北京住宅租赁 2022年第三季度

北京-2022年9月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 住宅租赁 第服三务季度式市场公整体寓表现市逐渐场回暖开，但始中短反期仍弹旧面临压力。 第一太平戴维斯 如请联需了系解更多资讯， 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董北事京 VincentLi +861059252044 vincentx.li@savills.com.cn 中央管理层 董事长 AnthonyMcQuade 华北区 •存20量22为年8第,3三35季套度。无新增项目入市，全市服务式公寓市场 •等季度利内好，的在带疫动情下得，全到市有服效务控式制公和寓暑市期场短整期体租空赁置需率求环释比放下点降。5.5个百分点至20.6%，较去年同期微升0.3个百分 降2.2%。 •每第三月2季4度3.6，元全，市租服金务指式数公环寓比平微均降租0金.2为%人，较民去币年每同平期方下米 •元季，度租内金，高指端数公环寓比平、同均比租分金别为微人升民0币.2每%平、方0.3米%每。月171.1 •元季，度租内金，高指端数别环墅比平微均升租0.4金%为、人同民比币下每降平0.方7%米。每月123.5 •将尽管面本临诸季多度挑服战务。式如公若寓疫市情场及呈全现球出政回治暖经态济势局，但势未所来造仍成的步复不苏确定。性在未来能够逐渐消除，预计市场将有望进一 “2022年第三季度，北京市服务式公寓市场整体表现出回暖态势，上季度因疫情及防疫政策所抑制的需求在本季度开始释放。叠加暑假期间短期租赁需求的活跃，促使第三季度北京服务式公寓市场的整体空置率出现环比下降。但由于诸多不确定性仍然存在，未来市场或将继续承压。” 李想，第一太平戴维斯研究部 +861059252002 anthony.mcquade@savills.com.cn 住宅租赁部 董北事京 StellaMeng +861059252025 stella.meng@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 住宅租赁 图1：服务式公寓供应与空置率，Q4/2017至Q3/2022 450 400 350 300 250 200 150 100 50 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 0 201720182019202020212022 27% 24% 21% 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% 供应和吸纳 2022年第三季度，北京服务式公寓市场未 有新项目入市，全市服务式公寓市场存量为8,335套。 季度内，北京服务式公寓市场较上季度明显回暖，空置率因此有所下降、环比下降5.5个百分点至20.6%。推动市场反弹的关键因素，一是疫情得到有效控制，上季度因疫情爆发和严格的防疫政策所抑制的租赁需求在本季度得到释放；二是境外客户入境政策及入京隔离政策略有放松，有利需求的提升；三是暑假期间短期租赁需求明显增多，直接提升了服务式公寓市场在七、八月份的活跃度。 租金与空置 2022年第三季度，各主要服务式公寓项目 的看房量较上季度均有所回升，同时叠加短期租赁需求的大幅释放，各主要商务区的空置率均有不同程度的下降。全市服务式公寓整体空置率环比下降5.5个百分点至20.6%，较去年同期微升0.3个百分点。 租金方面，业主为争取暑期的短租需求市场，同时稳定住长租约的租户，在价格方面采取了较为灵活的调整策略。但整体而言，北京服务式公寓市场的租金水平仍然承压、增长动力不足。第三季度，全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月243.6元，租金指数环比微降0.2%，较去年同期 来源第一太平戴维斯研究部 从需求端的构成来看，由于入境及入京政策 下降2.2%。高端公寓平均租金为人民币每平方米每月171.1元，租金指数环比、同比 的管控有所缓和，外资客户的租赁需求在季分别微升0.2%、0.3%。高端别墅平均租金 图2：高端住宅租赁市场租金指数，Q4/2017至Q3/2022 100 90 Q1/2000=100 80 70 度内有所反弹，同时内资客户的租赁需求相对稳定。政府机构、车企、金融、能源等行业依旧是租户的主要来源，此外，随着生物医药行业在近期的快速发展，药企客户也成为当前的需求驱动力之一。 从各商圈在第三季度的活跃程度来看，跨国企业和政府机构的外资租户更青睐使馆区 为人民币每平方米每月123.5元，租金指数环比微升0.4%、同比下降0.7%。 市场展望 2022年第四季度，年末通常为租户的租 房需求和业主市场策略的调整时期，北京服务式公寓市场仍将面临一定去化压力。虽然在后疫情阶段市场呈现出回暖态势， 及其周边区域的服务式公寓，如CBD、燕莎 60及三里屯、第二使馆区、朝阳公园以及丽都 50等商圈的项目；金融街和CBD区域因短期 租赁需求的增加而出现回暖。从租赁户型来 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2Q3 40看，市场租赁需求仍以一居室及二居室为 但未来仍面临诸多不确定性，尤其是疫情防控政策和出入境政策的调整，以及国际政治经济形势的不断变化，都将直接或间接影响北京服务式公寓的市场走向。但从中长期来看，北京服务式公寓市场整 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 图3：各区域服务式公寓租金与入住率，Q3/2022 () () 主，但因家庭租户数量增加，三居室及以上大户型的租赁需求有所回升。 表1：高端服务式公寓未来供应，Q4/2022 体上谨慎乐观。如若国际局势有所缓和、出入境政策逐渐放松，租赁需求也有望同步恢复，服务式公寓整体市场将持续回暖。 450 400 350 300 250 100% CBD 95% 90% 85% 80% 项目名称 区位 套数 入市时间 缦合·北京 朝阳公园 46 2022年第四季度 来源第一太平戴维斯研究部 20075% 15070% 10065% 5060% 055% 来源第一太平戴维斯研究部