中国投资 2022年第三季度

中国-2022年10月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 投资 “新经济”赛道投资势头不减 办相公较及之下零，售投等资传者统对商于办工地业产物，流因、其生租命金科上学升、空长间租及公需寓求等的利不基确资定产性的，需投求资日热益情强逐烈步。降温。 •成过去交1易2总个额月（达截人至民2币0232,1年319亿月元15，日同）比中下国降大1宗2%投。资市场完 •2过.6去%1。2个除月酒（店截，至其2他0物22业年类9月别1成5日交）额写均字出楼现成同交比同下比降下。降“市场上的压力迹象为买家提供 第如需一了太解平更多戴资维讯斯， 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 投资部 主上管海 NickGuan +862163916688 nick.guan@savills.com.cn 北京 T高e级dL董i事 +861059252288 ted.li@savills.com.cn 广州 A董lv事in总L经au理 +862036654888 alvin.lau@savills.com.cn 董深事圳总经理 RayWu +8675584367008 ray.wu@savills.com.cn 主华西区管 SuzieQing +862867373819 suzie.qing@savills.com.cn 产业及物流地产部 LouisaLuo 主管 •成过去额1320个%月，（与截上至期2基0本22持年平9月，1为5近日年）工高业点物。业成交额占总 同比分别下降48%，44%和40%。 •达过去601%2，个仅月（上截海至成2交0额22同年比9月上1升5日21）%中，，北一京线、城广市州成和交深占圳比 基金在9月分别向两家证券交易所递交了上市申请。 •3第支三第季一度批共以8保只障房地性产租投赁资住信房为托底基层金资正产式入上市市的，其基中金包。3括支 了着机买会家，仍但然市谨场慎的。不”确定性意味 简可，第一太平戴维斯研究部 +862163916688 中国区 louisa.luo@savills.com.cn 第所上一市太平的戴全维球斯领是先一房家地在产伦服敦务股提票供交商易。公司以于及1无8可55匹年敌创的立增，具长有态悠势久。第的一历太史平传戴承维斯60是0多行家业分引公领司者与而联非营跟机随构者，，广在泛全分球布设于有美报告洲、仅欧作洲一、般亚信太息、用非途洲。和未中经东事地先区许。可本，任行出何版人、不复得制对或其引相用关。内同容时或本全报部告内亦容不进构 成依任据何。第合一同太、平计戴划维书斯、协已议尽或全其力他确文保档报的告内致容直的接准或确间性接，的但相对关于损该失报不告承的担使任用何而责导 报告的部分或全部内容进行复制。 任斯研。本究报告书版面权许所可有，不，未得经以第任一何太形平式戴对维该 市场概述 过过去12个月（截至2022年9月15日）中国大宗 投资市场完成交易总额达人民币3,131亿元，同比下降12%。预计12个月最终实际成交总额可能在人民币3,300亿元至3,450亿元之间。 2022年上半年，上海、深圳等诸多主要城市的封控、经济放缓以及开发商的流动性危机使资本市场降温。尽管第三季度市场逐步恢复，传统商办关注度持续低迷，仅险资及自用买家仍在积极参与。一些陷入现金流危机的开发商开始降价或散售以加快流动性。为获取更稳定的租金收益及潜 在的资本增值，外资继续重新部署资产组合配置，优先投资于工业物流、生命科学及长租公寓等资产。2022年截至第三季度，生命科学类大宗交易占比达6%，远高于2019年的1%。 自2021年6月首次发售房地产投资信托基金，目前已有20支基金正式发售。第三季度共8支房地产投资信托基金正式上市，其中包括3支第一批以保障性租赁住房为底层资产入市的基金。3支以收费公路，产业园区及保障性租赁住房为底层资产的房地产投资信托基金在9月分别向两家证券交易所递交了上市申请。 房地产投资信托基金降低了社会资本参与产业园区、保障性租赁住房及工业物流等板块的门槛。同时提高了相关板块透明度、提振投资者信心及拓宽了房企及机构投资者退出渠道。随着日后更多的底层资产类型的纳入试点，将会很大程度上改善整个行业融资结构，推动更多企业由重资产向“轻资产、重管理”的业务模式转型。虽然内外部经济及政治形势对中国商业地产带来了短期冲击，但仍有一些长期投资者仍然看好市场，并将目前的困境视为潜在的购买机会，等待合适的机会进入市场。 图1：中国大宗投资*市场成交总量（除开发地块成交） 400 350 300 图2：成交总额（按资产类别），截至2022年9月15日过去12个月 2021/9/152022/9/15YoY 180 150 20% 10% 250 200 150 100 50 120 90 60 30 0% -10% -20% -30% 0 2017/9/152018/9/152019/9/152020/9/152021/9/152022/9/15 *成交总价超过人民币1亿元的交易来源RCA;第一太平戴维斯研究部 0-40% 来源RCA;第一太平戴维斯研究部 表1：成交案例,2022年第三季度 城市 项目 资产类型 买家 卖家 成(亿交元价)格 上海 上海佳兆业金融中心 写字楼 中谷物流 佳兆业 29.0 上海 君康金融广场 写字楼 杉杉集团 忠旺投资 25.2 上海 及海外通马恒路信6大9厦9号（（2-11-2层） 写字楼 海通恒信国际金融租赁 外上滩海滨黄江金综交合易开所发/ 16.7 北京 智谷大厦 写字楼 浪潮软件 龙湖 9.4 北京 富力万达嘉华酒店 酒店 英协置业 富力 5.5 来源第一太平戴维斯研究部 新闻 中国民营房企首批全额担保债券落地 近期监管部门频推支持政策优化民营企业融资环境。7月25日，证监会等三机构联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，降低融资成本、提高效率；鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务等。 8月中旬，公开消息称监管部门将通过中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债信用”）对部分优质房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。相关消息发布不久，龙湖于8月23日发布2022年第一期中期票据募集说明书，系首例中债信用全额担保的民营房企债券。随后美的置业、碧桂园、新城控股及旭辉在本轮发行的中期票据均获得此担保。 境内外融资总量均较去年显著下降，担保债券的落地将提振投资者信心，提高优质房地产企业再融资能力使其能够稳定运营，并通过收购项目帮助出现财务问题的开发商走出困境。 过去12个月市场成交分析 资产类别分析 写字楼资产过去12个月内（截至2022年9月15 日）成交量同比下降2.6%，境内买家占比82%。写字楼成交额占总成交量48%，占比同比上升5 个百分点。写字楼交易最为活跃的上海因第二季度长期的封控导致整体经济受损，内外资投资者趋于审慎，普遍提高了资本回报率预期。本季度写字楼大宗交易主要由自用买家主导，其中科技公司、餐饮公司及金融类公司最为活跃。 零售物业成交量在过去12个月内（截至2022年9月15日）同比下降34.6%。境内买家占比达89%。因受疫情引发的暂停堂食及娱乐性场所等影响，零售业持续低迷。同时，宏观经济增速放缓导致社会消费信心和意愿下降,该板块成交量连续3年同比下滑。 工业/物流/数据中心在过去12个月内（截至2022年9月15日）同比下降17.0%，占总成交额30%。交易总量虽较去年同期有所下降，但为了满足消费者、电子商务平台、零售商和出口商不断增长的需求而不断完善的供应链体系仍使该板块成交保持在五年较高水平。同时，新的增长领域继续推动对垂直仓储、冷链存储设施等配套设施的需求。有报道称部分跨国企业为了分散风险在全球重新构建供应链，然而大多数非保税设施的主要驱动力来自于国内需求，领先的国际投资者仍然活跃于该板块，如新加坡政府投资公司、易商红木（ESR）、凯德中国信托及黑石等。 目的地分析 过去十二个月（截至2022年9月15日），一线城市成交额占总成交量60%，占比较上期下降6个百 分点。上海仍是全国交易最活跃的城市，成交量同比上升21%，而北京、广州和深圳分别同比下降48%，44%和40%。 非一线城市成交总额同比上升3%，主要得益于写字楼及酒店板块的成交额较上期大幅上升，但大部分非一线城市的成交仍集中在物流资产。较受欢迎的二三线城市投资目的地包括成都、杭州和苏州，其中成都在写字楼、零售、工业及酒店方面均较去年同期增长。 基开发金商募融集资及融资环境 销售额前100位的开发商在2022年前8个月总融 资额达人民币4,801亿元（其中包括债券、贷款、证券化产品等），同比下降54%。境内外债券发行总额达人民币2,518亿元，其中境内债券发行额为人民币2,146亿元，境外债券发行额为人民币372亿元，同比分别下降23%和83%。 近一年房企债务违约事件频发，境外债困境蔓延至境内债券及股票市场，同时作为另一个重要资金来源的一手房市场也遭受打击。担心烂尾或延迟交房的购房者们保持观望情绪，关注现房交付的一手房或因二线及以下城市房价调整转战二手房市场。 2022年以来，为提振购房者信心，全国已有超 230城通过降低利息、提高公积金贷款额、解除 表2：各资产类别成交总额（按资金来源），截至2022年9月15日过去12个月 （十境亿内元） 同比 （十境亿外元） 同比 写字楼 122.5 -8% 26.5 38% 零售 37.2 -18% 4.7 -75% 工业 60.2 -20% 32.6 -10% 酒店 19.1 24% 2.1 -30% 住宅 4.6 -43% 3.5 45% 合计 243.6 -12% 69.4 -13% 个图月3：成交总量（按城市），截至2022年9月15日过去12 2021/9/15 2022/9/15 140 120 100 80 60 40 20 0 来源RCA;第一太平戴维斯研究部来源RCA;第一太平戴维斯研究部 1-8 1-8 图5：销售额前100位开发商新发债券及贷款额 限购等优化调整房地产政策，出台调控措施超600次。同时，为避免房地产 海及北京等核心城市并仍由境内险资和自用买家主导。随着传统商办资产 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2021 2022 来源CRIC;第一太平戴维斯研究部 行业系统性风险的加剧及外溢，国家及地方政府层面出台多项政策以缓解房企资金流困境。今年7月中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”，随后住建部等部门透露将通过政策性银行专项借款方式支持资金周转困难房企保证楼盘的交付。截至9月已有超十城地方政府明确设立纾困基金，将联动国有资本保交楼，稳定房地产市场。 展整体望中国投资市场预计未来几个季度 仍会面临一定挑战。交易将集中在上 议价空间开始松动，将可以看到更多的基金投资者重返市场。 “新经济”领域的持续发展将继续推动对生命科学、制造业、仓储、研发设施和数据中心等园区及工业资产的需求。同时，C-REITs的持续推出将给市场带来更多的资金和流动性。 图4：各城市成交按各物业类型，截至2022年9月15日过去12个月 来源RCA;第一太平戴维斯研究部