房地产投资信托基金

与传统的不动产投资相比，REITs具有更高的流动性和更低的门槛，因为它们可以像股票一样在证券交易所 上市交易。此外，REITs还可以提供更广泛的投资选择和更高的收益率。 中国目前处于REITs试点阶段，募集的资金主要投资于基础设施建设项目（基础设施REITs)。基础设施REITs 是国际通行的配置资产，流动性较高、收益相对稳定、安全性强，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白。中国公开募集基础设施证券投资基金是指依法向社会投资者公开募集资金，通过基础设施资产支持证券持有 基础设施项目，由基金管理人运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息 网络、产业园区等其他基础设施。 房地产投资信托基金分类 地产开发商获得贷款利息的行为。REITs管理公司不直接拥有房地产资产所有权，只获得利息收入，因此收益高低受市场利率影响大。REITs管理公司会把放出的贷款做成抵押贷款支持证券在二级市场交易来对冲放贷风险，以及获取更高收益。 抵押型REITs 混合型REITs是指REITs管理公司同时将投资基金用于房地产投资和房地产贷款的行为，可以同时获得贷款利息收入和增值收入。收益率高低取决于市场利率和两种类型的持有比例。目前国外的混合型REITs集中在医疗领域。 混合型REITs 以组织形式分类 契约型REITs是通过发行受益凭证向社会大众募集资金投资房地产。投资者本身不具有法人资格，基金运行管理需要委托基金管理人和基金托管人进行操作，三者行为受到信托契约的制约，存为双重委托-代理关系。在英国、日本、新加坡等地，契约型REITs较为普遍。 契约型REITs 房地产投资信托基金分类 公司型REITs是以发行股份的形式募集资金并投资于房地产的行为。该公司本质是一家股份制的投资公司。投资者作为公司股东具有独立法人资格，可以参与公司日常管理，REITs基金由基金托管人管理运作。REITs的收益以股东分红的形式返还投资者。公司型REITs在美国占主导地位。 公司型REITs 以资金募集方式分类 房地产投资信托基金分类 私募型REITs是指私下募集，不到公开市场向广大投资者募集，而是向少数、特定的投资者募集，这类投资者多数是机构。私募型REITs受到法律法规限制相对较少。 私募型REITs 以运作方式分类 封闭型REITs的资本总额及发行份数在发行之初被限制，在发行完毕的规定期限内，不可追加发行新增股份。封闭型REITs一般在证券交易所进行交易，投资者可以通过在二级市场交易REITs的股票或受益凭证获取价差收益。中国目前的公募基础设施REITs均采取封闭式运作。 封闭型REITs 房地产投资信托基金分类 开放型REITs的资本总额及发行份数在发行之初不固 定，可随时追加新发股份进行筹资，投资者可随时买入或赎回。 开放型REITs 运作模式：“公募基金+资产支持证券（ABS）” 将底层资产证券化，经营底层资产所获得的收益作为可分配给投资者的现金流。 运作模式是公募基金+资产支持证券（ABS）。投资者购买以基础设施为底层资产的ABS；基金通过资产 支持证券和项目公司等特殊目的载体，取得基础设施项目完全所有权或经营权；基金管理人主动运营管理基础设施项目，获取的基础设施项目租金、收费等现金流将分配给投资者。 投资者分布：机构投资者>公众投资者；机构投资者中：原始权益人>金融投资人>产业投 房地产投资信托基金发展历程 中国REITs的发展起步较晚，2003年-2013年是中国REITs市场萌芽阶段，这一阶段的中国REITs市场主要是 探索和实践。香港证监会颁布的《房地产投资信托基金守则》以及领汇、越秀房托基金的成功上市为中国REITs 的发展提供基础，内地相关部门积极推进REITs发展，但由于该时期市场环境不成熟，REITs推进缓慢。2014-2019年，中国REITs开始起步，进入类REITs发展阶段，该阶段中国REITs不断发展完善。中国首支私募REITs- “中信启航”和中国首支公募REITs-“鹏华万科前海REITs”的上市打破中国REITs零单局面，证监会、住建部等相关部门出台相关政策鼓励探索发行公募REITs。2020年至今，中国REITs市场进入快速发展阶段，中国REITs市 场开始转向权益型融资属性的公募REITs。证监会、国家发改委出台多项有关政策推进基础设施领域不动产投资信托试点相关工作。2021年上交所、深交所正式发布REITs业务配套规则，2021年6月首批基础设施公募的上市 标志着中国境内公募REITs试点从基础设施领域正式起步。截至目前，中国已有27支公募REITs上市，市场运行 平稳，流动性和价格发现机制总体较好，试点范围有望拓宽。 萌芽期 2003~2005 （1）2003年7月30日，香港证监会颁布《房地产投资信托基金守则》，中国香港房地产市场开始运 作。（2）2005年11月，领汇房地产投资信托基金在香港上市，成为香港第一支REITs基金。（3）2005年12月，中国内地首支REITs-越秀房托基金在香港上市。 中国REITs探索研究阶段。《房地产投资信托基金守则》的颁布为中国房地产信托基金的发展提供了 法律基础。 萌芽期 2005~2014 （1）2005年11月，商务部明确提出“开放国内REITs融资渠道”的建议。（2）2006年，证监会与深交所启动推出国内交易所REITs产品的工作。（3）2009年，央行联合银监会、证监会等部门成立 “REITs试点管理协调小组”。（4）据住建部和有关部门的部署和要求，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市将先行开展REITs发行和交易试点工作。 启动期 （1）2014年5月，中国首支私募类REITs产品“中信启航”发行。（2）2015年7月，中国首支公募类REITs产品-鹏华万科前海REITs基金发行。（3）2015年，住建部明确提出要积极推进REITs试点， 积极鼓励投资REITs产品。（4）2018年，证监会、深交所、住建部等有关部门的多项政策出台，研究出台公募REITs相关业务细则，鼓励探索发行公募REITs。 这一阶段，中国的REITs市场不断成长完善，产品以类REITs产品为主（类REITs产品实质是债务性融资和私募发行)。 高速发展期 2020~2023 （1）2020年，证监会、国家发改委出台多项有关政策推进基础设施领域不动产投资信托试点相关工作。（2）2021年1月，上交所和深交所正式发布REITs业务配套规则，为基础设施公募REITs业务明 确了相关业务流程、审查标准和发售流程。(3)2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志公募REITs试点正式启动。 中国REITs市场从类REITs产品转向权益融资属性的公募REITs产品。中国境内公募REITs试点从基础设施建设领域正式起步。试点效果显著，中国基础设施REITs市场进入快速发展阶段。 产权类表现总体好于特许经营类。基础设施REITs市场市场量级大，且处于起步阶段，未来底层资产类别会更加 丰富。有关政策明确规定中国REITs试点项目范围不包括酒店、商场等商业地产项目。未来，新基建（如5G、数据中心、工业互联网等）；传统基建（铁路、机场）；国家级景区等资产有希望被纳入公募REITs的底层资产。 ①国务院发布的《“十四五”数字经济发展规划》中提到要“优化升级数字基础设施”，2021年9月召开的国务院常务会议明确提出要推进建设以信息网络为基础、技术创新为驱动的新型基础设施，新基建是中国数字经济发 展的重要基础，有利于促进产业的转型升级。以新基建为REITs项目底层资产，一方面，信息网络产业发展迅 速，收益稳定，是合格的底层资产；另一方面为新基建的发展提供了新的融资渠道，响应国家号召，加快对实体 经济、传统产业的数字化赋能，促进转型升级。②中国的铁路资产具有可持续盈利、拥有稳定现金流和专业运营团队等特点；机场属于流动性较差的重资产行业，中国目前进入后疫情时代，机场订单量激增，机场易获得稳定 可观的现金流。从这方面看，以铁路、机场为代表的传统基建是合格的底层资产，从另一方面分析，REITs在传统基建领域的落地有利于为铁路、航空建设提供新的融资途径，有效盘活存量资产，进一步提升优质资产运营能 力。③景区收益现金流稳定，且2021年7月2日发行的《通知》明确将自然文化遗产、国家5A景区等列入试点范 围，但景区业态综合化明显，涵盖零售、餐饮、门票等，应项目土地用途原则（非商业、非住宅用地），REITs 可实施范围受限。 REITs市场中游基金管理者、基金托管人、会计师事务所、律师事务所、评估师事务所参与情况均具有：头部机构占有份额大，后端参与者较为分散的特点。其中，基金管理公司是REITs产业链中游最重要的参与者。基 金管理公司面临高质量基金经理稀缺，富国基金、华夏基金等头部机构可提高薪资吸引优质基金经理。中国仍有很多实力雄厚的基金管理公司如易方达尚未参与到REITs市场，REITs产业链中游规模扩展空间仍有很大。REITs 投资端，除去原始权益人战略持有份额，头部基金公司、保险公司等是投资主力，目前国家支持REITs，二级市 场表现良好，发展势头足，有望吸引更多的专业投资机构。 上 产业链上游 生产制造端 收费公路 上游厂商 山东高速集团有限公司 安徽省交通控股集团有限公司 江苏沿江高速公路有限公司 查看全部 产业链上游说明 目前上市的基础设施公募REITs中，以收费公路的特许经营权作为底层资产的项目有7支：华夏越秀高 速REIT、平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT、中金安徽交控REIT、华夏中国交建REIT、华泰江苏交控。高速公路资产的收入来源主要是通行费收入。据《2020年全国收费公路 统计公报》，在2014年至2019年期间，复合增速为9.4%，2020年受疫情影响实行了79天的免收通 生产制造端 产业园 上游厂商 杭州和达高科技发展集团有限公司 合肥高新股份有限公司 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 查看全部 产业链上游说明 中国目前上市的27支REITs中，以产业园作为底层资产的项目有8支：博时蛇口产园REIT、华夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT、华安张江光大REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、东吴苏园产业 REIT、国泰君安东久新经济REIT、建信中关村REIT。产业园区类REITs底层资产的收入来源主要是物业租售和园区服务。产业园项目盈利模式为对外出租和运营管理，收入来源包括租金收入、物业管理 费收入、广告、停车费以及其他收入。数据显示，截至2022年9月30日，中金湖北科投光谷产业园整体出租率达89%，截至2022年6月30日，华安张江光大园出租率达到99.6%，蛇口网谷产业园出租率 达到97.9%，数据表明，底层资产-产业园的出租率可观，收益稳定。据2018年《中国开发区审计公告目录》，中国现有国家级产业园区552家，覆盖31个省级行政区，底层资产数量大，种类丰富，目 前公募REITs倾向于工业厂房类和研发类，以产业园区作为底层资产的REITs发展势头良好。 生产制造端 仓储物流 上游厂商 深圳市盐田港股份有限公司 普洛斯中國控股有限公司 北京京东世纪贸易有限公司 产业链上游说明 目前上市的27支REITs中，以仓储物流为底层资产的证券有：嘉实京东仓储基础设施REIT、中金普洛 斯REIT、红土创新盐田港REIT。仓储物流REITs项目的净现金流是由物业出租产生的收入扣减管理 费、税费和资本性支出后所得。根据Choice数据，截至2023年4月，已发行的3支基础设施REITs总市 值已达118亿元，增长率达