中国房地产市场焦点：房地产业的近期信用压力事件将波及其他行业

SECTORIN-DEPTH 5September2023 目录 概要1 2023年7月份全国房地产销售额进一步 疲软2 个别开发商近期的信用压力事件仍将导致开发商融资渠道受限4 政策基调趋向于增加支持，但执行仍需 要时间4 2023年7月流动性压力子指标升至76%6 附录I9 附录II12 穆迪相关研究12 分析师联系人 陈晨+852.3758.1505 副总裁-高级分析师 chenkelly.chen@moodys.com 曾启贤+852.3758.1304 高级副总裁 kaiyin.tsang@moodys.com 梁镇邦+852.3758.1521 副董事总经理 流动性较弱的高收益受评开发商数量 债券发行规模(十亿美元) 刘长浩+852.3758.1377 SGL-4的高收益受评开发商数量 2023年6月18 2023年7月19 2023年1-8月 境内9.4 境外 0.9 董事总经理-企业融资 在所有高收益受评开发商中的占比% 年初迄今合约销售额增速最高的开发商 72.0% 76.0% 2022年 评级行动数量 23.3 2023年7月26日 2.7 -8月25日 gary.lau@moodys.com franco.leung@moodys.com 中国房地产业 中国房地产市场焦点：房地产业的近期信用压力事件将波及其他行业 概要 »2023年7月份全国房地产销售仍较疲弱。2023年7月份全国合约销售额同比下降19.5%，与6月份降幅持平。近期销售疲软的趋势可能表明在经济前景不确定、较高失业率和开发商项目仍面临停工风险的情况下，房地产业的复苏过程可能较长。 »个别房地产开发商的信用压力事件可能会波及房地产业。具体来看，相关事件可能会进一步削弱市场信心，并延缓中国房地产业的复苏。碧桂园控股有限公司(Caa1/负面)的财务压力可能会加大购房者对其他开发商的财务稳健性及项目完工能力的担忧，尤其是民营开发商及小型房地产企业。过去一个月以来，民营开发商在境内外市场上的债券发行一直保持低迷。 »政策基调趋向于增加支持，但执行仍然需要时间。在7月底召开的最近一次中央政治局会议明确了对房地产行业加大支持的基调，一些监管机构也纷纷响应。但政策执行仍需要时间，相关措施的有效性将取决于支持力度和执行时间的安排。 »流动性压力子指标从2023年4月以来的72%升至2023年7月的76%，原因是一家开发商的流动性削弱。 »2023年7月26日至8月25日共有6次负面评级行动，反映了开发商的流动性和/或信用质量转弱。同期我们撤销了一家受评开发商的评级。 图表1 穆迪中国房地产行业图表 2023年1-7月 名称 % 正面 负面 1 越秀地产 68% 评级行动 0 6 销售同比增速 2 华润置地 26% 授予新评级 0 3 中国海外 23% 展望正面或列入上调观察名单的受评开发商占比 0% 展望负面或列入下调观察名单的受评开发商占比 65% 客户服务Americas 1-212-553-1653 AsiaPacific 852-3551-3077 Japan 81-3-5408-4100 EMEA 44-20-7772-5454 资料来源：穆迪投资者服务公司、DMI、WIND 此报告是于2023年08月31日发表的穆迪报告Property–China:ChinaPropertyFocus:Latestcreditstressofdeveloperswillspillovertothesector的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准) 2023年7月份全国房地产销售额进一步疲软 »7月份，全国合约销售情况仍较疲软，月度销售额同比下降19.5%(图表2)，降幅与6月份持平。2023年前7个月全国合约销售额同比增长0.7%，与今年前5个月同比11.9%的增速有所下滑。6月和7月销售额下降主要是由销售量下降所导致。 »近期销售疲软的趋势可能表明在经济前景不确定、失业率较高和开发商项目仍面临停工风险的情况下，房地产业的复苏进程可能较缓。我们预计全国合约销售在今年余下时间内将保持疲软。 »7月份一线城市房价基本上与上个月持平(图表3)。另一方面，7月份二线城市房价环比下降0.2%，为2022年12月以来的首次下降。三线城市的房价进一步回落，从6月份环比下降0.2%的水平扩大至7月份环比0.3%的降幅。 »2023年7月，我们跟踪的26家中国开发商中，只有越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定)的合约销售额同比出现增长。评级较高的开发商的合约销售表现仍远强于评级较低的开发商，我们预计这一趋势将在未来12-18个月内持续(图表4)。 »2023年7月各线城市库存月数进一步上升，主要原因是销售疲软(图表5)。尽管一二线城市的库存月数略高于5年平均水平，但三四线城市的库存月数接近历史峰值。 图表2 2023年7月全国合约销售额同比继续下降 月度全国销售额同比变化(左轴) 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2018.05 2018.06 2018.07 2018.08 2018.09 2018.10 2018.11 2018.12 2019.01 2019.02 2019.03 2019.04 2019.05 2019.06 2019.07 2019.08 2019.09 2019.10 2019.11 2019.12 2020.01 2020.02 2020.03 2020.04 2020.05 2020.06 2020.07 2020.08 2020.09 2020.10 2020.11 2020.12 2021.01 2021.02 2021.03 2021.04 2021.05 2021.06 2021.07 2021.08 2021.09 2021.10 2021.11 2021.12 2022.01 2022.02 2022.03 2022.04 2022.05 2022.06 2022.07 2022.08 2022.09 2022.10 2022.11 2022.12 2023.01 2023.02 2023.03 2023.04 2023.05 2023.06 2023.07 -60% 资料来源：国家统计局 图表3 2023年7月月度房价增速持续放缓 2.0% 一线城市二线城市三四线城市 1.5% 环比变动 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% 一线城市：北京、广州、上海、深圳。上图包括的二线城市：天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、无锡、呼和浩特和三亚。70个大中城市中除上述一二线城市之外即为三四线城市。 资料来源：国家统计局 本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的任何信用评级，请参阅https://ratings.moodys.com发行人/交易专页，了解最新评级行动信息和评级历史。 图表4 2023年前7个月Baa评级开发商的业绩继续优于其他评级类别 1,400 2022年1-7月2023年1-7月今年迄今变化(右轴) 20% 合约销售额(人民币十亿元) 1,20010% 1,0000% 800-10% 600-20% 400-30% 200-40% 0 BaaBa BCaa及以下 -50% 根据我们跟踪的26家开发商的合约销售业绩。详情请参阅附录。资料来源：公司信息、穆迪投资者服务公司 图表5 2023年7月三四线城市库存水平上升幅度最大 按3个月合约销售额推算的消化可供销售库存所需月数 一线城市二线城市三四线城市 30 25 20 15 10 5 2016.07 2016.09 2016.11 2017.01 2017.03 2017.05 2017.07 2017.09 2017.11 2018.01 2018.03 2018.05 2018.07 2018.09 2018.11 2019.01 2019.03 2019.05 2019.07 2019.09 2019.11 2020.01 2020.03 2020.05 2020.07 2020.09 2020.11 2021.01 2021.03 2021.05 2021.07 2021.09 2021.11 2022.01 2022.03 2022.05 2022.07 2022.09 2022.11 2023.01 2023.03 2023.05 2023.07 0 一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：天津、重庆、沈阳、福州、杭州、郑州、南京、武汉、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、长春、苏州和成都。三四线城市：温州、镇江、扬州、佛山、惠州、昆山、烟台、中山、珠海、泉州、莆田、泰安、东营、江阴、泰州、芜湖、张家港、常熟、池州、丽水、宜兴、淮北、太仓、南平、三明、黄石、铜陵、六安、桐庐、阜阳、临安、建德图中三四线城市的构成可能会有所变化，具体取决于相关数据是否可得。 资料来源：中国房地产信息系统 个别开发商近期的信用压力事件仍将导致开发商融资渠道受限 »受合约销售持续疲软和融资渠道受限的影响，实力较弱的开发商，尤其是民营开发商，将继续面临信用挑战。据新闻报道，近期碧桂园控股有限公司(Caa1/负面)未能按期支付两笔美元债券合计2,250万美元的利息。 »上述信用压力事件可能会加大购房者对其他开发商的财务稳健性及项目完工能力的担忧，尤其是民营开发商及小型房地产企业。这也将加剧投资者对民营开发商财务实力的顾虑，并进一步削弱此类开发商本已受限的融资渠道。 »8月份(截至8月25日)境内债券发行创下2023年以来的最低水平，受评开发商总的发行金额仅为人民币60亿元(图表7)。包括保利发展控股集团股份有限公司(Baa2/稳定)、绿城中国控股有限公司(Ba3/稳定)、华润置地有限公司(Baa1/稳定)、金辉控股(集团)有限公司(金辉控股，B3/负面)和中骏集团控股有限公司(中骏，B3/负面)分别发行的人民币10亿元、人民币10亿元、人民币25亿元、人民币8亿元和人民币7亿元债券。其中金辉控股和中骏的债券发行由中债信用增进投资股份有限公司提供增信。 »自6月以来受评开发商境外发行债券低迷，8月未在境外发行债券(截至8月25日)。我们预计，受境外利率较高和投资者避险意识影响，境外市场的新发行仍将较慢。 图表6 2023年6-8月债券发行量与2022年月均水平比较 2023年8月 2023年7月 2023年6月 2022年月均发行额 境外债券发行 0亿美元 0亿美元 0亿美元 2.3亿美元 境内债券发行 人民币60亿元 人民币119亿元 人民币61亿元 人民币140亿元 (约合8亿美元) (约合16亿美元) (约合8亿美元) (约合19亿美元) 数据截至2022年8月25日。资料来源：DMI、WIND、穆迪投资者服务公司 图表7 2023年8月境内债券发行量显著下降 境内境外 4 3 十亿美元 2 1 0 2022.09 2022.10 2022.11 2022.12 2023.01 2023.02 2023.03 2023.04 2023.05 2023.06 2023.07 2023.08 数据截至2022年8月25日。 资料来源：DMI、WIND、穆迪投资者服务公司 政策基调趋向于增加支持，但执行仍需要时间 »近期于7月底召开的中央政治局会议设定了增加对房地产行业支持的基调，随后中国人民银行、住房和城乡建设部等监管机构和包括四个一线城市在内的地方政府也纷纷跟进。但执行这些措施需要时间，相关措施的有效性将取决于支持力度和执行时间的安排。我们预计未来几个月内不会出现类似以往下行周期的大规模刺激计划，而是延续现