中国投资 2022年第三季度

1savills.com.cn/researchMARKETINMINUTESSavills Research投资中国 - 2022年10月第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Nick Guan主管上海+8621 6391 6688nick.guan@savills.com.cn投资部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnTed Li高级董事北京+8610 5925 2288ted.li@savills.com.cnAlvin Lau董事总经理广州+8620 3665 4888alvin.lau@savills.com.cnRay Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cnSuzie Qing主管华西区+8628 6737 3819suzie.qing@savills.com.cn• 过去12个月（截至2022年9月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币3,131亿元，同比下降12%。• 过去12个月（截至2022年9月15日）写字楼成交同比下降2.6%。除酒店，其他物业类别成交额均出现同比下降。• 过去12个月（截至2022年9月15日）工业物业成交额占总成额30%，与上期基本持平，为近年高点。 • 过去12个月（截至2022年9月15日）中，一线城市成交占比达60%，仅上海成交额同比上升21%，北京、广州和深圳同比分别下降48%，4 4%和40% 。 • 第三季度共8只房地产投资信托基金正式上市，其中包括3支第一批以保障性租赁住房为底层资产入市的基金。3支基金在9月分别向两家证券交易所递交了上市申请。“新经济”赛道投资势头不减办公及零售等传统商办地产，因其租金上升空间及需求的不确定性，投资热情逐步降温。相较之下，投资者对于工业物流、生命科学、长租公寓等利基资产的需求日益强烈。“市场上的压力迹象为买家提供了 机 会 ，但 市 场 的 不 确 定 性 意 味着 买 家 仍 然 谨 慎 。” 简 可，第一太平戴 维 斯 研 究部产业及物流地产部Louisa Luo主管中国区+8621 6391 6688louisa.luo@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1： 中国大宗投资*市场成交总量 （除开发地块成交）0501001502002503003504002017/9/152018/9/152019/9/152020/9/152021/9/152022/9/15*成交总价超过人民币1亿元的交易来源 RCA;第一太平戴维斯研究部图2：成交总额（按资产类别），截至2022年9月15日过去12个月-40%-30%-20%-10%0%10%20%03060901201501802021/9/152022/9/15YoY来源 RCA;第一太平戴维斯研究部市场概述过过去12个月（截至2022年9月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币3,131亿元，同比下降12%。预计12个月最终实际成交总额可能在人民币3,300亿元至3,450亿元之间。2022年上半年，上海、深圳等诸多主要城市的封控、经济放缓以及开发商的流动性危机使资本市场降温。尽管第三季度市场逐步恢复，传统商办关注度持续低迷，仅险资及自用买家仍在积极参与。一些陷入现金流危机的开发商开始降价或散售以加快流动性。为获取更稳定的租金收益及潜在的资本增值，外资继续重新部署资产组合配置，优 先 投 资 于工 业 物 流 、生 命 科 学及 长 租公寓等资产。 2022年截至第三季度，生命科学类大宗交易占比达6%，远高于2019年的1%。自2021年6月首次发售房地产投资信托基金，目前已有20支基金正式发售。第三季度共8支房地产投资信托基金正式上市，其中包括3支第一批以保障性租赁住房为底层资产入市的基金。3支以收费公路，产业园区及保障性租赁住房为底层资产的房地产投资信托基金在9月分别向两家证券交易所递交了上市申请。房地产投资信托基金降低了社会资本参与产业园区、保障性租赁住房及工业物流等板块的门槛。同时提高了相关板块透明度、提振投资者信心及拓宽了房企及机构投资者退出渠道。随着日后更多的底层资产类型的纳入试点，将会很大程度上改善整个行业融资结构，推动更多企业由重资产向“轻资产、重管理”的业务模式转型。虽然内外部经济及政治形势对中国商业地产带来了短期冲击，但仍有一些长期投资者仍然看好市场，并将目前的困境视为潜在的购买机会，等待合适的机会进入市场。表1：成 交 案例, 2022年第三季度城市项目资产类型买家卖家成交价格(亿元)上海上海佳兆业金融中心写字楼中谷物流佳兆业29.0上海君康金融广场写字楼杉杉集团忠旺投资25.2上海海通恒信大厦（2-12层）及外马路699号（1-2层）写字楼海通恒信国际金融租赁外滩滨江综合开发/上海黄金交易所16.7北京智谷大厦写字楼浪潮软件龙湖9.4北京富力万达嘉华酒店酒店英协置业富力5.5来源 第一太平戴维斯研究部投资 3savills.com.cn/research图3：成交总量（按城市），截至2022年9月15日过去12个月0204060801001201402021/9/152022/9/15来源 RCA;第一太平戴维斯研究部境内（十亿元）同比境外（十亿元）同比写字楼122.5-8%26.538%零售37. 2-18%4.7-75%工业60.2-20%32.6-10%酒店19.124%2.1-30%住宅4.6-43%3.545%合计243.6-12%69.4-13%表2：各资产类别成交总额（按资金来源），截至2022年9月15日过去12个月来源 RCA;第一太平戴维斯研究部新闻中国民营房企首批全额担保债券落地近期监管部门频推支持政策优化民营企业融资环境。7月25日，证监会等三机构联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，降低融资成本、提高效率；鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务等。8月中旬，公开消息称监管部门将通过中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债信用”）对部分优质房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。相关消息发布不久，龙湖于8月23日发布2022年第一期中期票据募集说明书，系首例中债信用全额担保的民营房企债券。随后美的置业、碧桂园、新城控股及旭辉在本轮发行的中期票据均获得此担保。境内外融资总量均较去年显著下降，担保债券的落地将提振投资者信心，提高优质房地产企业再融资能力使其能够稳定运营，并通过收购项目帮助出现财务问题的开发商走出困境。过去12个月市场成交分析资产类别分析写字楼资产过去12个月内（截至2022年9月15日）成交量同比下降2.6%，境内买家占比82%。写字楼成交额占总成交量48%，占比同比上升5个百分点。 写字楼交易最为活跃的上海因第二季度长期的封控导致整体经济受损，内外资投资者趋于审慎，普遍提高了资本回报率预期。本季度写字楼大宗交易主要由自用买家主导，其中科技公司、餐饮公司及金融类公司最为活跃。零售物业成交量在过去12个月内（截至2022年9月15日）同比下降34.6%。境内买家占比达89%。因受疫情引发的暂停堂食及娱乐性场所等影响，零售业持续低迷。同时，宏观经济增速放缓导致社会消费信心和意愿下降, 该板块成交量连续3年同比下滑。工业/物流/数据中心在过去12个月内（截至2022年9月15日）同比下降17.0%，占总成交额30%。交 易总 量 虽 较 去 年 同 期 有 所 下 降，但 为了满 足 消费者、电子商务平台、零售商和出口商不断增长的需求而不断完善的供应链体系仍使该板块成交保持在五年较高水平。同时，新的增长领域继续推动对垂直仓储、冷链存储设施等配套设施的需求。有报道称部分跨国企业为了分散风险在全球重新构建供应链，然而大多数非保税设施的主要驱动力来自于国内需求，领先的国际投资者仍然活跃于该板块，如新加坡政府投资公司、易商红木（E S R ）、凯德 中国 信 托 及 黑 石等 。目的地分析过去十二个月（截至2022年9月15日），一线城市成交额占总成交量60%，占比较上期下降6个百分点。上海仍是全国交易最活跃的城市，成交量同比上升21%，而北京、广州和深圳分别同比下降48%，4 4%和40% 。非一线城市成交总额同比上升3%，主要得益于写字楼及酒店板块的成交额较上期大幅上升，但大部分非一线城市的成交仍集中在物流资产。 较受欢迎的二三线城市投资目的地包括成都、杭州和苏州，其中成都在写字楼、零售、工业及酒店方面均较去年同期增长。基金募集及融资环境开发商融资销售额前100位的开发商在2022年前8个月总融资额达人民币4,801亿元 （其中包括债券、贷款、证券化产品等），同比下降54%。境内外债券发行总额达人民币2,518亿元，其中境内债券发行额为人民币2,146亿元，境外债券发行额为人民币372亿元，同比分别下降23%和83%。近一年房企债务违约事件频发，境外债困境蔓 延至境内债券及 股 票市场，同时作为另一 个重要资金来源的一手房市场也遭受打击。担心烂尾或延迟交房的购房者们保持观望情绪，关注现房交付的一手房或因二线及以下城市房价调整转战二手房市场。2022年以来，为提振购房者信心，全国已有超230城通过降低利息、提高公积金贷款额、解除中国投资 4savills.com.cn/research限购等优化调整房地产政策，出台调控措施超600次。同时，为避免房地产行业系统性风险的加剧及外溢，国家及地方政府层面出台多项政策以缓解房企资金流困境。今年7月中央政治局会议首次提出 “保交楼、稳民生”，随后住建部等部门透露将通过政策性银行专项借款方式支持资金周转困难房企保证楼盘的交付。截至9月已有超十城地方政府明确设立纾困基金，将联动国有资本保交楼，稳定房地产市场。展望整体中国投资市场预计未来几个季度仍会面临一定挑战 。交易将集中在上海及北京等核心城市并仍由境内险资和自用买家主导。随着传统商办资产议价空间开始松动，将可以看到更多的基金投资者重返市场。“新经济”领域的持续发展将继续推动 对 生 命 科 学 、制 造 业 、仓 储 、研 发 设施和数据中心等园区及工业资产的需求。同时，C-REITs的持续推出将给市场带来更多的资金和流动性。图4：各城市成交按各物业类型，截至2022年9月15日过去12个月来源 RCA;第一太平戴维斯研究部图5：销售额前100位开发商新发债券及贷款额01,0002,0003,0004,0005,0006,00020211-820221-8来源 CRIC; 第一太平戴维斯研究部中国投资