武汉写字楼 2022年第四季度

武汉-2023年2月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 科全技年互联供网行应业需创求平历稳，史金融新业租高赁需求回升。 达到50.1万平方米，创近十年新增供应新高。 •2心0、22万年科全未年来，中甲心级等写项字目楼交市付场使迎用来，企全业年天新地增1号供、应中量海合中计 第一太平戴维斯 如请联需了系解更多资讯， 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 高武级汉经理 AshleyQian +862759358555 ashley.qian@savills.com.cn 中央管理部 董武事汉长 ThomasNg +862759358588 thomas.ng@savills.com.cn 商业楼宇部 •全中，年第市四场季净度吸市纳场量净达吸到纳23环.1比万下平降方6米1.，9%同，比仅增录长得446.38万%平。其方新米增。租全赁年需来求看，，贡科献技率互分联别网为、2金4.5融%业、与20服.3务%、行1业7.3领%跑。全年 •租好时金机继续。企加业速升下级跌的，这租也赁意需味求着持当续下增是长企至业44升.1级%。搬与迁此的同良时贡，献源率于同企比业上的升升2.级1个需百求分和点业至务1扩0.9张%，。外资企业市场租赁 张。 •截个百至分20点22，年录末得，3全8.市8%甲。级同写期字，楼全平市均甲空级置写率字同楼比平增均长租3金.4加速月9下6行.3，元截，至租年金末指，数甲同级比写下字跌楼7.平4%均，租降金幅录较得20每2平1年方有米所每扩 看，武昌区域将成为市场供应的主战场。 •预同比计20232年，上全升年10甲%级。写且字从楼新新增增供供应应项为目5的5区.2万域平布方局米上， “供应20量22创年历，全史年新甲高级，突写破字5楼0万新平增方上米升。供至应38高.8企%推。在动新全增市供空应置楼率宇水平预租全效年净应吸及总纳部量经同济比的上共升同至带23动.1下万，平租方金米降。幅空扩置张率，徘加徊速高下位滑致。”使全年 简可，第一太平戴维斯研究部 ShirleyFu 董武事汉 +862759358555 shirley.fu@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图1：武汉甲级写字楼供应、净吸纳及空置率，2018-2022 供应和需求 2022年全年，甲级写字楼市场迎来企业天 地1号、中海中心、万科未来中心等项目交 租金下滑再次加速，为企业升级搬迁提供良好的商务条件。2020至2022年，企业升级的租赁需求持续增长，从2020年的不足 60 50 40 30 20 10 0 20182019202020212022 48% 40% 32% 24% 16% 8% 0% 付使用，全年新增供应量达到50.1万平方米。甲级写字楼全年供应量达到近十年最高峰。截至2022年末，全市甲级写字楼存量为276.1万平方米。 全年市场净吸纳量达到23.1万平方米，同比增长46.8%。其中，第四季度市场净吸纳量相对有限，录得4.3万平方米，环比下降61.9%。全年市场去化主要依托于新项目预租情况良好、总部经济发展对于楼宇去化的显著贡献、业主持续且有效的“以价换量”策略，以及精装租赁产品的高周转。从行业 30%逐步攀升至2022年的44.1%。与此同时，企业业务扩张带来办公升级需求，外资企业市场租赁贡献率同比上升2.1个百分点，至10.9%。 空置率和租金 截至2022年四季度末，全市甲级写字楼平 均空置率环比下降1.6个百分点，同比增长3.4个百分点，录得38.8%。2022年年内，空置率水平持续高位震荡，并于一季度与三季度末两度突破40%，达到历史峰值。 来源第一太平戴维斯研究部 图2：武汉市各子市场空置率，Q1/2018-Q4/2022 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 0% 20182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 分析上看，科技互联网、金融业与服务行业领跑全年新增需求，分别贡献了24.5%、20.3%、17.3%的租赁需求。其中，相较于 2020及2021年，科技互联网行业需求占比持续下降，但是缩减不可单纯判断为行业整体的萎缩。企业整合一方面源于疯狂扩张后，战略布局的逐步正常化，另一方面源自物理性整合，提升企业内部的高效协同作用。 2022年，房地产行业的退租持续发酵，但从 2022年季度走势上看，房地产行业退租面积占比于2022年第二季度达到峰值后迎来拐点，占比逐渐下行，2022年第四季度，房地产退租行业面积单季占比降至18.1%。伴随金融十六条和房地产“三支箭”的催化，行业整体发展将得到改善。 2022年，全市甲级写字楼平均租金加速下行。截至2022年年末，甲级写字楼平均租金录得每平方米每月96.3元，租金指数同比下跌7.4%，降幅较2021年有所扩张。从区域市场上来看，由于甲级写字楼供应有限以及行业集群利好，中南中北路与光谷商务区的租金抗跌性优于汉口片区。但基于市场严峻的去化压力，预计2023年，租金水平将持续下跌。 市场展望 预计2023年，全年甲级写字楼新增供应为 55.2万平方米，同比2022年上升10.0%。新增供应区域分布从汉口为核心转移武昌、光谷等区域。其中，中南中北路区域供需平衡局面将被打破，市场竞争激烈化。行业需求方面，金融业预计仍将保持稳健的扩张趋势，消费服务等行业的需求有望回暖。 租户 行业 项目 商务区 （承平租方面米积） MDPI 传媒与娱乐 恒隆广场 航空路 6,000 湖北瑞事通务天所元律师 专业服务 中海中心 建设大道 3,000 中兴通讯 信息科技 首地财富中心T1 武汉CBD 2,300 湖北绿技色术家园材料 制造 K11Atelier 航空路 2,000 图3：武汉市各子市场租金指数，Q1/2018-Q4/2022表1：租赁成交案例精选，Q4/2022 215 195 Q1/2010=100 175 155 135 115 95 75 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 20182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 备注汉图口表沿中江所有–Q租4金/20指11数;均武始昌滨于江Q1–/2Q021/02，0以12下;武子汉市中场央例商外务：区–Q2/2014;光谷–Q1/2017 来源第一太平戴维斯研究部