第一太平戴维斯核心写字楼成本 2021年第四季度

世界研究 – 2022年3月2022年已是新冠疫情持续的第三年，全球经济仍在其阴影之下，但影响已开始减退。随着经济确定性逐渐明晰，租户决策开始从短期租赁转而着眼长期增长。受到新冠疫情的影响，政府及公司层面政策频频中断， 不确定性增加，导致租户很难预判未来员工和空间的需求。吸引并留住人才、关注办公室环境如何 能 够 提 供 这 一方 面 支 持 ，这 是 在 多个市场上都能观察到的趋势。不管公司政策对混合办公态度如何，办公室的质量和区位仍旧是公司文化和对员工吸引力的基本因素。因此，租户均首要关注核心中央商务区的高质量空间，使该区域空置率持续下降。灵活度在多个市场中均为重要的驱动因素。租户对能够灵活扩张或收缩空有更强劲的需求，而传统空间的租期逐渐缩短并且更常缩短，部分原因在于环境变化太快。可持续性的重要性持续提升，许多公司已把可持续性相关要求列为办公室新增租赁的必须条件。每 一 季 度 ，第 一 太 平 戴 维 斯 专 业 租 户 代表专家和研究人员都会产出客户关心的全球主要办公空间的租金报告。 本期第一太平戴维斯核心写字楼成本报 告 ，我 们 和 纽 约 、伦 敦 、香 港 的 领 先代理和研究人员进行对话，了解他们对当前市场的洞察和对租户的建议。质量飞跃关注焦点全球核心城市对顶级办公室仍有强劲需求 灵活性和质量是业主最注重的办公室品质全球人才战争引发最核心区域的顶级写字楼交易可持续性将被纳入2022年写字楼的最优先考量因素第一太平戴维斯核心写字楼成本MUMBAILONDON SHANGHAI HANGZHOU SAN FRANCISCO CAPE TOWN GENEVA TOKYO SINGAPORE 全球写字楼费用最高的三座城市 伦敦西区已抢过香港的第一把交椅，成为全球办公空间最昂贵的城市1. 伦敦（西区）2. 香港3. 东京ROMENEW YORK HONG KONG MUMBAILONDON SHANGHAI HANGZHOU SAN FRANCISCO CAPE TOWN GENEVA TOKYO SINGAPORE SPOTLIGHTSavills Research 写字楼成本 全球租金排名及相比上一季度趋势来源 第一太平戴维斯研究 注：租 户 所 有 成 本 包 括 毛 租 金（涵盖房 产 税 和 服 务 费 ）及 装 修 费用 ，减 去 免 租 期 的 任 何 优 惠城市租户所有成本(净每年每平方英尺)伦敦（西区）$267.84香港$255.96东京$170.28纽约（中城）$163.33伦敦（城）$156.27北京$150.31新加坡$138.51上海$124.44旧金山$114.00巴黎$107.83德里$104.16纽约（下城）$100.45迪拜$94.52首尔$94.11孟买$87.92洛杉矶（西区）$87.25都柏林$83.60深圳$79.48华盛顿$77.08胡志明$75.44芝加哥$72.78多伦多$71.67马德里$68.54广州$68.40法兰克福$63.59阿姆斯特丹$61.23柏林$60.87休斯顿$57.27吉隆坡$45.48伦敦西区取代香港成为计入所有成本后世界租金最高的写字楼市场，这是过去一年最值得关注的亮点。该市场自2020年第四季度攀至顶部后一直保持领先地位。过去这一年美国城市租金普遍或持平或上升，区域整体同比增长2%。然而自2021年第三季度起，因出租优惠保持惊人力度，净实际成本并没有增加。当不再有风险时，美国的业主非常乐意让员工回到办公室，并且关注能够改善人际合作沟通的办公室空间内部设施及楼内空气质量及健康的系统。欧洲 、中东和非洲区域大部分市场按美元计算成本平均下滑5%，币值波动为下滑的主要原 因 。按 本 地 货 币 计 算 ，地 区 增 长 为 1 . 7 % 。欧洲地区封锁反复且区域扩大，雇员仍旧居家办公，企业租户重新估量其对空间的需求，导致写字楼价格下滑。对租户来说， 亚太地区年净实际成本下降2%。然而，各城市的成本变化却大不相同，从上海的5%到德里的-11%不等。区域内经济的快速增长鼓励租户抢占关键城市的空间。但在部分市场，供大于求的情况仍存在，导致租金下跌，写字楼需更大力度的优惠吸引租户。这一趋势对占据最昂贵写字楼市场多年的香港最为明显。除去区域因素以外，写字楼质量也有明显上升。业主均需以最优质的空间吸引工作人群回流，顶级及次优的写字楼空间占据绝大多数的成交。季度亮点 写字楼成本市场洞察城市聚焦Q 本地写字楼市场表现如何？纽约 考虑到当前市场环境，市中心子市场内全新及翻新写字楼的核心租金在2021年表现出色。租户改善及租金削减期间，业主为了吸引租户而在租金上给出最大力度的优惠。建成时间更长及尚未翻新的资产表现较次，因而市场主题仍是质量改善。Greg Taubin, 第一太平戴维斯北美副主席香港 香港长期以来占据最为昂贵的写字楼市场。我们观察到，过去这一年核心写字楼租金经历了稍低于10%的下滑，但相比2021年早些时候，第四季度的租金下滑幅度有所减缓。Ricky W.K. Lau, 副 董 事 长，写 字 楼 租 赁 伦敦2021年，伦敦核心租金保持全年稳定。市内最佳区域迎来数笔大宗成交，展现质量大幅改善的趋势。与以往时趋势一致的是，核心西区的写字楼组金并无变化波动。我们观察到越来越多业主关注到ESG议题，同时，全新或翻新的甲级写字楼和二手乙级写字楼存量之间的差距在扩大。 Andrew Barnes , 中央 伦敦租户代表，董事第一太平戴维斯租户代表专家分享专业市场观点。当地市场情绪Q 对期望入驻本地写字楼市场的业主有何建议？纽约 建议在纽约市中心寻求核心写字楼空间的租户仔细审查市场上可选物业的 空 间 效 率 ，运 营 及 税 务 上 涨 等 。此 外 ，结 构 布 局 灵 活 性 和 是 否 能 够 交 易也非常重要。 Greg Taubin, 第一太平戴维斯北美副主席香港 香港在接下来两年将迎来大量新写字楼入市供应，受其影响，核心写字楼租金很有可能仍将承受下行压力。因了解市场上供应充足且租金可能更低，租户将会在租约即将到期时才会进行续约等活动。Ricky W.K. Lau, 副 董 事 长，写 字 楼 租 赁伦敦 在伦敦西区，85%的写字楼出租发生在全新或翻新过的甲级写字楼内，同时核心空间供应有限，开发受到限制，强烈建议业主尽早启动租赁相关事项以确保顶级优质的空间租赁。展望未来，针对租户的鼓励措施预计将减少，最佳办公区域的租金压力又将继续抬升。 Andrew Barnes , 中央 伦敦租户代表，董事 Savills plc is a global real estate services provider listed on the London Stock Exchange. We have an international network of more than 600 offices and associates throughout the Americas, UK, Europe, Asia-Pacific, Africa, India and the Middle East, offering a broad range of specialist advisory, management and transactional services to clients all over the world. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted, in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. While every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.Savills team写字楼成本Kelcie SellersAnalyst+44 (0) 20 3618 3524kelcie.sellers@savills.comPaul TostevinDirector +44 (0) 207 016 3883 ptostevin@savills.com China World Research第一太平戴维斯核心写字楼成（SPOC）指数是由我们的专家、当地租户代表和研究人员出具的全球核心写字楼租赁成本的季度记录。经调整的年度全部租用成本代表了20,000平方英尺（2,000平方米）可用空间 的 实 时 交 易 条 件 ，基 于 篮 子 内 最 昂 贵的五项物业来计算平均超优质标准。北美市场采用样本建筑租金门槛极高（市场 顶 层 租 赁 ）。所有成本均以年度每平方尺可用空间美 元 的 标 准 化 格 式 报 告 ，考 虑 到 货 币 变化、反映当地支付协议，并根据全球的测量惯例进行调整。我们还计入减免租金给租户带来的信用价值以及与装修有关的成本，以提供单位为美元/每一可用平方英尺的全部租赁成本。 装修成本由第一太平戴维斯本地团队在假设上述租赁情况下收集，并附加以下情况：i) 30%办公室分区，其余空间为开放式 ii) 仅施工和布线 （无家具或其他专业费 用 ）。研究方法Q 2022年区域内写字楼租金有何变化？ 哪些城市需要特别关注？ 北美 尽管疫情持续，北美核心区域仍保持租金溢价。租户仍偏好设备完善且能够促进员工合作、满意度和留存率的空间。北美地区核心空间受到追捧及二代空间在市场上徘徊留存的市场分歧仍存在。旧金山是遭到疫情影响最严重的市场之一。2021年底，部分经济活动虽已恢复，但价格仍在回暖。顶级写字楼空间将保持高价，市场上仍有大量空间为租户提供选择。Sarah Dreyer, 美洲研究部主管亚太 亚太市场表现不一，但受到疫情反复、隔离措施及业务受阻的挑战，2021年绝大部分租金仅保持低速增长，只有中国的一线城市逆市上扬。在中国，尽管2021年市场供应充足， 经济复苏及成功的新冠病例清零政策刺激了业务扩张，降低空置率，同时也使租金水平趋于稳定。市场展望随着经济开放，企业前景明朗，2022年对区域内的写字楼市场来说仍可能是收获颇丰的一年。新经济需求仍是增长亮 点 。我 们 认 为 胡 志 明 、首 尔 、东 京 、新 加 坡 、北 京 等 城 市仍拥有租金增长的前景，但在中国各城市，因市场供应水平更高，经济活动秩序受到新冠疫情干扰及可能的债务事件等，2022年可能将面临更大的挑战。Simon Smith, 亚太研究及顾问主管欧 洲 、中 东 和 非 洲 我们在核心及次级写字楼市场中观察到业主需求两极分化的局面。效能评级良好的中央商务区域写字楼租金普遍上涨。空置率较低、开发途径有限，就业率上升等因素也给法国、德国、比荷卢经济联盟的主要城市带来租金上涨的机会。Mike Barnes，欧洲商业研究部助理董事 Peter ShengSenior DirectorShanghai+8621 6391 6688peter.sheng@savills.com.cnJoey