831地产政策点评：地产、居民、银行影响分析

831地产政策点评：地产、居民、银行影响分析 YY团队2023/9/4 近期地产政策频出，8月25日，住建部、央行、金融监管总局三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。随后8月30日，广州和深圳率先宣布“认房不认贷”，9月1日，上海和北京也分别跟进“认房不认贷”。 8月31日晚，央行、国家金融监管总局两部门联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通 知》。前者对首套和二套房首付比例以及二套房贷款利率进行了调降，后者则对存量贷款利率进行了调降。 政策出台后，市场普遍解读为“大超预期”，但由于其中存在许多结构性问题，并没法直观感受到政策的具体力度，因此本文对以上政策的影响机制和可能效应进行分析，深刻分析了近期地产政策对地产部门、居民部门和银行部门的影响。 对地产部门来说： 1.“认房不认贷”放松了首套房认定标准，“差别化住房信贷”重点在“降首付占比、降二套房贷利率”，“降低存量首套住房贷款利率”重点在“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”。 2.政策力度不如2015-2016年，今年全年销售面积正增长需要在8-12月保持17% 的同比增速，与2022年同比增速差在40%-50%，存在一定难度。对居民部门来说： 1.改善型住房销售将改善，刚需型住房抛盘将增加，价格承压，同时改善型住房居民将成为短期居民端主要的杠杆贡献来源。 2.“降低存量首套房贷款利率”看似可以节约居民利息支出进而刺激消费，但 经测算，每年节省利息规模可能仅六七百亿，边际影响有限，该政策的主要目标还是在于减少居民的提前还款行为。 对银行部门来说： 1.降低首付比例和二套房贷款利率有助于银行房贷的“薄利多销、以量补价”。 2.提前还款行为将一定程度减少。 3.经测算“降低存量首套房贷利率”对银行净息差的影响不超过10BP，银行通过下调存款利率来实现对冲，本质上是利用存款人的利益对背负高成本房贷持有人的补贴。 整体来看，房企端将有所改善，一二线核心城区住房价格受到支撑，三四线住房价格可能承压。居民提前还款行为将减缓，由此对银行净息差的影响通过下降存款利率实现对冲，存款持有人的收益进一步降低。市场风险偏好将有一定程度上升，预计10年国债收益率上行至2.65%后，在2.60~2.70%区间内震荡。 1.对地产市场的影响 《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》可总结为“降首付占比、降二套房贷利率”，重点关注以下几点： ①首套房首付比例统一为不低于20%（之前限购城市为30%，非限购城市为20%），二套房首付比例统一为不低于30%（之前限购城市为40%，非限购城市为30%，在实际执行中很多地方二套房首付比例要求高于40%，甚至达到60%至80%，如北上广深分别为80%、70%、70%和 80%），即限购城市的首套、二套房首付比例下限均下降10%至20%和 30%。 ②二套房贷款利率下限由“LPR+60BP”下调为“LPR+20BP”，下降40BP。 《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》则主要是“降存量首套房贷利率”，主要关注以下几点： ①自9月25日起，存量首套住房可向承贷机构申请置换贷款。 ②新发放贷款利率自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 图表1认房不认贷、831地产政策一览 数据来源：政府文件，YY评级整理 注：831地产政策指《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》 历史维度上看，本轮房地产可以参考2015-2016时期的地产调控，但整体力度不如该时期。2015-2016时期是“棚改+降首付+降利率”，而本轮为“城中村改造+降首付+降利率”。第一，城中村改造的规模整体不如上一轮的棚改。 第二，降低首付层面，本轮取消了限购和非限购的区别，因此以一线城市为主的高能城市的放松程度更强。第三，房贷利率层面，上一轮首套房房贷利率下限直接在基准利率上打7折，这一轮只是降低20BP，约等于打95折，差距较大，而二套房贷利率上一轮为基准利率的1.1倍，这一轮为LPR+20BP，约等于 1.05倍，略宽松于上一轮。 图表22014年以来房地产政策 实施时间 文件 认定标 准 首付占比下限 房贷利率下限 首套 二套 首套 二套 2014/9/30 关于进一步做好住房金融服务工作通知 认贷不认房 30% 60% 贷款基准利率 ×0.7 贷款基准利率×1.1 2015/3/30 关于个人住房贷款政策有关问题的通知 认房又认贷 30% 40% 2015/9/30 关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知 非限购：25%限购：30% 40% 2016/2/2 关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知 非限购：20%限购：30% 非限购：30%限购：40% 2019/8/25 中国人民银行公告[2019]第16号 LPR LPR+60BP 2022/5/15 关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知 LPR-20BP 2022/9/29 关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知 LPR-20BP(符 合条件的城市允许下调或取消首套房贷款利率下限) 2023/8/25 关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知 认房不认贷 2023/8/31 关于调整优化差别化住房信贷政策的通知 20% 30% LPR+20BP 数据来源：政府文件，YY评级整理 全年销售数据层面，截至2023年7月，住宅累计销售面积为57,623万平，累计同比增速-4.3%。2022年住宅累计销售面积为114,631万平，前七个月累计值为66,087万平，如果今年度销售面积要同比保持正增长（即2023年全年销售 面积超过2022年），按单月销售面积算，8-12月需要每月11,402万平，按单月 销售面积同比计算，8-12月需要每个月17%的同比增长，当然是否能达成这一目标，重点在“金九银十”的表现，如果9月的单月同比未能达到17%，那可能预示着需要更大的政策来支撑地产。 图表3住宅销售面积在8-12月需保持17%的同比增长才能使全年增长为正 假设8-12月相同同比 假设8-12月相同销售面积 时间 累计销售面积(万平) 单月销售面积(万平) 单月同比增速 时间 累计销售面积(万平) 单月销售面积(万平) 单月同比增速 时间 累计销售面积(万平) 单月销售面积(万平) 单月同比增速 2022-02 13,462 13,462 -14% 2023-02 13,387 13,387 -1% 2023-02 13,387 13,387 -1% 2022-03 26,305 12,842 -23% 2023-03 26,251 12,864 0% 2023-03 26,251 12,864 0% 2022-04 33,722 7,417 -42% 2023-04 32,966 6,714 -9% 2023-04 32,966 6,714 -9% 2022-05 42,903 9,181 -37% 2023-05 40,663 7,697 -16% 2023-05 40,663 7,697 -16% 2022-06 58,057 15,154 -22% 2023-06 51,592 10,929 -28% 2023-06 51,592 10,929 -28% 2022-07 66,087 8,030 -30% 2023-07 57,623 6,030 -25% 2023-07 57,623 6,030 -25% 2022-08 74,403 8,316 -24% 2023-08 67,388 9,765 17% 2023-08 69,024 11,402 37% 2022-09 85,758 11,356 -18% 2023-09 80,724 13,336 17% 2023-09 80,426 11,402 0% 2022-10 94,129 8,371 -24% 2023-10 90,555 9,831 17% 2023-10 91,827 11,402 36% 2022-11 102,727 8,597 -32% 2023-11 100,651 10,097 17% 2023-11 103,229 11,402 33% 2022-12 114,631 11,904 -31% 2023-12 114,631 13,979 17% 2023-12 114,631 11,402 -4% 数据来源：政府文件，YY评级整理注：红色区域表示预测值 参考2015-2016年，全年销售面积正增长仍存在一定难度。2015年底和 2016年初推出了首付比例下调等政策，2016年初的销售面积同比实现了较大的 增长（叠加了低基数的因素），前三月同比增速均在30%以上，与2015年的增速差均值为40%左右。2022-2023整体情况比2015-2016年更差，同比增速在-30%至-20%左右，且政策力度尚不如2015-2016年，要在短期内实现逆向正增长，且增长幅度在15%至20%左右，仍然存在一定难度。 图表42015-2016年住宅单月销售面积(万平)与同比增速(%) 图表52022-2023年住宅单月销售面积(万平)与同比增速(%) 20000201420152016 180001600014000120001000080006000400020000 FebAprJunAugOctDec 25000202120222023 20000150001000050000 FebAprJunAugOctDec 50%2015201640%30%20%10% 0% -10%-20%-30% FebAprJunAugOctDec 5%202220230% -5% -10%-15%-20%-25%-30%-35%-40%-45% FebAprJunAugOctDec 数据来源：Wind，YY评级 2.对居民部门的影响 首先，我们分析“认房不认贷”和“降低首付比例和新房贷款利率”对居民行为和不同类型住宅价格的影响。 一般，我们可以把住房需求分为刚需型、改善型、豪宅型三种。从购房者的视角看，“认房不认贷”主要受益者为改善型和豪宅型需求居民。降低首套房首付比例的主要受益者是刚需型居民，降低二套房首付比例和大幅降低贷款利 率下限，主要受益者是改善型需求居民。因此，本次政策的推出，其主要目的 是让生活在高能城市（一线及部分二线）的改善型需求居民（或者说中产阶级）来接受更高的杠杆。 那么在这样的政策下，豪宅型需求居民没有受到政策激励，行为不变。改善型需求居民受到政策刺激最强，改善型住宅需求增加，同时为了购买改善型 住宅，改善型需求居民会抛售刚需型住宅，而刚需型虽然有政策激励但激励程 度有限，难以承载需求型居民对刚需型住宅的抛售，最后改善型住宅价格受到支撑甚至上涨，刚需型住宅价格受到抛盘压力，反而可能下跌。 图表6地产政策对地产市场的影响（红色箭头表示买入，绿色箭头表示卖出） 数据来源：政府文件，YY评级整理 然后，我们分析“降低存量首套房贷款利率”对居民部门的影响。 降低首套房存量贷款利率主要是为了减少居民的提前还款行为，同时促进居民的消费，但刺激力度可能比较有限。 根据第一财经的报道：存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息 支出每年超5000元。 央行调查统计司原司长盛松成表示：我国存量房贷高达38.6万亿，占银行业总贷款的比重16.74%。到7月，提前还款率已经从4月的峰值（21.57%，部分银行超过30%）下降到14.49%，但仍然远高于2022年的水