍 将 受 限 ，但 或 于 下 半 年 逐 渐回暖。而预计年内超过82万平方米新增供应的入市将打破广州写字楼市场供需平衡的现状。经济环境面临更多挑战加之新增供应的涌入料将致使2020年空置率攀升，而租金则呈结构性下跌。图1：广州甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率, 2015至Q1/20200%3%6%9%12%15%18%-2002040608010020152016201720182019Q1/2020来源 第一太平戴维斯研究部图2：各区域空置率表现，Q2/2015至Q1/20200%5%10%15%20%25%30%35%40%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201520162017201820192020来源 第一太平戴维斯研究部图3：广州甲级写字楼租金指数, Q2/ 2015至Q1/2020100105110115120125130135140145Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201520162017201820192020Q1/2008=100来源 第一太平戴维斯研究部表1：主要租赁成交案例，Q1/2020租户行业项目子市场租赁面积(平方米)钧明集团房地产天德广场珠江新城2,200梦幻互娱信息技术天德广场珠江新城2,000BP中国能源中信广场天河北1,500高露洁零售及贸易凯华国际中心珠江新城3,500默沙东健康医药富力中心珠江新城2,500来源 第一太平戴维斯研究部写字楼