远洋集团： 积极推动销售去化，短期面临流动性风险

中国报房点地评产 2023年9月 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/10 远洋集团： 积极推动销售去化，短期面临流动性风险 文/研究员沈晓玲、羊代红 导读：销售业绩同比下降17%；毛利润首次亏损；“三道红线”均踩线，短期面临较大流动性风险。 【业绩低于去年同期，积极促销销售均价降两成】2023上半年远洋集团完成全口径合约销售金额356.6亿元，同比下降17.1%，同规模的TOP30强房企平均全口径销售同比增长9.1%，远洋的增速表现有较大差距。整体销售均价12916元/平方米，同比下降23.3%。环渤海区域取代北京区域取得业绩占比最高区域的位置，销售金额占比为35.0%，同比上升17.1个百分点。 【拿地销售比约0.09，投资持续收缩】2023上半年远洋集团新增2幅土地，新增土储建面85.8万平方米，同比上升102.4%。新增土储拿地均价3600元/平方米，同比下降40.0%。按照3600元/平米的土地成本，2023上半年新增土地金额30.9亿元。拿地销售比达到了0.09，低于百强房企0.15平均值，投资态度持续谨慎收敛。拿地建面权益比为81.6%，同比上升2.8个百分点。 【总土储微降5%，二线城市土储占比近6成】由于2023上半年投资全面收缩，2023上半年末远洋集团总土储建面为4095万平方米，较2022年末下降4.7%。从权益来看，2023上半年远洋集团总土储权益52.6%，较期初持平。从远洋的以往销售规模推算，其消化周期约为4-5年左右，土地储备充沛。北京和环渤海区域土储占比达到47。4%，约占半数。土储城市能级仍然以二线为主，占比达到55.9%。 【毛利润首次亏损，金融资产减值亏损超百亿】2023上半年远洋集团实现营业收入208.1亿元，同比下降11.1%。毛利润亏损1.25亿元，而2022年同期则为43.11亿元；毛损率0.6%，而2022年 同期为毛利率18.4%。净利润亏损183.1亿元，而2022年同期净利润1.07亿元。造成净利润亏损有多方面的原因：其一，土地成本近几年攀升，盈利空间进一步压缩，2023上半年楼板价/售价比1由2018年的0.33上升至0.52。其二，金融资产减值亏损高达112.94亿元，而2022年同期为亏损0.50 亿元。其三，对合联营企业的投资亏损26.61亿元，而2022年同期盈利2.38亿元。其四，新增诉 讼拨备4.67亿元，以及计提减值准备等原因造成的亏损。 【持有现金不足百亿，短期面临较大流动性风险】截至2023上半年末远洋集团持有现金76.5亿元，较2022年年末下降18.5%。现金短债比0.17，较去年末下降0.07，剔除受限制银行存款的现金短债比为0.07，长短债务比减少0.49至1.06。剔除预收款后的资产负债率为85.7%，同比增加9.05个百分点，超出监管红线；净负债率上升至325.9%，较2022年末上升142.9个百分点，超过监管红线要求，“三道红线”为红档。 【实现营业额1.97亿元，持续推进轻资产化】截至2023上半年底，远洋集团共持有超过21个经营中的持有物业，已投入营运的项目可租赁面积约364.5万平方米，较期初减少0.5%，实现营业额1.97亿元，同比减少6%。 1楼板价/售价比=当期期末总土储楼板价/当期销售均价。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/10 正文: 01销售：业绩低于去年同期，积极促销销售均价降两成 全口径销售同比下降17.1%，积极回笼资金。2023上半年远洋集团完成全口径合约销售金额356.6亿元，销售面积276.1万方，分别同比下降17.1%和增长8.1%。相对同规模TOP30强房企平均全口径销售金额同比增长9.1%的增幅，远洋的表现有较大差距。 整体销售均价12916元/平方米，同比下降23.3%，主要原因一方面是高能级城市特别是一线城市新开盘项目较少，拉低售价；另一方面在于企业为加快项目销售，盘活资金，推出了较多的折扣促销活动，导致均价降低。此外，华南、华东区域历来售价较高，这两个区域的销售贡献下降也是成交均价降低的重要原因。 图：远洋集团2019年-2023上半年销售情况 数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统 环渤海区域销售贡献率同比上升17.1百分点。2023上半年远洋集团销售业绩区域表现方面，环渤海区域取代北京区域取得业绩占比最高区域的位置，销售金额占比为35.0%，同比上升17.1个百分点，也是占比同比增幅最高的区域。另有华中区域占比同比上升了5.0个百分点至11.4%。而北京区域、华东区域、华南区域及华西区域均有不同程度的下降。从城市能级表现来看，一线城市占比为20.3%，同比下降了20.6个百分点，二线及三四线城市则分别同比上升11.9和8.7个百分点至55.0%和24.7%，一线城市销售占比的下降也是企业均价下滑幅度增大的重要因素。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/10 图：远洋六大事业部2020-2023上半年销售占比 注：按照远洋集团业绩公告区域划分，剔除车位等其他项目 数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/10 02投资：拿地销售比约0.09，投资持续收缩 新增拿地2幅，拿地销售比0.09。2023上半年远洋集团新增2幅土地，新增土储建面85.8万平方米，同比上升102.4%。新增土储拿地楼板价3600元/平方米，同比下降40.0%。按照3600元/平米的土地成本，2023上半年新增土地金额30.9亿元。从拿地销售比来看，远洋持续聚焦主业，拿地销售比达到了0.09，低于百强房企0.15平均值，投资态度持续谨慎收敛。拿地建面权益比为81.6%，同比上升2.8个百分点。 图：2019-2022年远洋集团新增土地储备情况（单位：万平米） 注：新增土储金额由企业披露土储建面及均价计算得出 数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统 图：远洋集团2019-2022年全口径拿地销售金额比情况 数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/10 03土储：总土储微降5%，二线城市土储占比近6成 总土储规模同比下降4.7%，依然满足企业4-5年的消化周期。由于2023上半年投资全面收缩，2023上半年末远洋集团总土储建面为4095万平方米，较2022年末下降4.7%。从权益来看，2023上半年远洋集团总土储权益52.6%，较期初持平。从远洋的以往销售规模推算，其消化周期约为4-5年左右，土地储备充沛。 图：远洋集团2019-2023上半年总土地储备建面（单位：万平方米） 数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统 总土储分布仍以北京区域和环渤海区域为主，二线城市占比约6成。截至2023上半年末，北京和环渤海区域土储占比达到47.4%，约占半数，和2022年末的分布情况变化不大。土储城市能级仍然以二线为主，占比达到55.9%。 图：截至2022年年末远洋集团总土地储备分布占比情况 注：按照远洋六大事业部划分区域，剔除海外部分 数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/10 04盈利：毛利润首次亏损，金融资产减值亏损超百亿 毛利润首次出现亏损。2023上半年远洋集团实现营业收入208.1亿元，同比下降11.1%，其中房地产物业销售收入173.2亿元，同比下降6.4%。毛利润亏损1.25亿元，而去年同期毛利润可达43.11 亿元；毛损率0.6%，而2022年同期为毛利率18.4%。净利润亏损183.1亿元，而2022年同期净利 润1.07亿元。自去年同期归母净利出现首亏之后，本期归母净利润亏损达183.69亿元。 造成利润亏损有多方面的原因：其一，土地成本近几年攀升，盈利空间进一步压缩，远洋集团近年来总土储楼板价走高，楼板价/售价比由2018年的0.33上升至2023上半年的0.52，持续压缩企业的利润空间，盈利水平和运营能力面临不小的挑战。其二，受市场下行影响等多重原因，其对贸易及其他应收款项等计提了预期信用损失拨备，导致金融资产减值亏损高达112.94亿元，而2022年 同期为亏损0.50亿元。其三，对合联营企业的投资亏损26.61亿元，而2022年同期盈利2.38亿元。 其四，新增诉讼拨备4.67亿元，以及计提减值准备等原因造成的亏损。 图：远洋集团2019-2023上半年归母净利率、销管费用率、销售均价和土储楼板价情况 数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/10 05负债：持有现金不足百亿，短期面临较大流动性风险 现金短债比下降至0.17，违约风险暂缓但短期风险依旧位居高位。截至2023上半年末远洋集团持有现金76.5亿元，较2022年年末下降18.5%。贷款结构方面，1年内到期的债务较期初上升17.1% 至446.2亿元，占比较2022年年末上升10个百分点至49%；1-2年内到期的债务占比下降1个百分点至21%。现金短债比0.17，较去年末下降0.07，剔除受限制银行存款的现金短债比为0.07，长短债务比减少0.49至1.06。 整体来看，在手现金未能覆盖短期债务，且短债占比过高，企业短期内面临较大的资金问题。8月14日，远洋集团发布公告，旗下将于2024年到期的美元债券SINOCE607/30/24(ISIN：XS1090864528) 未能在8月13日宽限期结束前支付利息（2094万美元），导致发生“违约”。虽然后续经过多轮 协商，债券展期议案获得通过及3只美元票据获特别决议案达成违约豁免，但也能反应出当前企业面临较大的流动性风险，未来短时间内企业仍需加大项目的去化销售回笼资金。 图：远洋集团及行业2019-2023上半年现金短债比及长短债比 数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统 净负债率踩线，“三道红线”踩线。远洋集团平均融资成本5.78%，较去年年末上升0.62个百分点。远洋的剔除预收款后的资产负债率为85.7%，同比增加9.05个百分点，超出监管红线；净负债率上升至325.9%，较2022年末上升142.9个百分点，超过监管红线要求，一方面在于现金同比下降19% 至76.5亿元，另一方面在于其所有者权益较期初下滑了46%至258.6亿元（其中归母权益同比下降59.9%），虽总有息债微降5.3%，但现金和所有者权益的较大降幅导致了净负债率的快速攀升。整体来看，“三道红线”为红档。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心8/10 图：远洋集团2019-2022年剔除预收后资产负债率、净负债率、平均借贷利率 数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统 06投资物业：实现营业额1.97亿元，持续推进轻资产化 持有物业营收同比减少5%。截至2023上半年底，远洋集团共持有超过21个经营中的持有物业，已 投入营运的项目可租赁面积约364.5万平方米，较期初减少0.5%，实现营业额1.97亿元，同比减少6%。出租率方面有14个项目出租率在80%以上，其中出租率97%及以上的有5个。远洋表示将继续对投资物业推进轻资产化战略，加强资金回笼。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心9/10 附表：2020-2023H企业财务指标 指标分类 指标体系 2021年 2022年 1H2022 1H2023 同比变动 规模 营业收入（亿元） 642.5 461.3 234.1 208.1 -11.13% 物业销售收入（亿元） 551.3 371.3 185.0 173.2 -6.36% 归母净利润（亿元） 27.3 -159.3 -10.9 -183.7 1589.90% 核心归母净利润（亿元） 50.82 -134.41