2022扶正·太和广场公寓开盘前重点营销工作方案

开盘前重点营销工作方案 中国·兰州扶正·太和广场销售部 2022年2月 一 二 三 PART 四 CONTENTS 目录 五 PART PART PART PART 六 PART 七 PART 城市项 市场目 及研四 项判至 目及及 区竞工 域品程 概分现 况析状 核VI开需 心系盘要 卖统前协 点及总调 提平体解 炼面部决 及表署的 形现及问 象营题 定销 位策 略 —城市及项目区域概况 兰州市城市及经济概况 榆中县经济概况 PART 城市及项目区域概况 PAGE05 1、兰州市城市及经济概况 兰州，甘肃省省会，西北第二大城市，是甘肃省政治、经济、文化和商贸中心 中国行政区划图甘肃省行政区划图 【陆都心脏】兰州位于甘肃省中部，是甘肃省政治、经济、文化和商贸中心，也是西北地区的交通枢纽和旅客集散地。在古代，它是中国与亚、非、欧各国友好往来的交通孔道。 【丝绸重镇】兰州市是沿丝绸古道寻古访胜旅游的热点和重要集散地，文物古迹众多，风景名胜各异。 【特色景点】滨河路绿色长廊欣赏黄河、水车园、黄河母亲雕像，并参观白塔山、中山铁桥、省博物馆、五泉山等景点；郊县有兴隆山、鲁土司衙门、吐鲁沟等景点。 【交通】中川机场辟有通往全国主要城市的二十多条航线、312国道穿境而过、陇海、兰新、兰青、包兰四大铁路干线交汇于此。 城市及项目区域概况 PAGE05 1、兰州市城市及经济概况 兰州市主城区人口密度偏大，城市化率偏低，目前新区、新城规模化建设，城市化水平显著提高，正处于 快速城市化过程中。 【行政区划】兰州辖3县5区。五区：城关区、七里河区、安宁区、西固区，红古区。三县：榆中县、皋兰县、永登县。 【人口规模】总人口460万，主城区人口约380万。 【城市面积】总面积1.3万平方公里，中心城区面积220平方公里。 【新区建设】兰州秦王川新区是2012年8月20日国务院正式批复的第五个国家级新区，未来发展相当于下一个浦东新区。 【移民城市】 外来移民：兰州六成左右的人口是改革开放后支援大西北而来的移民人口； 本土外移：兰州生长的年轻人都在寻找到外面走走的机会； 省内移民：由于兰州周边城市如武威、定西、白银等人口向兰州转移，兰州外来人口购房比例增加，而兰州市区人口购房受主城区限制向安宁、新区、榆中等区域扩展。 城市及项目区域概况 1、兰州市城市及经济概况-GDP GDP逐年增长但增速放缓，基本保持全国平均水平，对标西北五市排名第三. 兰州市GDP从2014年的1914亿元，到2019年达2837亿元，人均GDP由4.09万元，到2019年达7.18万元；对标西北五市，兰州市2019年GDP排名第三，增速6%。 4000 2000 2012-2019年兰州市GDP（亿元）及增速 1914 20962264252427332837 20.0% 10.0% 100000 50000 2012-2019年兰州市人均GDP（元）及增速 52378 56972 61207 67882 73042 20.0% 71772 10.0% 0 2014年 2019年西北五省市GDP对比 城市 GDP（亿元） GDP增速 人均GDP（元） 人均GDP增速 西安 9321.19 7% 92256 4% 乌鲁木齐 3413.26 6.5% 94813 8.7% 兰州 2837.36 6% 71772 5.1% 银川 2015.57 6.30% 87897 4.70% 西宁 1363.59 7.5% 49401 —— 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 0.0% 0 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 0.0% 20.0% GDP（亿元）GDP增速 兰州市GDP增速与全国GDP增速对比 人均GDP（元）人均GDP增速 PAGE05 0.0% 2014年2015年 2016年 兰州GDP增速 2017年 全国GDP增速 2018年2019年 城市及项目区域概况 1、兰州市城市及经济概况-固定资产投资 近年来固定资产投资额有所下滑，固定资产投资占GDP比重下降，投资效率提升。 PAGE05 2500 2000 1500 1000 500 0 2012-2019年兰州市固定资产投资及增长率 固投（亿元） 1239 1624 1611 1804 1991 1315 1475 1406 增长率 42.3% 27.4% 22.3% 12.0% 10.4% -33.9% 12.1% -4.7% 2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年 固投（亿元）增长率 2019年 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 100.0% 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 固投/GDP 79.2% 91.4% 84.2% 86.1% 87.9% 52.1% 54.0% 49.6% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 2012-2019年固投占GDP总量占比走势 PAGE05 城市及项目区域概况 2、黄河北基本情况 盐场－九州组团被定位为高档居住、旅游休闲服务组团 依据《兰州市城市总体规划（2011-2020）》，兰州市发展将会形成“一河两岸”，三心六组团“的多中心组团型的空间结构，一河两岸：依托黄河形成城市主要的景观、人文、活动轴线；三心：城关核心组团、安宁－七里河核心组团和西固核心组团；六组团：即盐场－九州组团、和平组团、定远组团、彭家坪组团、河口南组团、沙九组团。在功能上，城关核心组团被定位为传统商业和商贸中心、旅游文化中心、高新研发服务和总部基地、省级行政办公中心；项目所在的盐场－九州组团被定位为高档居住、旅游休闲服务组团。未来区域将发成兰州市生态环境好、宜居的区域，升值潜力大。 二市场研判及竞品分析 兰州市写字楼市场概况 竞品分析 PART PAGE05 市场研判及竞品分析 1、兰州市写字楼市场概况 截止2020年12月，兰州写字楼市场总存量为278.1万㎡，其中仅有约15.4%的面积开发商持有，剩余84.6%的面积均以小面积分 割的形式进行出售。目前，兰州整体写字楼市场空置率达31%，全市总空置面积为86.2万㎡。 2020年受疫情影响，兰州写字楼市场租金5年来首降，空置率稳步上升，类甲级写字楼空置率突破30%。2019年兰州市约有30万平米品质写字楼供应入市，带动城市租金平均水平呈上升趋势，主城核心区性价比差、办公条件落后的项目企业外溢加速，空置率明显上升，但甲级写字楼空置率始终保持10%以内。写字楼市场租金空置率双拐点区域特征明晰 PAGE05 市场研判及竞品分析 1、兰州市写字楼市场概况—成交情况 城关依然是成交主力；七里河区较低空置率与未来3年较低入市供应，或催生中小企业高性价比LOFT公寓办公潮；而安宁区较强劲的市场供应，将导致空置率持续增大，未来市场面临挑战。销售与租赁成交方面，城关依然是成交主力区域，2020年主要项目租赁交易面积约7.2万平米（以签订租赁合同为准），城关与七里河成交租金均高于市场平均租金，企业对于高品质性价比品质项目较为看重。2020年写字楼销售成交9万平方米（以网签为主），供销比0.48。 PAGE05 市场研判及竞品分析 1、兰州市写字楼市场概况—区域 随着城市建设不断发展，城市格局发生变化，七里河受地铁公共交通、租金等影响，成为企业外溢尤其是新型产业及中小企业外溢区域，未来3年相对较少的供应量，其区域催生中小企业公寓办公潮。而安宁区未来3年供应量将占总供应租赁面积101.6万平方米的47.63%，空置率将持续增大，市场挑战加剧。黄河北供应量较少，发展潜力较大，价格成为主要竞争力因素。 PAGE05 市场研判及竞品分析 1、兰州市写字楼市场概况—loft 虽然上一年度兰州的写字楼租金有整体降低的现象，但一些小企业依旧负担不起。以城关万达广场写字楼为例，目前的在租均价为94.8/㎡·月，按100㎡来算，每年的租金就有11.4万。另外，甲级写字楼的物业费都很高，城关万达广场为8元/㎡·月，年费约为9600元。再加上水电（商业）、采暖、中央空调的使用等费用，100㎡的写字楼年费就差不多20万了。对一般的企业而言，20万的办公式租赁成本是相当乏力的，购置写字楼就更不用提了。内的 办公地点了，办公环境较好，交通比较便利，价格也在小企业的承担范围内。 兰州近五年里，才迎来了新建写字楼交付的高发期，随着供应量慢慢增大，写字楼品质良莠不齐的现象也开始显现。一些建设年代久远的写字楼，有性价比差、办公条件落后等硬伤。 后来入市的一些高品质写字楼，一方面打压着老旧的写字楼，让这一部分写字楼空置率增高，另一方面也带动了租金的上涨——写字楼品质越来越高，意味着成本也居高不下。租金上涨又加剧了兰州整体的写字楼空置率。 在兰州挣钱太难了，个人也难，企业更难，哪有钱去租办公室呢？ 居民楼不能注册公司，所以很多小企业把目光放到了公寓——尤其是LOFT上，因为除了能注册公司外，LOFT办公最大的优势就 是便宜。除了租金低、可隔层增大面积外，LOFT也没有中央空调等使用费，所以花费比较少。 如：中天健广场58㎡的LOFT，月租金为6000元左右；名城广场60㎡左右的LOFT，月租金为5000元左右。这基本上都是在核心区域内的办公地点了，办公环境较好，交通比较便利，价格也在小企业的承担范围内。 市场研判及竞品分析 2、竞品分析中天健广场、名城广场、荣光·崴廉国际、东城都会梦享派 津华格林 兰 占地面积：8.8万方容积率：6 loft总价段：60-100万loft面积段：57-84㎡均价：12000元/㎡ 荣光威廉国际 扶正·太和广场 名城广场占地面积：6.5万方 容积率：5.5 PAGE05 中天健广场 占地面积：5.6万方容积率：4 loft总价段：125-325万loft面积段：52-136㎡均价：24000元/㎡ 占地面积：5.2万方容积率：8.79 loft价段：130-150万 loft面积段：58㎡为主 均价：待售（25800元/㎡） loft总价段：63-157万 loft面积段：42-105㎡LOFT 均价：15000元/㎡ 东城都会梦享派 PAGE05 市场研判及竞品分析 2、竞品分析——名城广场 项目名称 名城广场 项目位置 城关区南滨河东路 开盘时间 2016年6月26日loft开盘 开发商 兰州顺泰房地产开发有限公司 交房时间 2019年12月部分交房 物业类别 商业（40年）办公（50年） 装修状况 毛坯，公区精装 建筑类别 超高层 主力户型 2号楼跟3号楼是公 寓 1号楼跟4号楼为纯写字楼 销售价格 （公寓）均价 25800元/平米 周边配套 城关区东北端雁滩黄河大桥以南、南河滨东路以东、天水北路以北、高速公路收费站以西。名城广场西侧为南河滨东路，东侧为高速公路收费口，北侧为南河滨东路下穿黄河大桥引桥，南侧为天水北路。地铁：毗邻地铁2号线雁北路站，规划接驳地铁3号线新港城站中小学新港城华侨中小学、天庆实验中学、兰州外国语高级中学、科学院小学中学综合商场万达广场、美伦百货、大润发超市医院慈和堂医院、骨伤科医院 PAGE05 市场研判及竞品分析 2、竞品分析——东城都会梦享派 项目名称 东城都会梦享派 项目位置 兰州市城关区东岗东路109号 开盘时间 2019-06-02期开 盘 开发商 甘肃世贸城房地产有限公司 交房时间 预计2022年年终交房 物业类别 普通住宅:70年标准写字楼:40年LOFT:40年 装修状况 毛坯 建筑类别 高层 主力户型 主力户型为84