中国投资 2022年第四季度

中国-2023年2月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 投资 随大着宗防控投政策资的开市放，场基本或面走现向更曙加清光晰，投资者信心增强。 •过成去交1易2总个额月（达截人至民2币022,1年901亿2月元1，5日同）比中下国降大45宗%投。资市场完 •过均出去1现2同个比月（下截降至。其20中22，年零1售2月物1业5日交）易所额有同物比业降类幅别最交大易，额 第如需一了太解平更多戴资维讯斯， 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 投资部 主上管海 NickGuan +862163916688 nick.guan@savills.com.cn 北京 T高e级dL董i事 +861059252288 ted.li@savills.com.cn 广州 A董lv事in总L经au理 +862036654888 alvin.lau@savills.com.cn 董深事圳总经理 RayWu +8675584367008 ray.wu@savills.com.cn 主华西管区 SuzieQing +862867373819 suzie.qing@ 兴趣有所恢复，意图把握现在较 达-73%，住宅物业交易额同比下降幅度最小，为-21%。 交额9%，连续4年占比降低。 •过总去成1交2额个5月2（%截，至为2近062年2年最1高2月点1。5零日售）写物字业楼成物交业额成占交总额成占 •过占比去1达26个2月%（。截所至有2一0线22城年市12交月易15额日均）出中，现一同线比城下市降成。交其中为，-6上6%海。下降幅度最小，为-30%，广州下降幅度最大， •1募1集月，该普基洛金斯资宣布产最管新理一规期模中达国76收亿益元基人金民（币G。L同PC月IF，）普完洛成斯集宣12布亿推美出元中。国物流增值型基金（GLPCVAIV），首轮募 •第大四交季易所度共批4只准房R地EIT产s产投品资2信5只托，基其金中正2式4只发已行正。式目前发，行两。 “投资型买家对办公资产投资 受疫情管控影响最严重的零售 复苏的时机实现收益。随着未来 有优势的价格环境，踩准基本面消费行业的压制因素逐步消除，及酒店业将最先迎来复苏。” 简可，第一太平戴维斯研究部 savills.com.cn 产业及物流地产部 主中管国区 LouisaLuo +862163916688 louisa.luo@savills.com.cn 第所上一市太平的戴全维球斯领是先一房家地在产伦服敦务股提票供交商易。公司以于及1无8可55匹年敌创的立增，具长有态悠势久。第的一历太史平传戴承维斯70是0多行家业分引公领司者与而联非营跟机随构者，，广在泛全分球布设于有美报告洲、仅欧作洲一、般亚信太息、用非途洲。和未中经东事地先区许。可本，任行出何版人、不复得制对或其引相用关。内同容时或本全报部告内亦容不进构 成依任据何。第合一同太、平计戴划维书斯、协已议尽或全其力他确文保档报的告内致容直的接准或确间性接，的但相对关于损该失报不告承的担使任用何而责导 报告的部分或全部内容进行复制。 任斯研。本究报告书版面权许所可有，不，未得经以第任一何太形平式戴对维该 市场概述 过去12个月（截至2022年12月15日）中国大宗投 资市场完成交易总额达人民币2,190亿元，同比下降45%。预计12个月最终实际成交总额可能在人民币2,300亿元至2,450亿元之间。 2022年第四季度，多个政府部门密集表态，频出利好政策以优化房企融资环境，推动房地产行业平稳发展。2022年11月8日，交易商协会宣布将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），通过担保增信、直接购买债券等方式支持民营房企融资，预计可支持约2500亿元民 营企业债券融资。11月11日，央行和银保监会联合发布16条措施，为房企的经营性融资以及“保交楼”专项融资提供改善支持，这也是央行首次就房地产融资问题出台专门性文件。11月28日，证监会对房企股权融资方面推出调整优化5项措施（第三只箭），包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用，帮助房企打通股权融资渠道。 从供给端来看，三箭落地，形成了信贷、债务融资、股权融资的多维度融资支持政策体系，实现从“保项目”到“保主体”的转变，多重积极信号给行业注入信心。但短期来看仍是部分优质民营房企和央企受益较大，业内大部分企业需等待政策效果的传导，整体行业的纾困效果有待检验。从需求端来看，今年以来多地放松购房政策，尤其四季度以来，部分一线城市郊区也开始放松限购，但受房价大幅上涨预期被打破和居民收入增幅放缓等影响，居民购房意愿不强，观望情绪浓厚。 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2017/12/152018/12/152019/12/152020/12/152021/12/152022/12/15 图1：中国大宗投资*市场成交总量（除开发地块成交） 图2：成交总额（按资产类别），截至2022年12月15日过去12个月 2021/12/152022/12/15YoY 210 -10% 180-20% 150-30% 120-40% 90-50% 60-60% 表1：成交案例,2022年第四季度 *成交总价超过人民币1亿元的交易来源RCA;第一太平戴维斯研究部 30-70% 0-80% 来源RCA;第一太平戴维斯研究部 城市 项目 资产类型 买家 卖家 成(亿交元价)格 上海 北外滩上实中心 综合体 友邦人寿 上海实业/森大厦 86 上海 上海尚浦中心10栋办公楼 写字楼 凯德 铁狮门 76 郑州 百荣世贸商城D座 商业 郑州市发投 北京百荣集团 33.4 上海 明基广场 写字楼 东久新宜 明基 27 广州 城祥大厦 写字楼 光大银行 广州城投 20.2 上海 兴力达广场 综合体 锦和;华平 瀚德 11.66 来源第一太平戴维斯研究部 新闻 证监会：推动REITs试点范围拓展到市场化长租 房及商业不动产等领域 12月8日，证监会副主席表示，将进一步扩大不动产投资信托基金（REITs）试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。 自2020年以来，我国REITs依托于交通、能源、园区、仓储物流等优质基础设施领域资产，随后为落实中央“房住不炒”主基调，将试点范围扩大至保障性租赁住房领域。将REITs试点扩大至商业不动产领域将会是对现有政策的重大改变，为开发商优化资金退出渠道的同时，保留对资产的控制权及管理权，行业将进一步向轻资产模式转变。自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，两大交易所共批准REITs产品25只，其中24只已正式发行。 过去12个月市场成交分析 资产类别分析 写字楼资产过去12个月内（截至2022年12月15 日）成交量同比下降31.3%，境内买家占比81%。写字楼成交额占总成交量52%，占比同比上升10个百分点。对非自用型的投资类买家而言，写字楼租赁市场尚存企业裁员、营收下降及低吸纳量等不确定性，投资者对该板块仍谨慎。外资机 构、TMT、险资及政府平台是写字楼的主要投资者。但经过长时间价格调整，目前写字楼价格相较于其他投资级资产具有优势。一些投资型买家已把握机遇，踩准基本面复苏的时机提前布局，本季度不乏超大规模交易。12月，友邦人寿斥资86亿元人民币购入在建中的上海北外滩地标项目“上实中心”，总建筑面积约16万平方米。同月，凯德以76亿元人民币购入总建筑面积约20万平方米的尚浦中心10栋办公楼。 零售物业成交量在过去12个月内（截至2022年12月15日）同比下降72.6%。境内买家占比达81%。商业零售在2022年面临较大压力，疫情防控对终端消费需求释放形成抑制。随着12月中旬疫情防控方向的明确，未来消费行业的压制因素有望逐步消除，零售板块有望迎来复苏机遇。 工业/物流/数据中心在过去12个月内（截至2022年12月15日）同比下降49.9%，占总成交额30%，交易额仍为近6年次高点。2022年开始，大体量新增项目的入市推升供应市场存量，同时可选消费类销售额增速的放缓降低了第三方物流、电商和零售租户的需求，叠加疫情管理导致的运输中断及人员不足等因素迫使部分资产运营受阻。近几年大量资本的涌入使资产价格不断攀升，收益率正逐步趋向于一线城市甲级写字楼水平。尽管如此，工业/物流仍是近年最受关注的板块之一，除普洛斯、GIC、华平等外资机构正在积极为已筹得基金投资寻找合适的项目，京东、深圳国际等内 资机构也在持续加码这一不断快速发展的板块，境内买家占比达70%，较去年同期增加7%。 目的地分析 过去12个月（截至2022年12月15日）中，一线城 市成交占比达62%。所有一线城市交易额均出现同比下降。其中，上海下降幅度最小，为-30%，广州下降幅度最大，为-66%。 非一线城市成交总额同比下降43%，与一线城市成交主要集中在办公资产不同，非一线城市成交主要集中在工业/物流资产，占比达58%。较受欢迎的二三线城市投资目的地包括武汉、苏州、成都及杭州，其中武汉在工业板块的成交额均较去年同期增长7倍以上，杭州的零售板块也较去年同期增长约7倍。 基开发金商募融集资及融资环境 销售额前100位的开发商在2022年前11个月总融 资额达人民币6,364亿元（其中包括债券、贷款、证券化产品等），同比下降49%，降幅收窄。境内外债券发行总额达人民币3,392亿元，其中境内债券发行额为人民币2,957亿元，境外债券发行额为人民币435亿元，同比分别下降13%和82%。 本季度，境内债的发行主体仍主要是国企央企以及财务状况较好的民营房企，叠加2022年相对宽松的资金环境，整体融资利率持续走低。2022年 表2：各资产类别成交总额（按资金来源），截至2022年12月15日过去12个月 （十境亿内元） 同比 （十境亿外元） 同比 写字楼 90.9 -36% 22.0 2% 零售 15.8 -69% 3.7 -82% 工业 45.2 -45% 19.6 -58% 酒店 12.5 -37% 1.8 -28% 住宅 4.5 -45% 3.1 127% 合计 168.9 -44% 50.2 -46% 图个3月：成交总量（按城市），截至2022年12月15日过去12 2021/12/15 2022/12/15 160 140 120 100 80 60 40 20 0 来源RCA;第一太平戴维斯研究部来源RCA;第一太平戴维斯研究部 1-11 1-11 图5：销售额前100位开发商新发债券及贷款额 1-11月100家典型房企境内债券融资成本3.39%，较2021年全年下降 升。同时，随着信誉良好的投资者/开发商境内融资成本的不断下探，境外 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2021 2022 来源CRIC;第一太平戴维斯研究部 0.73%。随着优化房企融资环境的利好政策频繁出台，优质民营房企及央企快速受益，面对第四季度的偿债高峰，该类优质房企积极融资“借新还旧”。但部分存在财务问题的房企短期仍难获支持，政策的传导效应及民众信心修复需要经历时间的考验。 展短期望来看，多维度融资支持政策体系需要时间传导至整个行业，部分民企仍面临资金问题，债务重组或纾困类交易将依然存在。过去，境外基金依赖较低利率的美元/港元债作为其融资渠道，但近期美国利率居高不下及全球通胀冲击使得境外融资成本大幅上 基金投融资策略或发生改变。 随着防控政策的开放