广州写字楼 2022年第二季度

1savills.com.cn/research• 2022年第一季度，广州市地区生产总值达人民币6,751.8亿元，同比增长4.0%。其中，第三产业增加值为人民币4,961.9亿元，同比增长3.5%，占地区生产总值的73.4%。• 第二季度，市场共迎来三个新项目交付入市，合计带来19.6万平方米可租赁面积，全市总存量因此环比上升3.1%、同比上升12.3%，至647.1万平方米。• 全市甲级写字楼净吸纳量录得-2.6万平方米，为过去十年的最低水平。• 季末，广州甲级写字楼平均空置率环比上升3.1个百分点、同比上 升 6 .6个百分点，至14. 9 % 。• 本季度，全市租金指数环比下降1.8%，平均租金录得人民币每平方米每月154.8元。• 下半年，广州甲级写字楼市场新增供应仍较为充沛，市场计划将迎来12个新项目入市，合计约73.1万平方米的供应面积。其中约55%的新增供应面积计划于第三季度入市。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼广州 - 2022年8月季度净吸纳量下跌需求面临挑战，季内净吸纳量录得负值。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事华南区+8620 3665 4830sam.lai@savills.com.cnAlvin Lau董事总经理广州+8620 3665 4888 alvin.lau@savills.com.cn商业楼宇部中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn“尽管广州经济有所增长，但市场仍受到外部经济环境的挑战及国内其它城市疫情的冲击，全市净吸纳量录得负值，空置率达2 0 17 年 以 来 又一 新 高 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 2savills.com.cn/research市场综述2022年第一季度，广州市地区生产总值达人民币6,751.8亿元，同比增长4.0%。其中，第三产业增加值为人民币4,961.9亿元，同比增长3.5%，占地区生产总值的73.4%。尽管经济有所增长，但广州甲级写字楼市场仍受到外部经济环境的挑战及国内其它城市疫情的冲击，第二季度净吸纳量录得负值，空置率达2017年以来又一新高。供应 第 二 季 度 ，市 场 共 迎 来 三个 新 项目交 付入市，即位于琶洲子市场的复星国际中心 和 星 河 湾 中心，以 及 位于 珠 江 新 城 子市场的太平洋金融大厦，三个项目合计带来19.6万平方米可租赁面积，全市总存量因此环比上升3.1%、同比上升1 2 . 3 %，至6 47.1万平方米 。需求整体市场新增供应持续增加，而多个行业的办公需求却呈下降趋势，多数项目去化面临严峻挑战，尤其是在珠江新城子市场更 趋 显著。季内，因若干租 户大规模退租或缩减租赁面积，该子市场净吸纳量录得负值（-4.9万平方米）。全市净吸纳量亦录得负值（-2.6万平方米），并为过去十年来最低水平。同期，全市甲级写字楼平均空置率环比上升3.1个百分点、同比上升6.6个百分点，至14.9%。琶洲子市场空置率录得最大升幅，环比上升5.1个百分点、同比上升11.9个百分点，至19.9%。季内瞩目租赁成交包括：游娱网络在国美智慧城（西塔）承租4,500平方米的办公空间，广州索伦信息科技有限公司在赫基大厦承租1,132平方米，以 及 方达 律 所在 周大 福 金 融中心承租1,900平方米。租金净吸纳量下降及多数项目去化压力持续在租金上有所体现。本季度，各子市场租金均有不同程度下降，环比降幅介于0.5%至2.3%之间。全市租金指数环比下降1.8%，平均租金录得人民币每平方米每月154.8元。投资2022年第二季度，大宗买卖投资市场整体相对平静，期内尚无整售成交公布。多数机构投资者在寻找投资交易和交易审查方面继续保持审慎。期内，投资者普遍提高了对潜在投资机遇最低投资资本 回 报率 的 要求，以 抵 御 国 际 环境不 稳定性所引发的风险、应 对国内数个城市疫情爆发对企业运营造成的影响、预防短期内租金上涨空间有限的风险。尽管如此，他们仍多选择静观市场，直至下半年影响投资决策的外部不确定因素渐趋明朗为止。而同时，个人投资者和自用型买家仍有针对性地关注符合其房地产需求的项目。展望下半年市场供应端预计仍较为充沛，市场计划迎来12个新项目入市，合计约73.1万平方米供应面积。其中，仅第三季度供应面积占比预计达55%，且多位于琶洲，或令片区租赁竞争加剧。2022年下半年，全市甲级写字楼入驻率及租金预计将进一步下降，而投资市场情绪仍将保持审慎。图1：广州甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率, 2017至1H/20220%3%6%9%12%15%18%0102030405060201720182019202020211H/2022来源 第一太平戴维斯研究部图2：各区域空置率表现，Q3/2017至Q2/20220%5%10%15%20%25%30%35%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022来源 第一太平戴维斯研究部图3：广州甲级写字楼租金指数, Q3/2017至Q2/2022110115120125130135140145Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022Q1/2008=100来源 第一太平戴维斯研究部表1：主要租赁成交案例，Q2/2022租户行业项目子市场租赁面积(平方米)游娱网络信息技术国美智慧城（西塔）琶洲4,500方达律所专业服务周大福金融中心珠江新城1,900广州索伦信息科技信息技术赫基大厦琶洲1,132来源 第一太平戴维斯研究部写字楼