碧桂园13亿出售广州亚运城股权， 大悦城资产处置加速

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/8 2023年9月 并购月报 中国房地产企业 碧桂园13亿出售广州亚运城股权， 大悦城资产处置加速 本月关注： 利好政策频发，一线全部执行“认房不认贷” 本月利好政策密集出台，涉及降低首付比、下调房贷利率和调降存量房贷利率、改善性住房换购税费减免、支持“认房不认贷”政策落地等。从落地层面来看，本次利好政策提出“因城施策”，后续需要关注各地跟进执行情况，而“认房不认贷”有利于释放高能级城市居民置换以及异地购房需求，短期内放量明显，但对提振销售的持续性待观察。除稳需求外，政策继续纾困供给端，证监会规定对房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制；据住建部披露，当前累计完成住房交付超165万套。保交楼依赖纾困资金落地和销售回暖，资金有限、市场持续低迷或成为阻碍保交楼推进的重要影响因素。 招商平安战略投资新华联，华融携手蓝城接手百亿大盘 本月新华联文旅与华软盈新资产、招商平安资产及外贸信托等6家公司签署重整投资协议暨预重整，6家重整投资人以现金方式认购转增股票，计划合计向其提供约19.28亿的资金支持。具体纾困项目上，蓝城宣布与华融以“AMC+代建”的方式盘活台州仙居北岸绿洲项目，由于项目还有815亩地块未开发、可售货值超100亿，重整价值和难度都大。AMC盘活出险项目倾向于选择“AMC+代建”模式，AMC介入主要发挥提供增量资金、协调各方资源的功能，项目由代建方操盘，该纾困模式倾向选择有阶段性流动性问题的项目进行纾困。 碧桂园13亿出售广州亚运城股权，大悦城资产处置加速 本月重点监测房企共涉及26笔并购交易，披露的交易对价约367.3亿，同比大幅增加116.2%、环比增长200.8%，披露的单笔平均交易规模16.7亿，收并购热度回升显著。本月大悦城、陆家嘴存量资产处置加速，而碧桂园13亿出售广州亚运城26.67%股权给中海。自其债务危机爆发后，当前面临大量债务挤兑，选择此结点出售富余资产，也是向债权人表达“不躺平”的决心，缓解其债务集中挤兑造成的资金压力。 表：本月部分重点收并购事件 最新披露 收购方 出售方 交易标的 交易对价 交易进展 2023/8/15 绿城中国 合景泰富 杭州春来晓园项目50%股权 11.77CNY 完成 2023/8/15 绿城中国 合景泰富 朗月滨河雅苑50%股权、明月滨河51%股权 8.95CNY 完成 2023/8/17 荣丰公司 融创中国 臻华府项目100%股权、望金沙酒店项目 5CNY 签署转让协议 2023/8/17 荣丰公司 融创中国 秀场酒店项目100%股权 7.5CNY 签署转让协议 2023/8/26 中海地产 碧桂园 广州亚运城26.67%股权 12.92CNY 签署转让协议 数据来源：公开资料、CRIC监测 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/8 一、并购政策：利好政策频发，一线全部执行“认房不认贷” 本月中央利好政策密集出台，央行、金监局月底发布多项重要政策：1）降低首付比，首套房、二套房首付比下调到20%、30%，2）下调房贷利率，首套房不低于LPR-20BP,二套房不低于LPR+20BP；3）调降存量房贷利率，新发放贷款LPR的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 25日财政部、税务总局、住建部出台改善性住房换购税费减免政策，规定2025年底前 对出售自有住房后1年内换购的纳税人，对其出售住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 同日，央行、金监局、住建部支持“认房不认贷”政策落地，广州打响第一枪，至9 月4日北上广深全部执行“认房不认贷”政策，而武汉、成都、长沙和苏州等部分二线城市也在积极跟进。“认房不认贷”降低居民购房成本效果显著，有利于释放高能级城市居民置换以及异地购房需求，短期内放量明显，但对提振销售的持续性待观察。 除稳定需求端以外，当前政策继续纾困房地产供给端。27日证监会发布优化IPO、再融 资新监管安排，其中对房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。当前上市房企中破发、破净和亏损现象比比皆是，本次再融资新规豁免对上市房企限制，监管层积极呵护上市房企流动性以助力其保交楼。“保交楼”推进一周年，根据住建部披露，当前保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。保交楼推进依赖纾困资金落地情况和销售回暖，当前纾困资金有限、市场持续低迷影响房企销售回款，或成为阻碍保交楼推进的重要影响因素。 表：2023年8月以来监管层防范房地产风险的政策汇总 时间 监管部门 政策情况 2023/8/1 央行 央行潘功胜表示，要继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 2023/8/11 住建部 目前，保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。 2023/8/15 央行 央行超预期调降MLF和OMO利率，中标利率分别为1.8%、2.5%，较此前分别下调10BP和15BP。21日，LPR现非对称调整，1年期LPR3.45%，较上期下调10BP，5年期以上LPR4.2%，与上期持平。 2023/8/25 央行、金监局、住建部 联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施； 2023/8/25 财政部、税务总局、住建 部 2025年12月31日前对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 2023/8/27 证监会 房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。 2023/8/29 广州市政府 推行首套房“认房不认贷”政策，执行时点以8月18日为界； 2023/8/30 深圳市政府 正式发布“认房不认贷”政策，8月31日起施行； 2023/8/31 央行、金监局 联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，一是首套房和二套房的首付比例统一下调到20%和30%，不再区分限购和非限购城市；二是贷款利率统一规定为首套房不低于LPR-20BP,二 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/8 套房不低于LPR+20BP；三是各地可以因城施策的去执行。 2023/8/31 央行、金监局 联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。新发放贷款在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 2023/9/1 武汉市政府 首套房贷款购房实行“认房不认贷”政策，9月1日起执行； 2023/9/1 成都住建局 即日起施行“认房不认贷”政策； 2023/9/1 上海市四部门 执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，该规定自通知印发次日起执行； 2023/9/1 北京市三部门 即日起施行“认房不认贷”政策； 2023/9/1 长沙市住建局 “认房不认贷”政策正式落地，自9月1日起执行； 2023/9/2 苏州市四部门 9月2日起执行“认房不认贷”。 数据来源：公开资料、CRIC监测 二、并购金融：招商平安战略投资新华联，华融、蓝城接手百亿大盘 集团层面，本月新华联文旅与华软盈新资产、招商平安资产及外贸信托等6家公司签署重整投资协议暨预重整，6家重整投资人以现金方式认购转增股票，计划合计向其提供约 19.28亿的资金支持。新华联文旅破产重整推进较早，2022年8月被债权人向法院申请重整以来，已完成指定临时管理人、引入重整投资人和确定重整计划等步骤；若重整成功，新华联文旅或将成今年年内上市房企重整破局第一股。 具体项目层面，本月蓝城宣布与华融以“AMC+代建”的方式盘活台州仙居北岸绿洲项目。该项目最早的开发商是浙江大卫，浙江大卫陷入债务危机后，2017年法院对其进行破产清算，2018年恒大出价16.1亿成为重整投资人；接手后恒大同样遭遇债务危机，2023年初项目整体采取财产权信托隔离资产的处置方式，脱离与恒大主体的关联性。目前华融联手蓝城盘活该项目，由于项目有815亩地块未开发、可售货值超100亿，重整价值和难度大。 AMC盘活出险项目倾向于选择“AMC+代建”模式，即AMC等金融机构接管项目，再委托品牌房企进行代建。AMC介入，发挥提供增量资金、协调各方资源的功能，项目由代建方操盘。随着销售市场的持续筑底，AMC业绩承压，纾困动力略不足。2023年上半年中国信达存 货销售收入降幅最大，同比下降69.7%至21.33亿，收购重组类不良债权资产中房地产金额较年初减少42亿至495亿，房地产不良资产业务在收缩。由于AMC业绩承压、资金实力有限、倾向选择区域优质、有阶段性流动性问题的项目进行纾困，而市面上满足这类条件的项目较少，因此整体纾困推进相对缓慢。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/8 表：2023年1-8月AMC介入房地产项目纾困进展汇总 宣布日期 纾困机构 受益房企 纾困方式 纾困项目 投入资金 2023/8/28 中国华融 蓝城集团 AMC+代建代管 仙居北岸绿洲 未披露 2023/8/7 招商平安资产等 新华联文旅 引入战略投资者 集团 19.28亿 2023/7/24 长城资产 绿城管理 集团合作协议（代建） 未披露 未披露 2023/7/24 浙商资产 华夏幸福 集团合作协议（代建） 未披露 未披露 2023/7/10 兴业信托、中铁置业 泰禾集团 并购+融资+代建代管 泰禾香山湾 未披露 2023/6/30 长城国富 金科股份 引入战略投资者 集团 未披露 2023/6/25 中国华融 万达地产 并购+融资 万达瑞华酒店、万达嘉华酒店 未披露 2023/6/13 浙商资产 德信中国 并购基金 德清时代云起 6.03亿 2023/5/14 中国信达 赫华恒瑞 处置踩雷信托不良债权 北京海淀万柳书院75套房源 47亿 2023/5/4 长城资产 保利发展 集团合作协议 未披露 未披露 2023/4/26 福田安城投、长城 佳兆业 并购+融资+合作开发 佳兆业深圳佳园项目 未披露 2023/3/28 东方、华融 佳兆业 AMC+代建代管 昆明佳兆业城市广场J地块 未披露 2023/2/23 东方、长城、安居建业 中国恒大 并购基金 深圳恒大时代之光（旧改）等 177亿 2023/2/11 华融、中信城开 株洲华晨 AMC+代建代管 华晨山水豪庭、华晨云溪湾等 12亿 2023/2/8 东方资产 旭辉集团 集团合作协议 未披露 未披露 2023/2/6 中国信达、信达地产 中南建设 并购基金 深圳46亿货值的旧改 25.5亿 2023/1/19 中国信达、信达地产 和昌集团 并购基金 深圳340亿货值旧改 90亿 2023/1/12 中国信达、信达地产 言成集团 并购基金 深圳22亿货值项目 6.81亿 2022/12/1 华融联合6家银团 融创中国 并购+增量融资 上海董家渡项目 超120亿 数据来源：公开资料、CRIC监测 三、行业并购：中海13亿收购亚运城股权，大悦城资产处置加速 根据CRIC监测，2023年8月重点监测房企共涉及26笔并购交易，披露交易金额的有22笔，总交易对价约367.3亿人民币，同比大幅增加116.2%、环比增长200.8%，交易规模 升至半年以来的小高峰。单月披露的单笔平均交易规模16.7亿，约为7月的2倍，收并购热度回升显著，房企处置资产加快，资金回笼提速。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/8 图：近半年来重点监测房企收并购交易笔数及规模情况（单位：亿人民币，笔） 注：收并购交易剔除了流拍