收入利润实现双位数增长，持续回购彰显信心

星盛商业（6668） 更新报告 买入 2023年9月25日 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 盈利摘要 股价表现 资料来源: 公司资料, 第一上海预测 资料来源: 彭博 年结日：31/122021A2022A2023E2024E2025E收入(千元)572,209561,854635,005727,877840,116变动(%)29.5%-1.8%13.0%14.6%15.4%归母净利润(千元)184,924154,275176,504196,024217,235变动(%)45.8%-16.6%14.4%11.1%10.8%每股盈利(元)0.180.150.170.190.21变动(%)9.3%-18.0%14.5%11.1%10.8%市盈率@1.4港元6.68.07.06.35.7每股股息（元）0.080.000.090.100.11息率(%)6.7%0.0%7.1%7.9%8.8%罗凡环 852-25321962 Simon.luo@firstshanghai.com.hk 主要资料 行业 物业管理 股价 1.4港元 目标价 2.0港元 (+45%) 股票代码 6668 已发行股本 10.18亿股 总市值 14.26亿港元 52周高/低 2.28港元/0.88港元 每股净资产 1.16元人民币 主要股东 HUANG CHU-LONG 58.8% HUANG DE-LIN 14.7% 收入利润实现双位数增长，持续回购彰显信心  核心归母净利润同比增长12.6%：2023年上半年公司营业收入为2.88亿元，同比上升11.1%；毛利1.6亿元，同比增长9.9%；核心归母净利润为1.24亿元，同比增长12.6%。毛利率为57.1%，同比下降0.6个百分点，净利率为43.1%，同比增长0.5个百分点。随着疫情结束，市场消费缓慢复苏，公司盈利能力持续提升。公司加大轻资产项目应收款项催收，上半年实现经营性现金净流入1.22亿元，净现比为1.33。在手现金充足，期末在手现金超13亿元。  在营项目保持较好增长：公司作为大湾区领先的商用物业运营服务供应商，截至23年6月末已开业零售商业项目数量23个，面积达141万平方，筹备中项目25个，为未来发展提供确定性。2023年上半年公司在营项目的累计同店销售额同比上升18.2%，累计同店客流同比上升26.2%。整体出租率93.5%，同比上升1.2个百分点。合作商户数量较22年底增长4.2%至5000家。公司的委托管理服务及品牌及管理输出服务的毛利率分别同比上升4.6个百分点及1.4个百分点至58.3%和74.4%，体现了公司运营管理能力的韧性。  坚持高质量开业：公司23年5月新开1个项目厦门星河COCO Park，整体招商率达92%，预计全年新开业项目5-7个，为业绩增长提供保障。标杆项目深圳福田星河COCO Park通过建筑升级与品牌迭代不断升级改造，出租率行业领先水平达98.7%，销售及客流均焕发新增长。截止目前，公司的合约面积约295万方，覆盖大湾区（占比80.4%）、长三角（占比12%）及华中地区（占比1.6%）等区域，第三方面积占比达50.2%。  目标价2.0港元，买入评级：公司聚焦大湾区、长三角区域，坚守自身能力圈，重质不重量，打造星盛独有的发展模式。关联方星河控股的稳健经营，三条红线保持常绿，也为公司的发展提供业务保障。公司拥有市场知名且完整的品牌体系，坚持精细化运营，做好有质量的开业，实现高质量的拓展。同时公司持续回购中，2023年以来累计回购约76.5万股，共计131万港元。我们看好公司作为纯商管公司在房地产步入后周期的外拓能力和经营韧性。预计2023年至2025年，公司将实现归母净利润分别约1.8亿元、2.0亿元、2.2亿元，给予2023年10倍市盈率，对应目标价2.0港元，较现价有44%的上升空间，买入评级。 第一上海证券有限公司 2023年9月 - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 主要财务报表 资料来源：公司资料，第一上海预测 损益表财务分析<千人民币>, 财务年度截至<十二月><千人民币>, 财务年度截至<十二月>2021A2022A2023E2024E2025E2021A2022A2023E2024E2025E收入572,209 561,854 635,005 727,877 840,116 增长率 (%)委托管理服务351,909 381,690 415,898 476,029 542,451 收入29.5%-1.8%13.0%14.6%15.4%品牌及管理输出服务198,557 137,900 155,732 167,558 189,294 毛利32.9%-5.3%10.4%12.3%13.7%整租服务22,316 42,250 63,375 84,289 108,371 税前利润44.1%-17.5%19.8%11.1%10.8%服务成本-241,777 -248,815 -289,487 -339,767 -398,712 归母净利润45.8%-16.6%14.4%11.1%10.8%毛利330,432 313,039 345,518 388,110 441,405 盈利分析 (%)销售开支-8,468 -11,972 -8,515 -8,625 -9,120 综合毛利率57.7%55.7%54.4%53.3%52.5%行政开支-71,141 -82,595 -82,783 -97,672 -120,490 委托管理服务毛利率49.0%53.9%53.0%53.0%53.0%其他收入及开支-5,147 15,473 - - - 品牌及管理输出服务毛利率75.0%73.3%73.0%72.0%71.0%上市开支-8,281 - - - - 整租服务毛利率40.6%14.7%18.0%18.0%18.0%税前利润252,396 208,345 249,493 277,087 307,068 费用率22.6%24.8%22.0%22.3%23.9%税项-68,474 -59,463 -71,207 -79,082 -87,639 净利润率32.1%26.5%28.1%27.2%26.1%净利润183,922 148,882 178,286 198,004 219,429 回报率 (%)少数股东权益-1,002 -5,393 1,783 1,980 2,194 ROA21%11%10%11%11%归属股东利润184,924 154,275 176,504 196,024 217,235 ROE29%13%15%15%16%派息82,044 90,857 88,252 98,012 108,617 派息率44%59%50%50%50%未分配利润102,880 63,418 88,252 98,012 108,617 偿付能力每股盈利（元）0.18 0.15 0.17 0.19 0.21 流动比率(倍)5.7 4.5 4.7 4.8 4.9 资产负债率21%45%44%42%41%资产负债表现金流量表<千人民币>, 财务年度截至<十二月><千人民币>, 财务年度截至<十二月>2021A2022A2023E2024E2025E2021A2022E2023E2024E2025E现金及现金等价物446,349 482,835 580,298 663,959 757,199 年内利润183,922 148,882 178,286 198,004 219,429 受限制现金折旧及摊销7,331 7,698 8,082 8,487 8,911 贸易及其他应收款45,837 46,300 48,615 51,046 53,598 融资成本3,869 23,342 23,342 23,342 23,342 按公允价值计量且其变动计入损益的金融资产1,990 - - - - 营运资金变动-1,359 41,820 8,994 9,446 9,919 物业及设备4,469 4,501 4,591 4,683 4,776 支付税项-56,863 -71,081 -78,963 -32,531 -15,834 投资物业47,524 767,451 805,824 846,115 888,420 经营活动现金流净额199,757 204,129 204,948 279,823 327,394 递延税项资产9,279 21,600 22,032 22,473 22,922 固定资产投资-9,857 -706,033 -35,843 -40,383 -42,399 总资产1,432,346 2,141,857 2,253,691 2,380,690 2,519,416 合营联营公司投资- - - - - 贸易及其他应付款项171,953 208,054 218,457 229,380 240,849 其他-657,258 725,772 2