广州写字楼 2022年第二季度

广州-2022年8月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 需季求度面临净挑战吸，季纳内净量吸纳下量录跌得负值。 •620,72521年.8第亿一元季，同度比，广增州长市4.0地%区。生其产中总，第值三达产人业民增币加值产总为值人的民7币34.4,9%6。1.9亿元，同比增长3.5%，占地区生 来19.6万平方米可租赁面积全市总存量因此环比 •第二季度，市场共迎来三个新项目交付入市，合计带上升3.1%、同比上升12.3%，至647.1万平方米。 •去全市十甲年级的写最字低楼水净平吸。纳量录得-2.6万平方米，为过 •分季点末、，同广比州甲上级升写6.6字个楼百平分均点空，置至率14环.9比%上。升3.1个百 •得本人季民度币，全每市平租方金米指每数月环15比4.下8元降。1.8%，平均租金录 •市下半场年计，划广将州迎甲来级1写2个字新楼项市目场入新市增，供合应计仍约较73为.1充万沛平，方于米第三的季供度应入面市积。其中约55%的新增供应面积计划 “场尽仍管受广到州外经部济经有济所环增境长的，挑但战市及国净内吸其纳它量城录市得疫负值情，的空冲置击率，达全市 2017年以来又一新高。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董华南事区 CarlbyXie +862036654874 carlby.xie@savills.com.cn 中央管理层 董广州事总经理 AlvinLau +862036654888 alvin.lau@savills.com.cn 商业楼宇部 高华南级区董事 SamLai +862036654830 sam.lai@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 来源第一太平戴维斯研究部 市场综述 图201：7至广1州H甲/2级02写2字楼供应量、净吸纳量及空置率, 60 18% 50 15% 40 12% 30 9% 20 6% 10 3% 0 0% 201720182019202020211H/2022 2022年第一季度，广州市地区生产总值 达人民币6,751.8亿元，同比增长4.0%。其中，第三产业增加值为人民币4,961.9亿元，同比增长3.5%，占地区生产总值的73.4%。尽管经济有所增长，但广州甲级写字楼市场仍受到外部经济环境的挑战及国内其它城市疫情的冲击，第二季度净吸纳量录得负值，空置率达2017年以来又一新高。 供应 第二季度，市场共迎来三个新项目交付 入市，即位于琶洲子市场的复星国际中心和星河湾中心，以及位于珠江新城子市场的太平洋金融大厦，三个项目合计带来19.6万平方米可租赁面积，全市总 方米，以及方达律所在周大福金融中心承租1,900平方米。 租金 净吸纳量下降及多数项目去化压力持续 在租金上有所体现。本季度，各子市场租金均有不同程度下降，环比降幅介于0.5%至2.3%之间。全市租金指数环比下降1.8%，平均租金录得人民币每平方米每月154.8元。 投资 2022年第二季度，大宗买卖投资市场整 体相对平静，期内尚无整售成交公布。多数机构投资者在寻找投资交易和交易审查方面继续保持审慎。期内，投资者普遍提高了对潜在投资机遇最低投资资 存量因此环比上升3.1%、同比上升本回报率的要求，以抵御国际环境不稳 图2：各区域空置率表现，Q3/2017至Q2/2022 12.3%，至647.1万平方米。 定性所引发的风险、应对国内数个城市疫情爆发对企业运营造成的影响、预防 需求短期内租金上涨空间有限的风险。尽管 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2 0% 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 整体市场新增供应持续增加，而多个行业的办公需求却呈下降趋势，多数项目去化面临严峻挑战，尤其是在珠江新城子市场更趋显著。季内，因若干租户大规模退租或缩减租赁面积，该子市场净吸纳量录得负值（-4.9万平方米）。全市净吸纳量亦录得负值（-2.6万平方米），并为过去十年来最低水平。同期，全市甲级写字楼平均空置率环比上升3.1个百分点、同比上升6.6个百分点，至14.9%。琶洲子市场空置率录得最大升幅，环比上升5.1个百分点、同比上升11.9个百分点，至19.9%。季内瞩目租赁成交包括：游娱网络在国美智慧城（西塔）承租 如此，他们仍多选择静观市场，直至下半年影响投资决策的外部不确定因素渐趋明朗为止。而同时，个人投资者和自用型买家仍有针对性地关注符合其房地产需求的项目。 展望 下半年市场供应端预计仍较为充沛，市 场计划迎来12个新项目入市，合计约73.1万平方米供应面积。其中，仅第三季度供应面积占比预计达55%，且多位于琶洲，或令片区租赁竞争加剧。2022年下半年，全市甲级写字楼入驻率及租金预计将进一步下降，而投资市场情绪仍 4,500平方米的办公空间，广州索伦信息将保持审慎。 图3：广州甲级写字楼租金指数,Q3/2017至Q2/2022 科技有限公司在赫基大厦承租1,132平 145 140 Q1/2008=100 135 130 125 120 115 110 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 表1：主要租赁成交案例，Q2/2022 租户 行业 项目 子市场 租赁面积 (平方米) 游娱网络 信息技术 国美智慧城（西塔） 琶洲 4,500 方达律所广州索伦信息科技 专业服务 信息技术 周大福金融中心赫基大厦 珠江新城 琶洲 1,900 1,132 来源第一太平戴维斯研究部