2023旅宿资产焕新行动指南报告

7025年4月 旅宿资产 焕新行动指南 savills 第一太平载维期 前言 旅定变物产，改称什定类物业：包这者：盘活存范施有望文，中好的划咨种类型的长短期仕疗放，专密而言，新注求收资产，以远逐可开按的或略 运营项目，买资产价信提升，量心 止近年来、机均化运兰门租公口市圾发层的大势实趋： 发两过速，月证山极大多烊州获型， P场运多车的务式公 以有计年经成业人群租房，车从需带来在：为发多样的英型， 使互多项只各“个性化望没可能， 官品片，同时，萨类型运的率列忆曾愿未对设计风将、再实、服务 发百注，有专统注产运亏商设立科大内容等方面的全正半新，业士及运营方 公富或长证型酒店品牌；已不之新兴运需以划行性的理您，为件户华造符合时 全正口均生活空间 一资产类型山益多样，之收府对 有型租法公司动荒主视：持免消资还产 视整体三迈盘中视，上成为合理而 必然的泌择，以度效项经给来言：多 人RLITS产品均涵兰从酒店、租玉公寓， 目录 定义旅宿资产 价值提升行动指南 3 案例借鉴 旅宿资产横跨多个细分类别， 资产类型豆杂多样，客群也 业主三以通过调整目标咨群、 从传统的酒古物业到新兴的 在随若时同变化多元选代， 更新设计改造，武予项目更 长租公寓，案要运营商具备 对于存量资产而言，提升资 新面貌。两则美国的改造项 更加够合的统定位和运营能力，适市场需要： 产价值已成为必选课。我 日案例带来的启发。 新提供解决方案： 总结四大要点：为资产焕 P4-12P13-21P22-27 资产 定义旅宿 旅宿资产一类型纷繁多样，界定模糊 ，右 美没产，称泛住美，旅宿资产 市场丰宁 料店宾馆 市场化诊营服务公 自声或保险性公出 +A.  人才公寓特 板为丰富三，南，着市场发， 泌店军馆、市场化认学服务公气总自产或保降性租选住巧为三要的三大然到。 交文生些，而性以美分： 法店系产品有代性的有法 它集回运三的兰额活，：三年按情蛋然 历的二视胜于以前，考境外放行校 增有待时日，1言收入业者对完财治 大1，的净需店液然品指压准。在右工所海市与场，，蛋然新 核逐仍游F待入市： 综产配益 市域学中为激，对证写大， 报入和财务收益部将扫成专验： 尽管资产类别有所不同，品质提升是各类旅宿资产共同的发展趋势 高端酒店系产品均应书品化发恶，五注定近年热门设产临，在核心法市而言， 中细分场培方维系：万聚热再前 广经产型志则品牌兰锁化及品促似，充买的求支摔： 汇化州督合将高，对不少行平单件习目 成击： 中项化运营出务公实三非以年线法店版 聚包含企当自运也门酒店花公寓、或 长仕客为要从，以雅法的程所社区，芒是政府誉发民 誉客群的受化及多万化，服务“公高在RCITs产品上市，致计将心层至市场 展，有传流门店尚务客广门酒店更多报表者带来长力发品的信心 服务公宝：也包折年发恶江品 租所公高，所供更加有生汇情活产品美车态发精年，1无发展阶故运向 交活动的代率间，此外，法供分成感、无论主呢类别，方按整体忙产基志限务、价格投为产民门长租公高上品品质为提开F是大勇所路 提升资产营收能力，需匹配更强的专业运营水平 不同类型旅宿资产对应价位及运营能力 有， 与元么类型的物业产扫，症多广旧拥分别惠东：达坊一的标汇界定，严品功 至也互十土些：一方面保业主范运三动在运长租公司 。 的品世区分项、吸引任户，不必抱泥服务公主 定的产品形处：但二二客约分领城中场化 程勺饺大差弄，无元运只保障性币 古华酒方 地刊资产性对，二费巨回协计义，理诺不如保、险手 业保祖员 持续专业营能力，对其多方谢能达经游型酒店 对，服名公寓包齐性，，其于胎 多内咨克杂程院及效遥兰业充的要求，产品终学价格片可交教大可的慢盖，以造皮不同当景的项位需效。 房河价 由规模增长过渡至存量提质是市场成熟发展的必然走向 一以上海酒店发展为例 涉外宾馆 大饭店 管造沙定转所 早烫湾店 格发培长 入、及 1标等多个大 走向皮照 化， 发 告、联务公出 历安硅筑 文保性质 2595至20:0年 洋长州高双.第一次 内酒品e 化细 挤出占，*决步子 19201950196019801990200020102020 2000年代元：三用酒店起首：北酒 店改准湖 2CC年代末，酒庄资产成交遂率活缺 业主需综合考量资产周期特点，适时并主动进行资产处置或调整 历写地产让速发民为2C年，存开读 上海不同年代的建成物业面积 办公商业及仓储 5 产造已经是各类型际一构业必须面 临券间，以上为列，三200年 中物化，而大众厂 前的少公州酒店类高，整体车为连制品牌土， 比最中24门%动22，，量--舌不类路 临出，行兰放宿次产必须对号土通 29大斗入的次新等带来 六；更难气人小.皮端互起允与的项 目臣争 产运也状况，计对市场发恶趋专利产15 求环境做当整：行年：上污为法产 及租牙公官方汤好现大兴交易型也求5 改造系例：去及了投逐！，项对这一领10 诚池力如：过产品运代川、 行产左气个间期内高费违行务轮改造。牢门重单：不仅可令项目刹商或转化测女酒志兰社运些10三即盘运行大观效间，6三-义水，也为后法 票升圾：15以上则需效机心没圣进资产价互输山创产了风好条些，5 行互新点代，以适发展盒要， ：R年上代年的、年哈代年 “存量旅宿资产主要面临四重压力挑战，破解突围需要多个环节厘清障碍” 四重压力 市场端 低端市场挤压 产品端 硬件劣势，难以匹配现时客户壳求 需求端 客源变化造成客群日益 狭窄 运营端 盈利能力下降，无法实现资产价值提升 存虽酒店 成熟品牌拥有自身独特优势与资源 经营年限久，具各品牌知名度积系和一定的客群基础 多数项目占据传统优势区位 酒店体系较成熟的服务管理经验 政策友好 返出渠道日益丰富 五大机遇 存虽酒店 由品牌多元至产品多元一应对市场竞争的灵活选择 近年推出的祖公出品牌举例 n营商锦江 中面 学会公寓 行政公寓 同仓琴：白竹三上海松汇 厂元 厂元,3" 酒：首家位外 单宿资产为新印方向驶决于多方录：以产为例，部 业主通：业结束管扫合约，洗择史实台作，通进产品微 乐些，手入司品牌获政市项关，随大宗没产交易模 长，右当主悦门以实划密金回；上业主始 服务式公害广场机会，注行功能性转尘： 由|在结心设只有一定扫假性，贴会近午压家以对栏艾公主的支持，同品径或势理经验：不少西店来团近 出证下限务北公享品牌，以更大多元均产品应对证 市场竞。近两斗便与；、雅反等多个西团注足程 公两，草自位势史广党均客需求，令 收益见为多元： 洗择种中新点尚，一要对与一个可目所处内学业百买计行深入调直：2润其冲行的机会点：进行对性询整：并井 四原则 焕新行动 旅宿资产焕新行动 8口 1.发现客群2.空间焕活3.精细运营 研究 定位 设计 准广 退出 国像 宠求 适配 渠道 审视 4.有机协调 推进 1.发现客群 趋势 户齐祥王渐轻化起恐，综成大学华非牛或新就北人祥 还轻的射高新贵机切开乱，并不两足于专统而标注化的后一产显，F均对生法显所及胆劣F有较产要求 中高☆的丰户祥本荷成多：在专统的非 其与传统兰户的作方式及生习也乒异各差异 本的妞有行，孕千少本有自有 房，,注恶引出于改正居兰不忌或氏冶对等原 医办而大扭兰注等，公两并的的尚，法多行近有产显品态民新，厂更需市活牛应 现状 ，工作和活式公客最件原内，不可 广在做出汇法：，双乐感品质的关注点车在差与 需央做好充分小场谢码，为片圾设计和服务提供平实的支打  的年后人残，也空含外源的券习全业高兰。整体而言，临 办公叫点为送人群的并边周暴，但住户的求庭均们然会 对体需求产生影，有小安的家型仕广，十女人学  地厂户轻大不可，整这择偏妇史别平均，可史项上产供均户住体验，十仅包括代所药专业限等，计期在待项流举提装供示专寓出件和临活动自。一然系兴源万只。业者 四类住户选择租住房屋的 主要考虑因素 办公 生活体验 办公 刃公 办公 企业派造 工作需要 短暂过渡 7.5 商业 商 商业 景观 兰校 社区 来源：上计5、工人平江F 2.空间焕活 趋势  而心中改注带米中多三能气：在三我化标产品之 些新兴资金他乐十会更风格持公高发，冠会艺术 空间而言，生活及工变化，兰户对空间的能费求与以有所不：同元栓习公，线上要求光滋疫，戒改的工作区：而一户！符芊率有 中化而有结灵“已的，探包汽活动：当非常心对白未次来仍应有对三能山,的而求 区及商非北别月的生要兰，心其是别三收的支能微发受以关注，充分出户外空间，核好不F功作的空间玉比，江寸近整非态组产：会令而月夏发全新污气点： 现状 ，注等工记余件与收对十商业点位的限制定项更新定位温 总可。左设计现划过当中，需充分判等业工造余件，无其及动的可原作性， ，通常而，牢可改造费用版于系买等业评安成本，而改造为改公公离均愿本通之常一位准，小公管。，这成有为等吸引核股案抢者将逆电气设师状况，以及效造形率、较程计配了， 味成本性都会号致成本可山圳大受化。  ，独料：形逐、外止面、 ，广型：配比、定价、装格、 ，肥：·、位、公 ，场地：3、通道、 资产全周期可持续经营的能力愈发重要。赋予项三更高的可塑性与灵活度，从而令资产价值得以持续提升。 3.精细运营 趋势  元与  以租任公高为质层寄产能RCIT5产品二经人产，以均投资者 正成心服务式公市多心发生要的没本为工，也更为注生而 验汇势在行而是对于等乒圣，一严定热与温恐兰的非证丰，，会负有部，的分，兰礼 现状 ，举消望产均运产管理与产-安水平主授明关，币我们均调也 求，人性化会及少系精应就为仕广层美注退会选 J功, ，客房单价高，对校性退垒的业性要求皮证高，采 服务人员及具齐服究识心念度，需安件户牛 ，三牛过情列速了必技在目岸损产管理中均应用，险原对及 座常均设师工继产及突发计，长来上有利项 在也销，通过对反、自提体、交APP二买近牌 层说尺成为客户最丰变均换率方式，需变管理方积及估用 新体如以作广。 20 4.有机协调 调能 设计 放造决巨、试下类型多的综合型旅 ：但统 资广包、主业京研分行业的业三 租户 业主 政府 运作利顺畅有效。川 传终为协自快书产业士设计 及服务方的配合案道，长可月方案以最 的背景一，专方心能旺生前期员 服务 坚升级的可持需运营能力： 比外，总对安市场，胜兴米原及，子以反对，于项长地学中时交行方场完4力 要点总结 量身而作 周期视野 混合用途 客户无求趋干家栏，进而件口对服务及产品设计的个性化设置无必：对存量物业亢言，注筑条件千兰万别，需费在纽节中会理原舍： 以新些供应频止言，不坛块规划有 一定动的祖贫栏店，对开发君市言，需费对冬类型扭伤分法有史为让致问 了起把，有针对的加以区别，彩 成差异之，避免质化争节租街压， 资产运营是一个长期持接忙过程：通过尚窄全程的上务整台，心予项三兰片期可持读趋言的能力至关三典。顶今对全用期管理的盘求，不仅包含项 日产期定位工落开业防E学维护产理：史需以长期礼轩，加强运营过程丰的系统之管理程度，以血令瓷产价征往以持续提升，比应注高对项三炎完性可望性的把挥，合理分自资登 支出，过时应对可能出现忙与或机,会与风险变么 无论足出于工作日的，李足规者放行休验主活，住户对商上配变忙而灾在标升，业主对非客启单元收人应加以主视，针对周选环境、软业条件，可 以指出史具案浓的改造方卖，令商业 配不仅为住户样末体验与使划，己可三自史！的社区受众，心予商业济任最大么 TeakResidence-美国 Park+Ford-美国 案例 案例1 TeakResidence TekRes'denc于美同充艺非所源走的 rregCorrnor，用系p，「xxarMaal Cono