新股研究-中国物流资产控股有限公司

分析員: Kelvin Li 2016年7月4日 本報告僅作參考資料之用，本公司(東亞證券有限公司)並不會就本報告作出任何要約或給予任何意見或提議。本報告或其中之任何內容，均不構成任何種類或形式之要約、邀請、宣傳、誘使或表述。本報告乃根據本公司認為可靠的資料而編製，惟本公司不會就該等資料的準確性及完整性提供任何保證。本報告中所載的意見可能會被修訂而本公司不會另行通知。於本報告編製之時，本公司並未持有本報告內提及公司之任何權益，惟東亞銀行集團之其他成員則可能不時持有本報告內提及公司之權益。 香 港 德 輔 道 中 10 號 東 亞 銀 行 大 廈 9 樓 證券買賣: 2308 8200 研究部: 3608 8098 傳真: 3608 6113 【新股研究】 中國物流資產控股有限公司 (01589) 聯席保薦人 : 瑞信 德銀 全球發售股份數目: 1,035,707,000 股 (佔擴大後股本28%) 香港發售股數: 103,572,000 股 (10%) 國際配售股數: 932,135,000 股 (90%) 超額配股權: 72,779,000股 業務概覽： 中國物流資產(‘集團’)為中國領先之優質物流設施供應商(按營運中之總建築面積計)。截至2016年3月末，集團已建成之物流設施組合包括營運中的100萬平方米總建築面積，110萬平方米在建項目之總建築面積，以及位於主要物流樞紐並用作未來發展之90萬平方米土地。 集團的主要目標巿場包括長三角經濟區、渤海經濟區、珠三角經濟區，及一些省巿。集團之客戶來自國內外各行各業，包括電商如京東、聚美優品及本來生活、第三方物流服務供應商如順豐速遞、利豐及中國外運，以及大型零售商或製造商如小米、博世及格力電器。 發售價: 每股2.55 – 3.25 港元 總巿值: 77.98億– 93.65億港元 2015年歷史巿盈率(全面攤薄計): 154x-185x (按集團公布之核心淨利計算) 備考經調整有形資產淨值: 每股2.86-3.28港元 僱員數目: 113 (於2015年12月31日) 香港公開發售日期: 2016年6月30日 – 2016年7月7日 中午 收款銀行: 交通銀行香港分行 渣打銀行 香港證券登記處: 香港中央證券登記有限公司 上巿日期: 2016年7月15日  是次全球發售完成後股東架構：  宇培國際投資管理– 分別由李士發先生(集團主席)持股90%及其配偶馬小翠女士持股10% 26.55%  RRJ Capital Master Fund (專注亞洲之私募基金) 19.17%  SeaTown Master Fund (新加坡對沖基金) 3.09%  Moussedragon L.P. (美國家族投資公司) 0.01%  凱雷 (國際另類資產投資機構) 10.87%  Logisware (由中國人壽保險公司富德擁有) 5.32%  公眾股東 35.00% 100.00% 2  所得款項用途： 是次全球發售所得淨額估計為28.967億港元 (基於發售價為每股2.90港元估算)。 (百萬港元) 用作開發新物流園項目 157.2 用作收購Seed Holding II(為內地部份項目公司之控股公司)之股權 1,257.9 用作償還債務 1,336.8 用作一般營運資金 144.8  財務資產概覽： 截至12月31日年度 2013 2014 2015 百萬元人民幣 百萬元人民幣 百萬元人民幣 收入 49.0 67.6 163.2 毛利 32.8 46.3 106.0 經營溢利 332.4 242.1 1,844.3 淨利潤 233.8 147.8 1,205.4 核心淨利 11.2 6.4 43.7 毛利率 67.0% 68.5% 64.9% 經營溢利率* 678.1% 358.4% 1,129.8% 淨利潤率 476.9% 218.8% 738.4% 2013年年末 2014年年末 2015年年末 淨負債比率 52.5% 0.0% 38.2% 備註：(*) 經營淨利包括投資物業公平值收益、混合投資工具公平值虧損(可換股票據、預付貸款及可贖回可換股股份)。該等非現金公平值收益/(虧損)分別為2013年之3.09億元、2014年之2.11億元及2015年之15億元人民幣。上述混合投資工具將於集團上巿前到期。  同業比較： 中國物流資產 (01589) 華南城 (01668) 深圳國際 (00152) 2015年度 2016年度預計 2015/16年度 2016/17年度預計 2015年度 2016年度預計 毛利率 64.9% 未提供 48.7% 46.9% 42.5% 42.8% 巿盈率 154x-185x (按核心淨利計) 未提供 10.0x 7.4x 9.7x 10.6x 巿值 (億港元) 77.98 – 93.65 120.09 219.24 資源來源：路透  優勢與發展機遇：  集團手頭項目充足，包括110萬平方米之發展中總樓面及90萬平方米之可發展土地，將有助顯著提升現時約100萬平方米總樓面之營運中項目規模。  劣勢與風險：  物流物業相對其他商業物業之流動性較低，集團如將物業套現將面對一定困難。  集團之物流園發展業務需要大量資本投入，未來一段時間或難以分派股息。 投資建議：不吸引 3 重要披露 / 分析員聲明 / 免責聲明 本報告為東亞銀行有限公司（「東亞銀行」）之全資附屬機構 – 東亞證券有限公司（「東亞證券」）所編製。 主要負責本報告內容 (不論全部或部分)之每一位分析員申明 (i) 本報告內容準確反映其對本報告所提及的公司或證券所持的個人觀點; 及 (ii) 其所得報酬與本報告所提及的意見或觀點並不構成任何直接或間接之關係。 本報告僅作參考資料之用，本公司無意就本報告作出任何要約或給予任何意見或提議。本報告或其中之任何內容，均不構成任何種類或形式之要約、邀請、宣傳、誘使或表述。本報告乃根據東亞證券認為可靠的資料而編製，惟本公司不會就該等資料的準確性及完整性提供任何保證。而本報告所載之資料及意見，乃反映本報告在發表之日有關分析員的見解，本報告中所載的意見可能會被修訂而本公司不會另行通知。本報告所提及的意見，並未考慮讀者之任何特定投資目標、財務狀況及任何特定需要，投資者須獨立思考，不應依賴本報告而作出其投資決定。投資涉及風險，投資者應小心作出投資決定。如有需要，並應向其他專業顧問尋求獨立的法律或財務意見。東亞證券有限公司及/或東亞銀行集團不會就任何人士因使用本報告或其內容而招致的任何直接或間接損失而負上任何責任。 於本報告編製之時，東亞證券並未持有本報告所提及的公司之任何權益，而東亞銀行與集團內之其他聯屬/聯營公司及/或有聯繫人士，則可能不時持有本報告提及的公司權益。東亞銀行及其聯屬/聯營公司、有關的董事及/或員工均可能就本報告所提及的股份持倉、及/或就該等股份作出交易，及/或為該等公司提供/尋求提供經紀、投資銀行及其他銀行服務。 東亞銀行及/或其聯屬/聯營公司可能就本報告所提及之股份實益持有1%或以上之任何普通股權益；並可能於過去12個月及/或未來3個月內，因向本報告所提及的公司提供投資銀行服務而向該公司 / 該等公司收取相關的報酬。 本報告並不擬向屬於任何司法管轄區的市民或居民，或其所在的任何人士或機構派發或供其使用，以致該等派發、刊載、提供或使用違反當地適用之法律或規例。