中指丨广州放松楼市限购，北上深将如何跟进？

好的 广州放松楼市限购，北上深将如何跟进？ 9月20日，广州住建局明确《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的 通知》(穗府办函〔2023〕49号)自2023年9月20日起执行，主要内容如下： 本市户籍居民家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域仍然限购2套住房。 非本市户籍居民家庭在上述区域限购1套住房，购房条件为从购房之日前在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明满2年。 本市户籍成年单身（含离异）人士在上述区域仍限购1套住房。 将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。 根据中指监测，9月截至20日，全国已有超40省市落实“认房不认贷”，南京、合肥、济南、青 岛等11城全面取消限购政策，广州、天津、西安等7城优化限购政策。一线城市放松限购政策，释放了更加积极信号，有助于进一步提振市场信心，巩固当前市场修复预期。 政策类型 城市及时间 政策主要内容 取消限购 9.19无锡 全市域取消限购政策。 9.19武汉 取消我市二环线以内住房限购政策。 9.15合肥 本市市区购买住房（含二手住房）的普通购房人，不再审核购房资格。 9.12郑州 取消二环内住房限购政策。 9.11福州 在本市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内购买商品住房（含二手住房），不再审核购房人资格。 9.11济南 取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。 9.11青岛 调整住房限购区域。将市南区、市北区（原四方区域除外）移出限购区域，全域取消限购政策。 9.9兰州 取消在主城四区购买商品住房和存量住房自取得《不动产权证》登记记簿日期满三年方可上市交易的限制措施。 9.7大连 解除限购政策。 9.7南京 玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。 9.4沈阳 取消二环内限购政策。 优化限购 9.20广州 取消黄埔、番禺、白云（北部四镇）、花都限购政策；限购区域非本市户籍居民家庭购房社保/个税年限降至2年。 9.19西安 进一步优化调整限购范围，我市二环以外区域取消限购。 9.18厦门 在集美区、海沧区、同安区、翔安区购买商品住房，不再审核购房人资格，不再限制上市交易时间。 9.11深圳 离异三年内再婚或复婚家庭购房时，按照现有家庭的房产套数计算，不再追溯离异前家庭名下拥有房产套数。 9.11苏州 对购买120㎡及以上商品住房不再进行购房资格审核。 9.7上海 临港新片区在重点支持单位工作的人才，购房工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。 9.1天津 本市住房限购区域调整为市内六区 表：9月以来重点城市限购政策调整情况 资料来源：中指研究院综合整理 【中指观点】 1、为什么广州率先放松限购政策？多个举措落地能产生多大效果？ 9月20日，继广州针对首套住房“认房不认贷”政策落地执行之后，广州再次出台房地产优化政策， 将原本限购区域的9区（越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、花都、南沙）调整为越秀、海 珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙6区，且非本市户籍家庭限 购区域购房社保年限由原来的5年降为2年，南沙由原来的3年降为2年。 表：广州限购政策优化调整前后变化 区域变化社保年限变化 区域 调整前调整后调整前调整后 越秀、海珠、荔湾 越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔 越秀、海珠、荔湾天河、白云（不含 越秀、海珠、荔湾、 天河、白云（不含江 番禺、花都 江高镇、太和镇、 限购区域 天河、白云、黄埔、 高镇、太和镇、人和 （5年社保或者个人和镇、钟落潭 番禺、花都、南沙 镇、钟落潭镇）、南沙 税证明） 镇）、南沙（2年 社保或者个税证 南沙（3年社保或明） 者个税证明） 非限购区域 增城、从化 增城、从化、黄埔、番禺、花都、白云北部四镇（江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇） 无需社保及个税证明 资料来源：中指研究院综合整理 从市场表现来看，根据中指监测，4月以来广州新建商品住宅成交已连续5个月下滑，8月新建商品住宅成交仅为50.4万㎡，环比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供应为56.9万㎡，环比增加5.7%，同比下降40.8%。无论从供应端还是成交端来看，8月市场供求规模已处于历史低位水平。9 月前两周广州成交商品住宅26万㎡，环比8月上半月成交增加2.4%，在执行“认房不认贷”政策后成交并未出现明显增长。整体来看，广州房地产市场持续低迷，市场调整压力大也是此次出台优化限购政 策的主要原因。 此次政策将番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇纳入非限购区域，将明显放宽本市户籍及非本市户 籍在这4区的购房资格，也将有利于针对这些区域的库存去化，据中指监测，广州当前外围区域库存量相对较大，去化压力也较大，此次政策出台后，短期内将带动这些区域成交量明显上升。同时，本次也降低了非本市户籍在中心五区及南沙区的购房资格，将整体提振广州房地产市场活跃度及购房信心，进一步激发市场需求的释放。 表：截至8月底广州各区域可售面积及出清周期 区域 可售面积(万㎡) 出清周期(月) 增城区 233.2 15.7 番禺区 190.4 18.7 南沙区 173.1 19.7 黄埔区 146.1 14.3 花都区 136.0 16.1 白云区 103.1 15.2 荔湾区 92.5 18.6 天河区 66.4 19.4 从化区 47.1 14.0 海珠区 35.6 10.5 越秀区 7.1 74.4 数据来源：中指数据CREIS 此外，本次优化政策还针对个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，也将明显降低二手房交易环节的成本，进一步畅通二手房交易链条。 2、近期多地政策频发，政策效果如何？ 根据中指数据，9月第三周（9.11-9.17），重点城市网签数据出现一定回升，重点50城新房销售面积环比增长17.0%，但同比仍下降17.7%。二手房方面，9月前三周重点11城二手房销售套数较去年同期增长28.4%，上周（9.11-9.17），重点城市二手房成交套数环比小幅回升6.4%，在低基数下同比增 长40.9%，但绝对规模仍处在今年2月以来周度低位。 8月底以来北上深全面执行首套房“认房不认贷”后，市场情绪有所回升，特别是北京、上海市场活 跃度相对更高。从房价角度看，根据中指9月17日监测数据，北京二手房挂牌均价较9月10日继续小幅上涨0.04%，上海微跌0.02%，跌幅继续收窄，北京、上海二手房挂牌价格走势整体相对平稳；深圳、广州价格继续下跌，跌幅分别为0.08%和0.09%。 图：北京、上海、深圳新建商品住宅日度成交情况 北京成交套数周度日均成交套数 900 800 700 9.1首套房认房不认贷 600 500 套 400 300 200 100 0 上海 900 800 700 600 500 套 400 300 200 100 0 成交套数周度日均成交套数 9.1首套房认房不认贷 深圳 120 100 80 套60 40 20 0 成交套数周度日均成交套数 8.30首套房认房不认贷 1471013161922252831369121518 1471013161922252831369121518 1471013161922252831369121518 23-8 23-9 23-8 23-9 23-8 23-9 图：北京、深圳二手住宅日度成交情况 8北北00京日度成交套数周度日均成交套数1深北60圳日度成交套数周度日均成交套数 700 600 500 套400 300 200 100 0 9.1首套房认房不认贷 140 120 100 套 80 60 40 20 0 8.30首套房认房不认贷 23-8 23-9 23-8 23-9 数据来源：中指数据CREIS 从网签数据来看，上周（9.11-9.17），北京、上海、深圳商品住宅销售套数环比分别增长22.6%、8.0%、26.4%；北京二手住宅成交套数环比增长25.5%，深圳环比增长9.1%。本周前三天（9.18-9.20）, 北京、上海、深圳新房成交套数环比上周前三天继续增长，北京、深圳二手房销售套数较上周同期分别增长1.7%、5.7%。 从更前端的项目访问量来看，根据房天下APP访问量数据，政策出台当周周末各地项目访问量普遍提升，但上周多地项目线上访问量下滑。具体来看，月初出台政策的城市项目访问量在9月第二周出现下滑后，上周末（9.16-9.17）访问量较第二周周末继续下降。整体上看，优化“认房不认贷”带来的首 套房及换房需求入市需要一定周期，因此政策出台后市场情绪在集中释放后趋稳，表明购房者整体仍较为理性。 3、北京、上海、深圳是否会跟进？怎么跟进？还有哪些政策空间？ 广州作为率先调整限购区域、降低社保年限的一线城市，释放了积极信号，一线城市放松限购表明本轮政策优化力度更强于2014-2015年。短期来看，北京、上海、深圳限购政策亦存在优化空间和预期，预计一线城市政策调整力度取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，或结合人口、人才政策去优化限购政策，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。 北京、上海、深圳现行限购政策 政策类型 北京 上海深圳 限购区域 全市 全市 全市除深汕合作区 限购政策 本地户籍 家庭 除通州外2套；通州：无房1套，有1套房+落户通州3年/近36个月连续通州社保/个税，增购1套 2套 落户满3年+36个月社保2套；落户未满3年+60个月社保1套 单身/ 离异 1套 1套 1套 非本地户籍 家庭/单身 连续60个月社保/个税，1套；通州：60个月连续北京社保/个税，近36个月通州社保/个税，可买1套 家庭60个月社保/个税，1套；单身限购;临港新片区：1年上海社保/个税，可买1套；在片区工作的非沪籍人才，社保/个税满1年，1套；重点支持单位工作的人才3个月社保可购房。 5年社保1套 北京、上海、深圳现行限购政策 政策类型 北京 上海 深圳 境内公司：1）年纳税不足500万元，需设 公司 需境内注册公司 立满5年，累计缴纳税额100万元，职工人数10名及以上，且在该企业缴纳社保和公积金满5年； 暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。 2）年纳税500万元以上境外公司不可购房 离婚购房： 离婚购房： 离婚购房： 夫妻离异的，原家庭在离 夫妻离异的，任何一方自夫妻 离异三年内再婚或复婚家庭 异前拥有住房套数不符合 离异之日起3年内购买商品住 购房按照现有家庭的房产套 本市商品住房限购政策规 房的，其拥有住房套数按离异 数计算。 其他 定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本 前家庭总套数计算。 市购买商品住房。法拍房：人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许 资料来源：中指研究院综合整理 除限购政策外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向，同时京沪普宅认定标准已十年未做调整，当前两地大部分住房均属于非普宅范围，未来也存在优化空间。 另外，值得注意的是，9月19日武汉发布的“汉十条”中，除了针对需求端的支持政策外，企业纾困方面也有详细举措，包括：允许自持商办物业整体转让（盘活企业资产）；对已出让尚未建设的存量用地，政府可组织开展土地收回和规划优化，并重新供应（加快盘活存量用地）；符合条件的地块可延 期缴纳土地价款；加大中心城区优质地块供应，鼓励产品创新；设立房企白名单，落实差异化监管等。 这些企业纾困措施若能够加快落实，将能够切实降低企业经营压力，同时配合需求端政策发力，将有助于市场加快企稳，恢复企业投资信心，预计未来将有更多二线城市效仿跟进。 整体来看，一线城市放松限购政策释放了强烈信号，意味着在房地产市场供求关系发生了重大变化的当下，不合