美国房地产市场展望

房地产展望 美国Q22023 Contents 3Introduction4近期租金增长放缓，中期改善5空缺的最佳和最差时间6高度缺乏流动性的资本市场7正如列出的…9这一切意味着什么 众议院观点：美国房地产前景 Introduction Q22023 我们已将核心，无杠杆的美国所有房地产的五年平均年度总回报预测上调至7.2％（图1）从之前的6.0％。由于时间的流逝已经将一些预测值损失转移到了过去，这比我们上次的预测要好。在类似- 鉴于宏观前景的持续不确定性，我们强调围绕人口趋势进行主题投资的重要性 和技术变革，并加倍我们对现代物流和住宅部门的信念。纵观近期的波动性，我们相信，投资于回归基础的方法并从房地产中寻求安全的收入来源也将带来长期的价值创造。然而，我们也意识到，这一时刻提供了一个难得的机会，可以在重置的基础上收购代际资产，这些资产有可能随着市场正常化而带来卓越的价值收益。 尽管在这段时间内，这代表了我们三个月前的预测略有降级，因为我们的宏观前景表明未来将面临更艰难的时期-尤其是在近期。美国现在拥有比其他地区更高的所有房地产回报，但 我们对美国宏观前景抱有低于预期的信念，对此持谨慎态度。 截至撰写本文之时（美联储主席鲍威尔宣布暂停加息，但建议未来进一步收紧政策并等待更长时间的首次降息），我们对下行风险仍持谨慎态度。但是，我们仍然坚信，在价格调整的帮助下，继续积极投资于总体强劲的占领者基本面（除了一些明显的例外）。比全球金融危机(GFC)以来的任何时候都要多。 先前预测，总回报，2023年第一季度（2023年第一季度-第四季度2027）当前预测，资本增长，2023年第二季度（2023年第三季度-第二季度2028）当前预测，收入回报，2023年第二季度（2023年第三季度-第二季度2028）当前预测，总回报，2023年第二季度（2023年第三季度-第二季度2028） 近期租金增长放缓，中期改善 鉴于我们对信贷紧缩将更加严重和短期内增长疲软的预测，我们已下调了大多数行业的五年要价租金增长预测。（图2）。即使对于传统办公室，我们的预测在一段时间内一直在暗示未来的业绩受到挑战，我们也进一步下调了该行业的评级，与五年前景相比，租金损失更大。尽管现代办公室的票价优于传统部门，但现在也看到了租金的平均损失。在利基办公室领域，我们对生命科学保持长期乐观，但该行业面临着来自大量供应和有限资金的近期挑战。医疗办公室租金增长预测仍然存在 考虑到美国的人口前景和有限的供应，这是稳定的。近年来，物流部门和大多数住宅形式带来的非凡租金增长现在正在减速回到更正常的水平。随着基本面持续改善，近期趋势超出预期，酒店和社区和社区中心（NCC）零售业的租金增长前景有所升级。 空缺的最佳和最差时间 和社会援助；以及运输，仓储和公用事业。从结构上讲，我们继续认为，劳动力短缺应鼓励租户及其房地产经理紧急思考如何在这些领域更快地采用技术。 目前和我们的长期预测。预计办公室将经历最糟糕的时期，预计明年的空缺率将超过20%，到2025年可能达到22%。这将比2002年的“技术残骸”或1990年代初的全球金融危机更糟糕。 面对20世纪80年代初以来最快的政策利率收紧幅度超过500个基点， U.S.经济一直表现出显著的韧性，特别是在劳动力市场。虽然科技公司、地方和地区性银行已经宣布裁员，但事实上，更大的问题是各种职业和行业持续的劳动力短缺。TheU.S.美国劳工统计局（2023年5月31日）报告称，截至4月底，职位空缺增加到1010万个，其中一半以上的职位空缺仅在三个行业发现：零售业;医疗保健。 对于大多数房地产类型，强劲的劳动力市场正在转化为体面的空间需求，使空置率远低于长期平均水平，并在某些市场接近历史低点。图3历史上显示了国家一级的部门空缺率， 购物中心（未绘制）的当前空置率也达到了数十年来的最高点。在过去的两个季度中，生命科学的空缺率急剧上升，但仍远低于历史高点。对于大多数其他行业，空置率与历史低点相去不远。 高度缺乏流动性的资本市场 交易量是衡量市场不确定性的最佳指标之一(图4）。公寓和物流在2021年末和2022年初的某些季度创纪录的交易量使下降幅度更大。季度至今的指标表明，第二季度可能与第一季度一样缓慢。评估师可能会抱怨缺乏 根据交易证据进行估值，但从长期历史水平来看，最近几个季度美国房地产的贸易量仍然温和。 与2022年2月相比，2023年6月的全部债务成本上升了550-650个基点。美国房地产融资的四个重要来源S.人寿公司、银行、债务基金和机构在2022年初的贷款方式被描述为活跃到贪婪，但现在最好的特点是谨慎、有选择性和关系驱动。我们也有证据表明大量的干粉。Preqi数据显示，第一季度针对北美房地产的干粉超过2270亿美元，超过所有其他地区的总和，仅略低于2021年12月市场峰值时记录的2450亿美元干粉。 正如列出的… 上市的REIT市场预示着更广泛的价值可能会走向何方。截至2023年第一季度，REIT定价明显下跌，在此期间办公室下跌了53％。但是，较高的通货膨胀和利率环境以及其他宏观不确定性使其他三个部门在该时期也下滑了约20％-30％，如图5。到2023年5月底，美国房地产投资信托基金对资产净值的折扣接近25%。 然而，到目前为止，未上市的NCREIF资本价值已经公布了相对较小的价值减记(图6).我们心目中最大的问题之一是，债务到期，丧失抵押品赎回权和房地产拥有的销售在多大程度上可能会导致1990年代初或GFC看到的大规模基础重置，或者业主是否可以管理这次更慢，更渐进和更不严重的重置。对于办公部门来说，这是一个特别相关的问题，目前受到最糟糕的基本面以及未来收入来源和定价方面最大的不确定性的困扰。 这一切意味着什么 几年来，我们在美国的物流，住宅和下一代房地产类型方面的投资组合过高。 归因分析表明，无论是在大流行期间，还是在过去18个月的紧缩周期中，这都表现良好。即使未来的通货膨胀和利率环境可能与大流行前的十年大不相同，我们所需的回报分析（图8)引导我们继续在这方面 方式。在经历了十年近乎恒定的上限利率压缩之后，重新定价窗口现已打开，通过利用资本市场错位，以具有吸引力的价格在这些行业中获取优质资产将是主要重点。再融资困境和赎回队列的核心基金的强制销售可能是我们首选行业中此类机会的最佳来源。