Opendoor美国在线房屋即时交易平台的“领头羊”（

公司概述 OpendoorTechnologiesInc.是一家领先的住宅房地产数字平台，是iBuyer业务的创始鼻祖，总部位于美国旧金山。2014年起，该公司着手通过一种全新的、极简的方式来买卖房屋，重塑房产交易流程。Opendoor通过在线流程对待售房屋进行即时的现金报价，对其收购的房产进行维修后重新挂牌出售，赚取服务费和差价，进而重塑消费者的房屋交易体验，使得在移动端进行房屋买卖成为可能。它还提供基于移动应用程序的房产服务和融资服务。截止到2022年底，该公司已在美国50个市场开展业务。 创始人及创业背景 随着华裔移民及留学生数量的增长，经过近二十年的酝酿，大批华裔群体近年来在北美科技圈发光发热，多个硅谷独角兽创始人中不乏华裔的身影。华人素爱买房，因此在科技房地产行业中也涌现了不少华裔精英，其中就包括Opendoor的创始人EricWu （中文名吴晓波）。 Opendoor由连续创业者KeithRabois、EricWu于2014年3月创立。Rabois毕业于哈佛法学院，曾经在Linkedin、Slide和Square担任过高管，曾担任KhoslaVentures的高级合伙人，目前是FoundersFund的合伙人，在美国科技圈享有高知名度。EricWu成长于亚利桑那州格伦代尔，父亲在其4岁时去世，母亲是一名社会工作者，独自抚养他和妹妹长大。吴称自己母亲为“世界上最节俭的女人”。这位节俭的母亲讨厌浪费并认为租房就是浪费钱，因此在吴2岁时便购买了她的第一个房子，母亲对 -1- 房子的认知影响了他。EricWu在19岁上大学时，同样因为不想 租房，开始利用他的奖学金买房，他用两万美元首付款购买了一套在亚利桑那州的校园附近的总值11万美元的三居室独栋屋，吴将车库和一间卧室改造成单间公寓出租，利用租金收入支付生活费。买了第一个房子后，吴不断的再融资（Refinance），将提取出的资产作为首付购买其他房屋并出租。 整个大学期间，购买房地产成为了吴的主要爱好。在他2005年毕业时已拥有了大约25处房产。他还同时学习编写计算机代码和建立网站，这些经历为其日后在房地产和科技行业大放异彩铺平了道路。吴在2008年创办的RentAdvisor.com被美国著名公寓租赁平台ApartmentList收购。后于2010年与同伴创立的房地产数据可视化网站Movity.com被房地产在线挂牌网站Trulia收购，他也仅此进入Trulia工作。在Trulia期间，吴领导定位、社交和消费产品的开发，使得他对痛点丛生的房地产行业有了更深刻的认识。 麻省理工大学的行为经济学家DanAriely表示，人们往往愿意牺牲一些金钱利益来节约时间和精力，这一点在缺乏流动性的房地产市场中尤为明显。Rabois和Wu首创的iBuyer模式受到投资界追捧，迅速成长为独角兽创业企业。 商业模式 2019年美国房产经纪人协会的数据显示，89%的房屋交易是通 过房产中介协助完成的，5%是直接向房地产商购买的。意味着即便科技房地产领域已是一片红海，互联网对房地产领域的变革仍然只是集中在各个细分环节的优化上，并未真正从本质上颠覆 -2- 房产交易流程。Opendoor的出现使这种市场期待已久的颠覆成 为可能。Opendoor想做住宅房地产领域的做市商，利用极简且透明的房屋交易流程取代繁琐的中介撮合交易。 什么是iBuyer模式？ iBuyer是使用技术即时为待售房屋提供报价的公司的总称。iBuyers代表了人们买卖房屋方式的巨大转变，提供了一种比传统房屋销售更简单便捷的替代方案。各家iBuyers运作方式不同，但基本理念是用户在移动端输入待售房屋的基本信息，系统会自动生成房屋报价，若卖家认可报价，随即安排专人视屏或现场核验，最后若卖家接受维修费和服务费，则可在卖家设定的过户日期完成交易直接获得现金收入。平台获得房屋所有权后，会对房屋进行必要的维修改造，然后在公开市场挂牌销售，完成二次转让。 Opendoor商业模式 Opendoor是一个在线房屋即时交易的数字房地产平台。Opendoor通过向卖家收购房产时收取服务费、二次销售时获取的差价、以及利息收入等形式来赚取利润。 Mission Vision 赋予每个人搬家自由 用一种全新的、便捷的买卖房屋的方式 贷款利息 房屋二次销售利润 卖家服务费 重塑生活中最重要的交易 Value 卖家：直接卖给Opendoor，或通过Opendoor挂牌 买家：快速找房及获取贷款 价值模型 收入模式 技术模式 分布模式 高级算法为房屋 定价及匹配需求 数字化平台匹配 购买和销售需求 与领先品牌如Redfin合作和传统经纪人达成转售合作多渠道合作 -3- iBuying流程极简，与传统的房屋销售模式相比，省去了寻找经 纪人、开放参观、提交报价、协商合同细则、房屋勘验、房屋维修、贷款等繁琐耗时的买房流程，将交易全流程缩短到大概两周，并且不需要买家花费过多精力，对于那些无暇顾及卖房事宜或是需要尽快回流房产资金的卖家极具吸引力。 iBuying也区别于传统的以投机、炒房为目的的房屋倒卖。后者的目标是从低买高卖中获利，他们通常以不良资产或破旧房屋为目标，对房屋进行重大翻新后以远高于收购价的价格出售。反观iBuyers，他们通常关注状况良好的房屋，声称是以合理的公平市场价格买房，大多数情况下他们会进行最基本的维修以确保在找到下一个卖家之前完善房屋的安全性和功能性。 也就是说，iBuyers不以低买高卖为目标收入来源，而是期望用户为升级的服务付费。以Opendoor为例，其目标是向卖家提供有竞争力的全现金报价，帮助客户避免经历几个月的繁琐交易流程，自主控制搬家和过户时间，并收取比例类似于传统销售中的代理佣金的服务费。这便是Opendoor的主营业务，打破传统房地产行业以MLS及中介为核心的C2C模式，开辟了意在简化流程的C2B2C模式。 iBuying出现的技术支撑 “自动估值模型(AutomatedValuationModel)”是指iBuyers用来快速处理有关房屋的大量数据并得出报价的专有软件。iBuyers通过自动估值模型来给海量住宅房屋提供快速报价，使得规模化收购成为可能，减少人工干预和成本。传统来说，房屋估值是通 -4- 过查看附近最近售出的类似房产来计算，这个过程被称为比较市 场分析。问题是世界上没有两个房子是完全一样的，因此估值时需要针对不同的情况进行价格调整。准确地进行调整非常困难，但计算机人工智能非常擅长这项工作，他们可以把房屋特征细化成数百个参数，经过大量的训练后可以最大限度的减少误差，并且几乎是瞬间完成。 然而再高超的技术也有其局限性。我们通常说价格围绕价值上下波动，房地产市场瞬息万变，自动估值模型可以最大化估值的准确性，但却无法提前了解房屋市场动向，这也是为何Opendoor曾经的竞争对手Zillow在iBuying业务上失利的原因，Zillow利用其自动估值模型Zestimate的价格购房导致收购价远高于市场价而导致亏损最终出局。 在这方面，Opendoor的做法更全面，除了参考自动估值模型给出的报价，它还在各个市场雇佣了当地的经纪人和定价专家，共同参与到报价中来，确保报价综合考虑了市场因素的影响。 Opendoor的典型用户和目标房屋 Opendoor的典型用户具有以下特征：1）对时间较敏感，他们大多数不愿等待较长的买房周期，期望快速脱手房产获得资金周转。 2）精力较有限，尤其是双职工或多孩家庭，或是需要升级换房， 或是需要举家搬迁，无法兼顾卖房的繁琐事宜诸如房屋修缮、安排看房、报价等文件处理等。3）风险偏好低，不喜面对变化的市场或是状况百出的买家，喜好按确定的时间进度完成交易。 -5- -6- 4）信任科技并愿意尝试新事物，对技术变革传统行业有强烈的认同感，愿意尝试无中介参与的全程电子化在线交易。 Opendoor最新的收购目标包含：1）主要购买独栋屋和联排，部分市场也考虑公寓和多家庭房屋； 2）房屋需是1930年以后建造的； 3）价值在10万美元到60万美元之间； 4）房屋必须是屋主自住非出租的； 5）大多数地区房屋占地不超2英亩，部分地区不得超过1-1.5英亩； 6）房屋状况良好。 Opendoor对所收购的目标房屋有较明确的限制，最新的收购目标和几年前比已有所放松，以上的数字根据房屋的具体情况也可有所调整，比如房屋的价值上限最高可达140万。这是由于过去十年美国房价平稳上涨，Opendoor的入驻城市不断增加所致。 Opendoor是以中产阶级住房为切入点，走的是大众路线。最初从亚利桑那州凤凰城开始，过去9年深耕美国南部和西部的中大型都会区（可类比为美国的二三线城市）。这些城市经济发展繁荣，居民收入高，房价平稳，人口流动频繁。全美房地产经纪人协会发布的数据显示，2022年3季度美国房屋销售价格中位数为39.2万美元，Opendoor给出的10-60万美元价值线基本涵盖了这些城市的中产阶级住房。 超大型城市为主，逐渐向大中型城市扩张 Opendoor Compass 中产住宅 豪宅 10-60万美金 平均100万美金 亚利桑那州凤凰城 纽约 中大型城市为主，谨慎进入超大型城市 Opendoor和科技互联网中介公司Compass的目标房屋（客群）对比： 交易价格 目标房屋价值第一个市场 市场路径 iBuying&Opendoor发展状况 iBuying业务发展迅速，从2017年到2021年交易量增长了10倍；但从全美房产交易总量的角度看，iBuying的市场占有率仅为1.3%。具体数量上，2021年全美交易了541.3万套房屋，其中70402套卖给了iBuyers。 iBuyerMarketShare-Total U.SSingleFamilyHomes（Pct.） 1.3% 0.975% 0.65% 0.325% 0% 2019 2020 2021 Year -7- *数据来源：NAR,Opendoor,Zillow,Offerpad,Redfin *数据来源：NAR,Opendoor,Zillow,Offerpad,Redfin iBuying市场的主要玩家有四个，分别是Opendoor,Offerpad,Zillow,和Redfin，其他房地产公司如FlashHouse,KellerOffers （隶属传统中介公司KellerWilliams）也提供即时报价，但成交量太少基本可以忽略不计。作为该业务的创始鼻祖，Opendoor的iBuying市占率一直遥遥领先。Opendoor的行业领导地位曾受到Zillow的挑战，直到Zillow于2021年11月关闭其iBuyer部门，理由是该公司使用的自动估值模型Zestimate无法准确预测市场价格。 *数据来源：NAR,Opendoor,Zillow,Offerpad,Redfin -8- 最新数据显示，Opendoor2022年共完成转售房屋数量39183套，同比增加80%；共计收入156亿美金，同比减少5%。业务扩张并未带来良好的财务数据，这主要是由于房地产市场遭受40年难得一遇的宏观收缩，公司2022年一、二季度积极扩张，在市场高涨时买下的房屋不得不在三四季度调整价格甩卖导致。 单位：十亿美元 *数据来源：Opendoor，58安居客研究院综合整理 2018-2022年Opendoor转售房屋数量 2018-2022年Opendoor年收入 *数据来源：Opendoor，58安居客研究院综合整理 最热门的iBuyer都会区 iBuyer最集中的市场基本上就是Opendoor发展最好的地区：美国的南部和西部沿海大都市地区；其中最热门、成交量最大的是在Opendoor的发源城市亚利桑那州凤凰城，2021年总计8710套房屋卖给iBuyers；这说明Opendoor多年来的市场营销和客户引 -9- 导逐渐显现其成果，