武汉写字楼 2022年第四季度

1savills.com.cn/research• 2022年全年，甲级写字楼市场迎来企业天地1号、中海中心、万科未来中心等项目交付使用，全年新增供应量合计达到50.1万平方米，创近十年新增供应新高。• 全年市场净吸纳量达到23.1万平方米，同比增长46.8%。其中，第四季度市场净吸纳环比下降61.9%，仅录得4.3万平方米。全年来看，科技互联网、金融业与服务行业领跑全年新增租赁需求，贡献率分别为24.5%、20.3%、17.3%。• 租金继续加速下跌，这也意味着当下是企业升级搬迁的良好时机。企业升级的租赁需求持续增长至44.1%。与此同时，源于企业的升级需求和业务扩张，外资企业市场租赁贡献率同比上升2.1个百分点至10.9%。• 截至2022年末，全市甲级写字楼平均空置率同比增长3.4个百分点，录得38.8%。同期，全市甲级写字楼平均租金加速下行，截至年末，甲级写字楼平均租金录得每平方米每月96.3元，租金指数同比下跌7.4%，降幅较2021年有所扩张。• 预计2023年，全年甲级写字楼新增供应为55.2万平方米，同比2022年上升10%。且从新增供应项目的区域布局上看，武昌区域将成为市场供应的主战场。 MARKETINMINUTESSavills Research写字楼武汉 - 2023年2月全年供应创历史新高科技互联网行业需求平稳，金融业租赁需求回升。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Thomas Ng董事长武汉+8627 5935 8588thomas.ng@savills.com.cnShirley Fu董事武汉+8627 5935 8555shirley.fu@savills.com.cn中央管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“2022年，全年甲级写字楼新增供 应 量 创 历史 新高，突 破 5 0万 平方米。供应高企推动全市空置率水平上升至38.8%。在新增供应楼宇预租效应及总部经济的共同带动下，全年净吸纳量同比上升至23.1万平方米。空置率徘徊高位致使全年租金降幅扩张，加速下滑。” 简可，第一太平戴 维 斯 研 究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn商业楼宇部Ashley Qian高级经理武汉+8627 5935 8555ashley.qian@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：武汉甲级写字楼供应、净吸纳及空置率，2018-20220%8%16%24%32%40%48%010203040506020182019202020212022来源 第一太平戴维斯研究部图3：武汉市各子市场租金指数，Q1/2018-Q4/20220%10%20%30%40%50%60%70%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420182019202020212022来源 第一太平戴维斯研究部图2：武汉市各子市场空置率，Q1/2018-Q4/20227595115135155175195215Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420182019202020212022Q1/2010=100来源 第一太平戴维斯研究部供应和需求2 0 2 2 年 全 年，甲 级写 字 楼 市 场 迎 来 企 业 天地1号、中海中心、万科未来中心等项目交付使用，全年新增供应量达到50.1万平方米。甲级写字楼全年供应量达到近十年最高峰。截至2022年末，全市甲级写字楼存量为276.1万平方米。全年市场净吸纳量达到23.1万平方米，同比增长46.8%。其中，第四季度市场净吸纳量相对有限，录得4.3万平方米，环比下降61.9%。全年市场去化主要依托于新项目预租情况良好、总部经济发展对于楼宇去化的显著贡献、业主持续且有效的“以价换量”策略，以及精装租赁产品的高周转。从行业分析上看，科技互联网、金融业与服务行业领跑全年新增需求，分别贡献了24.5%、 20.3%、17.3%的租赁需求。其中，相较于2020及2021年，科技互联网行业需求占比持 续 下 降，但 是 缩 减 不 可单 纯 判 断 为 行 业 整体的萎缩。企业整合一方面源于疯狂扩张后，战略布局的逐步正常化，另一方面源自物 理 性 整合，提 升 企业内部的高效 协 同作用。 2022年，房地产行业的退租持续发酵，但从2022年季度走势上看，房地产行业退租面积占比于2022年第二季度达到峰值后迎来拐点，占比逐渐下行，2022年第四季度，房地产退租行业面积单季占比降至18.1%。伴随金融十六条和房地产“三支箭”的催化，行业整体发展将得到改善。租金下滑再次加速，为企业升级搬迁提供良好的商务条件。2020至2022年，企业升级的租赁需求持续增长，从2020年的不足30%逐步攀升至2022年的44.1%。与此同时，企 业 业 务扩张 带 来 办公 升 级需求，外资企业市场租赁贡献率同比上升2.1个百分点，至10.9%。空置率和租金截至2022年四季度末，全市甲级写字楼平均空置率环比下降1.6个百分点，同比增长3.4个百分点，录得38.8%。2022年年内，空置率水平持续高位震荡，并于一季度与三季度末两度突破40%，达到历史峰值。2022年，全市甲级写字楼平均租金加速下行。截至2022年年末，甲级写字楼平均租金录得每平方米每月96.3元，租金指数同比下跌7.4%，降幅较2021年有所扩张。从区域市场上来看，由于甲级写字楼供应有限以及行业集群利好，中南中北路与光谷商务区的租金抗跌性优于汉口片区。但基于市场严峻的去化压力，预计2023年，租金水平将持续下跌。市场展望预计2023年，全年甲级写字楼新增供应为55.2万平方米，同比2022年上升10.0%。新增供应区域分布从汉口为核心转移武昌、光谷等区域。其中，中南中北路区域供需平衡局面将被打破，市场竞争激烈化。行业需求方面，金融业预计仍将保持稳健的扩张趋势，消费服务等行业的需求有望回暖。备注 图表中所有租金指数均始于Q1/2010，以下子市场例外： 汉口沿江 – Q4/2011; 武昌滨江 – Q2/2012; 武汉中央商务区 – Q2/2014; 光谷 – Q1/2017 来源 第一太平戴维斯研究部租户行业项目商务区承租面积（平方米）MDPI传媒与娱乐恒隆广场航空路6,000湖北瑞通天元律师事务所专业服务中海中心建设大道3,000中兴通讯信息科技首地财富中心T1武汉CBD2,300湖北绿色家园材料技术制造K11 Atelier航空路2,000表1：租赁成交案例精选，Q4/2022写字楼