主题商业街策划方案
铜仁项目建议书 TongrenProjectOverview 城市概况 一、地理Geography 位于贵州省东北部，辖碧江区、万山区、江口县、石阡县、思南县、德江县、松桃苗族自治县、玉屏侗族自治县、印江土家族苗族自治县、沿河土家族自治县、大龙开发区、铜仁高新技术产业开发区，总面积1.8万平方公里 二、气候Climate 处于云贵高原向湘西丘陵过度的斜坡地带，西北高，东南低；属中亚热带季风湿润气候区，季风气候明显，气候的垂直差异显著。三、交通Transport 机场1座，湘黔铁路复线和渝怀铁路2条铁路，密集公路网络 四、人口PeopleandSociety 总人口427万，聚居着土家、汉、苗、侗、仡佬等29个民族，少数民族占总人口的70.45% 铜仁全市427万人，中心城区人口36万，属于小型城市，未来城市将向中型城市过渡发展。 城市概况 铜仁旅游资源丰富——境内山青水秀，有2个国家级自然保护区，3个国家级风景名胜区，8个省级风景名胜区，21处文物古迹，69处红色旅游景点。 旅游资源丰富，旅游业成为拉动经济的重要引擎 2009-2013铜仁GDP及旅游收入（亿元） 463.8535.2 357.7 251.7309.7 157.1 47.260.2112.7117.1 20092010201120122013 2009-2013铜仁三产（亿元） 三 207.9244.1 103.7127.7154.3129.6155.0二 65.481.899.9 82.6100.9103.5126.6136.1一 20092010201120122013 2009-2013铜仁社会消费品零售额（亿元） 118.8 89.9103.9 63.075.3 20092010201120122013 2009-2013铜仁个人可支配收入和消费性支出（元） 15,90118,366 13,642 9,64710,8369,38510,03210,524 6,1937,094 20092010201120122013 城市经济 铜仁城市经济较为靠后，但发展速度较快，每年增速超过8%，城市发展潜力较大，房地产发展空间较大 产 能源型的的地第二产业存在萎缩，第一产业和第 三产业均对城市经 速。第三产业以旅游为主，旅游 产 率 % 产 济贡献 达到29 发展迅 社会消费产业也随经济稳步发展，说明经济对消费的影响力也在增强 消费倾向仅为57.3%，城市消费热情偏低，食品支出占30%，其次为交通、教育文化，城市消费习惯符合中小城市消费特点 城市经济在第一产业、第三产业推动下稳步发展，带动消费力，但城市目前仍处于基本消费状况 城市规划 一、整体规划 铜仁城市对外主要向东和向北发展和联合；对内主要驱使周边县镇人口向中心城市聚集二、中心城区规划 老城区：人口向新区疏解，通过外围工业区和新区高档居住区的建设引导人口外迁；梳理老城交通，增加旧城内部联系通道，加强旧城山水及人文资源保护 谢桥新区：完善片区干道及沿线用地和项目的开发；完善谢桥商业文化中心、城市综合体、长途客运站、商贸物流中心等重点项目及周边住宅区建设，吸引老城区人口向谢桥新区流动，基本实现万山区的城市异地转型 城市主要向东和向北发展，谢桥新区将成为老城区的拓展，承接老城区人口的导入 68.2 2009-2013铜仁房地产投资总额（亿元） 60.763.1 房地产发展情况 2009-2013铜仁房产施工及竣工面积（万㎡） 295.8 23.428.7 183.3177.0216.0218.8 112.7117.1 47.260.2 157.1 20092010201120122013 20092010201120122013 2010-2013铜仁住宅商品房均价（元/㎡） 2010-2013铜仁住宅销售面积（万㎡） 203 2,480 2,986 3,091 3,128 2010 2011 2012 2013 2130 104 2010201120122013 2011年开始，房地产开始增长，但供需基本能平衡；人口向城镇集中、一线城市限购是主要原因 房地产发展情况 凉水井片区：商务会务聚集地，商业氛围浓厚。片区项目相对较少。 城北片区：交通生活配套等相当完善，开发较早，区域优势非常好，大量的人流车流聚集了相当的人气，目前已是铜仁市的新型居住区，产品颇具规模，定位档次较高，居住品质较好。 城南片区：具有一定的人气和人流，楼盘较集中，产品规模一般，定位档次不高，居住品质差异化不强。 北门片区：成熟居住区，但受城市规划制约土地供应量少，项目分散，定位档次不高，居住品质一般。 谢桥片区：目前人气较欠缺，但发展势头较好，新盘大盘较多，区域成熟度较低，作为政府重点打造的区域，定位档次较高，未来数年前景较好。 旧城中心土地可开发基本完毕，未来中心城区土地供应主要集中在谢桥片区 金磷半岛 产品：住宅、底商建筑面积：32万平米均价：3400元/平米 户型面积区间：82-155平米主力户型：2居、3居 万和.星城 产品：写字楼、行政楼、住宅、商铺 建筑面积：一期21万平米均价：3200元/平米 户型面积区间：84-122平米主力户型：2居、3居 万和.星城 中心城区住宅楼盘分布情况 楼盘名称 主力户型及面积 均价（元/㎡） 滨江印象 3房4房、120-140㎡ 4000 锦绣天地 2房3房、97-139㎡ 3288 嘉逸花苑3期 2房3房、60-120㎡ 3180 伊顿小镇 2房3房、87-119㎡ 3188 书香名苑2期 2房3房、82-134㎡ 3150 锦尚名都 2房3房、71-106㎡ 3800 盛世名城2期 4房5房、150-160㎡ 3600售罄 南长城.锦苑 -- 3980 锦江壹品2期 3房4房120-140㎡ 3800 花果山6号 2房3房84-120㎡ 4300 半岛豪苑 -- 3600 睿力.国际城 -- 2800 天宏尚城 产品：住宅、底商尚未开盘 金滩专业商圈 火车站商圈 锦江广场商圈 大小十字商圈 灯塔区域商圈 谢桥区域商圈 城市将进一步巩固现有市级商圈地位，在谢桥片区形成新的区域商圈 商业格局 铜仁现有商业格局 铜仁现有商圈主要包括： 大小十字商圈：铜仁最大的商圈，有百货、超市、商业街等业态，辐射整个铜仁地区锦江广场商圈：铜仁中心城区新型商圈，有商场、专业市场等业态 火车站商圈：包括超市、批发市场等业态，商业档次较低 金滩商圈：集中了服装鞋帽、通讯器材、电器、家具、建材等业态。已经形成较为成熟的家电、家具等专业卖场 铜仁未来商业格局： 进一步巩固大小十字、锦江商圈市级商圈的地位，在川硐新区新城新的市级商圈 形成谢桥片区、灯塔片区两大区域商圈 价格情况 2013年至今，住宅保持在3000-3200元/平米，商业在6200-8000元/平米，价位合理 西南国际商贸城 产品：商铺、仓库建筑面积：60万平米 均价：13000-19000元/平米 义乌小商品市场 产品：商铺尚未开盘 万和.星城 产品：商铺 建筑面积：一期21万平米均价：未开盘 中心城区商铺盘分布情况 楼盘名称 类型 均价（元/㎡） 锦绣天地 底商 -- 南都,锦江国际 底商 -- 花果山6号 底商 -- 半岛豪苑 底商 -- 睿力.国际城 底商 -- 万丰国际商贸城 商贸城街铺 10000- 13000 笑哈哈国际商贸物流城 商贸城街铺 5181 盛世铭城 商城内商铺 3万一铺 义乌小商品市场 万和星城 西南国际商贸城 天宏商城 义乌小商品市场 项目周边资源分析 小区 商业 其他机构 天都.锦绣天地 利民综合商场 铜仁九洲医院 瑜龙世家 梵净山生态农业科技园 碧江区人民法院 工艺小区 金鳞大道加油站 碧江区政府 大电新区 东太农副批发市场 铜仁游泳馆 金域蓝山 义乌小商品批发市场 铜仁体育馆 金鳞半岛 梵净山大道汽修集聚市场 铜仁人民检察院 城管小区 学校 铜仁日报社印刷厂 万和新城 逸夫小学 碧江区信访局 铜仁阳光艺术小学 铜仁城乡勘测院 向日葵幼儿园 国土局碧江分局 万山静静幼儿园 项目地周边事业机构较多，未来中高端楼盘聚集，且商贸商业聚集，具有良好的商业资源 项目立地分析 项目立地分析 山体 项目地块方正，利于建筑排布 规划道（未建）：至梵净山大道 2期地块 未来三面临街，无建筑物遮挡，采光良好，商业展示性良好，商业价值高 金 地势存在高差，商业的贯通性受到影响，对于业态排布较为不利 规划道（已建）：通隧道至江口 鳞 达 到 临近山体，自然资源良好，提升住宅品质 项目地资源地块方正、三面临街，利于社区商业和目的性商业，但需利用业态和设计处理好高差关系 市场分析总结 城市 经济 城市经济在第一产业、第三产业推动下稳步发展，导致中高收入人口增加，带动城市消费力，但城市消费倾向偏低，零售商业发展缓慢，不利于项目的商业发展 城市 规划 城市主要向东和向北发展，谢桥新区将成为老城区的拓展，承接老城区人口的导入 住宅 行业 2011年开始，房地产开始增长，但供需基本能平衡；人口向城镇集中、一线城市限购是主要原因；故项目住宅销售未见大的阻力，但为提高售价，可在定位和功能上凸显差异化 商业 环境 项目 资源 城市将进一步巩固现有市级商圈地位，在谢桥片区形成新的区域商圈，商业性质以服务区域人口为主 项目地周边事业机构较多，未来中高端楼盘聚集，且商贸商业聚集，商业资源丰富，虽然受到市级商圈辐射，仍然在区域内有足够的消费力 项目 立地 项目地资源地块方正、三面临街，利于社区商业和目的性商业，但需利用业态和设计处理好高差关系 项目策划思路 铜仁“幸福里”生活时尚中心 •瞄准铜仁当地新生家庭、周边县镇迁入人口的强大居住需求 •以小户型、低总价特点，迎合新生家庭置业特点 •LOFT户型+精装修+个性化服务，减少置业负担，增加项目软性吸引力 方案1方案2 谢桥幸福里公寓（销售） 谢桥生活时尚街区（销售） 谢桥婚庆主题街区（销售） •区域大量中高端楼盘，将导入大量中高端家庭，且有多个行政机构 •满足区域中高端家庭、机构人员的休闲娱乐需求、家庭商业需求 •利用道路车行交通便利，做目的性购买小型能量中心，实现商业价值最大化 •满足铜仁新婚家庭，对婚庆用品的强大需求 商业划思路1 项目定位1 时尚生活街区 文化诠释： •以铜仁中青年时尚主题为代表的潮流文化，以休闲娱乐为代表的中高端业态相结合，形成时尚消费的文化氛围 功能诠释： •满足谢桥片区中、中高收入人群、家庭、游客休闲娱乐需求、社交生活需求的个性化街区 分割思路：除超市、影院外，一层以30-60㎡分割铺面，二层部分30-60㎡，部分按照大型品牌租户要求分割 商业策划思路1 生活配套商业 汽车美容点/汽配店为主 培训教育机构 休闲餐饮 超市+休闲餐饮 大型酒楼/餐饮 品质服饰 大型娱乐 美容/美体 案例 物业名称：证大大拇指广场位置：芳甸路285弄 所属区域：浦东联洋大社区，联洋社区是高档住宅社区，主要居住大量中高端收入家庭、外籍人士 建设投资：上海证大商诚房地产开发有限公司开业时间：2005年3月 建筑面积：11万平方米案例借鉴原因： •项目始建时间，浦东新区为上海新开发区域，正在建设，正准备导入大量上海外来家庭，与项目相似 •浦东届时商业主要集中在陆家嘴片区，受到辐射，项目片区不具备竞争条件条件，但未来存在大量家庭消费需求，与项目相似 •区域未来满足中高端家庭消费，此类家庭消费除了基本家庭购物以外，还有家庭休闲娱乐需求，以及实现自我的时尚生活需求，与项目相似 案例 西式餐饮区 中心广场 特卖区 中式餐饮区 业态布局： 东西两侧设定了家乐福超市及好乐迪KTV作为次主力店，吸引固定人流； 一层其他位置基本以中、西餐饮为主； 外围沿马路的区域，由于人流带动理由较少，设置了银行、诊所等社区服务类业态（银行及诊所也是较为能承受高租金的业态）； 二层左侧业态以大
