2023上半年三大城市群非保税高标物流地产市场概况

2023年9月·中秋特刊 2023年上半年度 南区疯抢北区愁租高标仓分化再加剧 瑞莱博首发——三大城市群高标仓调研报告 —值得信赖的仓储及工业设施租售专家 2 南区疯抢北区愁租高标仓分化再加剧 目录 前言P3 更多物流地产招商、投拓的行业干货与经验分享敬请关注瑞莱博媒体号 行业洞见·销售技巧·企业管理 服务号视频号 01京津冀城市群 P4–P5 02长三角城市群 03珠三角城市群 04未来展望 P6–P9 P10–P11 P12–P15 2.3亿平方米仓库房源信息覆盖全国71个主要物流城市 收录及追踪各大物流地产品牌开发商及优质本地房源最新情况 仓库选址更靠谱就上瑞莱博i选址 www.ixuanzhi.com 选址小程序 05租金洼地 P16–P19 *线上选址 *查看仓库详情 *咨询预约带看 *线下实地考察 2023瑞莱博RELIABLE,Allrightsreserved. 3 南区疯抢北区愁租高标仓分化再加剧 前言 2023年，三大城市群普遍面临持续攀升的新增供应考验，在津京冀、廊坊及天津的去库存压力巨大。需求端市场经济活力和消费需求弱势修复，部分转向降本减产等缩量表现；在长三角，传统电商、零售及快递快运需求放缓，光伏和新能源等新兴产业带动仓储需求的起势，租户结构发生转变。在大湾区，跨境电商发展迅猛强势布局，带动珠三角市场表现遥遥领先。 含税有效租金(元/㎡/天) 北京 上海 东莞 广州 昆山小苏州 杭州太仓 惠州佛山 无锡江门 廊坊绍兴 常熟 天津 南通 嘉兴常州宁波 合肥 湖州 南京肇庆 2.0 京津冀长三角珠三角 1.5 1.0 0.5 50%75%100% 注：含税有效租金指房屋租金单价平摊/折算完免租期、提前进场装修期(如有)等优惠期限后，加上物业管理费(如有)的金额总和。此报告中租金均为含税含物业有效价格。 当前出租率(%) 2023瑞莱博RELIABLE,Allrightsreserved. 数据来源：瑞莱博市场调研数据库 01 京津冀城市群 5 南区疯抢北区愁租高标仓分化再加剧 京津冀供应齐放量 津廊同时面临交付高峰平谷见证大量土地出让 京津冀均进入供应放量周期。北京处于放量起步阶段，津冀迎来供应高峰。 北京多年来一库难求的局面在今年被打破。顺义、通州等高位租金子市场面临外围分流，去化周期逐步拉长。未来随着平谷等地区集中交付，去化压力将在2025年开始显现。 津廊在经历持续2020-2022的放量供应后，在2023年，两市都将再次直面约200万㎡的新增供应带来的冲击，市场供需严重失衡，空置率还将持续攀升。 2023年，津冀地区全线面临巨大的项目去化压力，租金防线一再被突破。预计短期内租金仍将在低位徘徊。 北京、天津、廊坊 2022下半年VS2023上半年出租率(%)及半年度出租率环比(%) 北京 2022H2 -2.20% 2023H1 2023H2 预计下半年出租率走势 20% 下降 0% 40% 60% 80% 100% 天津 北京 2022H2 -5.48% 2023H1 2023H2 0% 预计下半年出租率走势 20% 40% 下降 60% 80% 100% 天津 廊坊 2022H2 -1.42% 廊坊 2023H1 2023H2 0% 预计下半年出租率走势 20% 40% 下降 60% 80% 100% 2022H1 北京市 2023H1 2022H1 天津市 2023H1 2022H1 廊坊市 2023H1 708 1,185 1,567 京津冀城市群一手土地供应量(亩) 仓储用地 工业用地 221 192 136 399 75 289 2023瑞莱博RELIABLE,Allrightsreserved. 数据来源：瑞莱博市场调研数据库 02 长三角城市群 7 南区疯抢北区愁租高标仓分化再加剧 上海、苏州持续放量周边卫星城市面临挑战 增量需求有限存量需求降本诉求明显出租表现普跌 上海：去化表现平平，即便青浦等传统物流核心区域的租赁成交不及预期。金山、奉贤等供应量较大的区域和单体项目承受较大的租金下调压力。 小苏州：尽管苏州工业园区需求持续稳定输出，吴江新增供应量陡增、加之政府在部分子市场（如相城）设置较高的租户准入门槛，整体出租率环比出现小幅下滑。昆山：主力租户回流至自建仓，亦或是降本外迁，导致昆山在2023年上半年的净吸纳以负数收官，出租率创历史新低！ 太仓：新增供应量集中在2023年下半年，近一年需求较为疲软，且受到来自常熟的竞争，租金有较为明显的下行压力。 嘉兴：受上海外溢需求放缓的影响，上半年净吸纳下跌明显，同样表现为负值。但尖山、桐乡等子市场凭借光伏、当地制造业等内生需求，出租逆势上扬。 常熟：2022年呈现井喷式供应，占当年市场总规模的65%。降价去库存成为未来1-2年主旋律。 上海、小苏州、昆山、太仓、常熟及张家港 2022下半年VS2023上半年出租率(%)及半年度出租率环比(%) 上海昆山 2022H2 -4.11% 2023H1 2023H2 预计下半年出租率走势 2022H2 -8.63% 2023H1 2023H2 预计下半年出租率走势 0% 嘉兴 2022H2 -0.84% 2023H1 2023H2 0% 小苏州 上升 下降 上升 20%40%60%80% 预计下半年出租率走势 20%40%60%80% 100% 100% 常熟 太仓 小苏州昆山 上海 0% 太仓 2022H2 -0.27% 2023H1 2023H2 0% 常熟 20%40%60%80% 预计下半年出租率走势 20%40%60%80% 100% 100% 2022H2 -9.99% 2023H1 2023H2 预计下半年出租率走势 9.15% 嘉兴 2022H2 2023H1 2023H2 预计下半年 出租率走势上升 0%20%40%60%80% 100% 0%20%40%60%80% 100% 长三角城市群一手土地供应量(亩) 仓储用地 工业用地 348 843 98 171 132 331 169 139 164 167 122 347 110 2022H12023H1 2022H12023H1 2022H12023H1 2022H12023H1 2022H12023H1 2022H12023H1 上海市 嘉兴市 小苏州 昆山市 太仓市 常熟市 228 2023瑞莱博RELIABLE,Allrightsreserved. 数据来源：瑞莱博市场调研数据库 8 锡常迎来新增供应波动 合肥新兴需求表现亮眼南京供需均不活跃 南区疯抢北区愁租高标仓分化再加剧 苏南及环南京区域多个城市出租率呈现不同程度的下跌，但原因大相径庭。 受益于新能源汽车及光伏产业的发展，合 肥及常州市场近两年处于动态高位出租水 平，出租率下探属正常波动。 尤其常州市场规模小，整体出租率受单个项目入市节点影响较大。 南京和南通市场持续呈下行趋势，近些年的空 置率一直较高，随着未来新增量的减少，租金将止住颓势，出租率有望小幅上升。 南京、常州、无锡、南通及合肥 2022下半年VS2023上半年出租率(%)及半年度出租率环比(%) 南京 2022H2 0.77% 2023H1 2023H2 预计下半年出租率走势 上升 南京 0%20%40%60%80% 常州 100%合肥 常 2022H2 -17.62% 2023H1 2023H2 预计下半年出租率走势 上升 0%20%40%60%80%100% 无锡 2022H2 -2.14% 2023H1 2023H2 预计下半年杭州 出租率走势 0%20%40%60%80% 南通 100% 合肥 2022H2 -2.72% 2023H1 2023H2 预计下半年 出租率走势持平 2022H2 -2.99% 2023H1 2023H2 预计下半年出租率走势 上升 0%20%40%60%80% 100% 0%20%40%60%80% 100% 仓储用地工业用地 91 120 131 226 256 272 266 36 2022H12023H1 2022H12023H1 2022H12023H1 2022H12023H1 2022H12023H1 南京市 常州市 无锡市 南通市 合肥市 2023瑞莱博RELIABLE,Allrightsreserved. 数据来源：瑞莱博市场调研数据库 9 杭甬供应骤降市场进入去库存周期 绍湖租户搬迁等缩量表现明显 南区疯抢北区愁租高标仓分化再加剧 浙江整体二产占比及制造业发展不如上海及江苏区域，在电商增速放缓以及消费放缓的背景下，需求端表现乏力。 杭甬供应端压力显著降低，出租率整体呈上扬趋势。 微观表现上，疫情期间货物积压导致的宁波港口需求正在消退，北仑市场回归理性。杭州大江东、绍兴上虞、宁波余姚等杭绍甬子市场间租金“平替”效应互现，在降本导向下城际租户流动趋势明显。 湖州、杭州、绍兴及宁波 2022下半年VS2023上半年出租率(%)及半年度出租率环比(%) 湖州 2022H2 -11.78% 南通2023H1 2023H2 预计下半年出租率走势 州无锡 0%20%40%60%80% 杭州 100% 1.21% 2022H2 2023H1 2023H2 预计下半年出租率走势 上升 0%20%40%60%80% 湖州 绍兴 100% 2022H2 -11.17% 2023H1 2023H2 预计下半年 出租率走势上升 绍兴宁波 0%20%40%60%80% 宁波 100% 2022H2 5.82% 2023H1 2023H2 预计下半年出租率走势 上升 0%20%40%60%80%100% 仓储用地工业用地 155 2022H1 绍兴市 2023H1 湖州、杭州、宁波无一手土地供应量 2023瑞莱博RELIABLE,Allrightsreserved. 数据来源：瑞莱博市场调研数据库 03 珠三角城市群 11 南区疯抢北区愁租高标仓分化再加剧 跨境电商迅猛扩张广佛肇莞率先受益 预租态势下空置有望继续走低 跨境电商的高速扩张让2023年珠三角区域的高标仓市场的整体出租率交出了亮眼的成绩单。 Temu在大湾区强势布局，在佛山、东莞签订多个巨无霸项目，确权的仓储面积达到400万㎡，一举超越了希音的华南仓储面积的霸主地位。TikTok希望凭借巨大的流量入口转战兴趣电商，也积极入场。自2023年第二季度起高调布局广州花都、江门等多个项目。 受到跨境电商的利好影响，大湾区核心区域 (广-佛-莞-深)均有望以逼近95%的出租率收官2023。未来，以肇庆、清远、江门为代表的粤西第二梯队，和承接东莞、深圳外溢的惠州将成为下一阶段华南租赁市场的新战场。 其中，惠州暂未有跨境巨头布局的先例，其地理位置是否能直接在跨境电商的红利中分得一杯羹尚有待验证。 广州 2022H2 1.33% 2023H1 广州、佛山、东莞、惠州、江门及肇庆 2022下半年VS2023上半年出租率(%)及半年度出租率环比(%) 惠州 2022H2 -18.84% 2023H1 2023H2 预计下半年 出租率走势上升肇庆 2023H2 预计下半年出租率走势 0%20%40%60%80% 佛山 100% 广州惠州 0%20%40%60%80% 江门 100% 8.47% 2022H2 2023H1 2023H2 预计下半年出租率走势 佛山东莞 2022H2 4.40% 2023H1 2023H2 预计下半年出租率走势 上升 0%20%40%60%80% 东莞 100%中山 江门 上升 0%20%40%60%80% 肇庆 100% 0.57% 2022H2 2023H1 2023H2 预计下半年出租率走势 2022H2 0.46% 2023H1 2023H2 预计下半年出租率走势 上升 上升 0%20%40%60