中国房地产行业 — — 新释放的需求会持续下去吗 ？

2023年9月5日 CMB国际全球市场|股票研究|行业更新 中国房地产行业 新释放的需求会持续吗？ 一级市场和二级市场都对新政策反应强烈(认房不认贷）在周末。BJ＆SH的项目访客和新房交易显示出反弹，二手住宅的上市量受到现金需求和买卖需求的推动。我们认为新释放的需求很难保持下去，并且在我们看来，它可能能够支持1-3个月的新房复苏，因为需求的一部分依赖于 现有市场，可能会受到二手住宅价格的抑制，我们认为，由于我们下面说明的原因，二手住宅价格将继续承受压力.但是，我们看到监管机构决心通过新政策稳定房地产市场，如果销售继续疲软，我们可能会在年底之前采取更多宽松政策。对于股票，我们继续喜欢经纪：BEKE，PM：CRMixC，COPH，保利服务，Onewo，越秀服务。开发商：CRLand，越秀物业。 谁受益？如P.2表所示，新政策(认房不认贷)在一线城市释放了曾经拥有一套房子但已经出售的人的购买需求(D1)和拥有一所且仅有一所房子的人，他们希望用新的房子取代现有的房子(D2）。这两种购房者现在被视为首次购房者，并享有较低的首付比例和抵押率 。 市场如何反应？根据我们的频道检查,对于新的家庭市场在过去的周末，BJ和SH的项目访客流量和交易都出现了变化，而SZ和GZ由于台风而变化不大。在二级城市中，天津和长沙在采取后续政策后交易活跃，其他城市变化不大。对于二级市场，更多的上市来自套现需求和卖出买入需求(D2)。在政策出台前房价下跌较少的地区，一些业主在宽松 政策后邻居提高价格时重新列出了房屋。在这些地区，套现需求高于买卖需求。在价格下降幅度较大的地区，套现需求较少，因为价格仍然会给房主带来损失。 接下来是什么？考虑到居民收入预期尚未恢复的背景，新房交付质量仍然是新闻中经常提到的问题，许多开发商仍在违约边缘挣扎。我们认为新政策的影响可能有限，因为如图2所示：1)在我们看来，D1有一定数量，可能会在1-2个月内促进新房销售。2)新房的D2将从现有房屋交易中逐步释放，金额将呈下降趋势，因为鉴于1），二手住宅价格将继续承受压力随着上市数量的增加，有套现需求的业主最终可能会降低价格，这是一个离开市场的好窗口，2)有买卖需求的业主可能会降价以更快地出售旧房屋。降价可 能会在短期内促进现有房屋交易，但很快会刺激买家的“观望”情绪并延迟他们的购买决定，因此较低的交易导致D2减少。因此，我们认为新政策可能会支持1-3个月的新房销售复苏。通过政策，我们看到监管机构稳定房地产市场的决心，因此如果需求无法维 持，我们预计在年底之前会有更多宽松政策. 跑赢大盘 (维护) 中国房地产行业 张苗族 (852)37618910 NikaMA (852)39000805 请阅读过去的分析师认证和重要披露PAGE1 来自彭博社的更多报告：重新设置CMBR<GO>或http://www.cmbi.com.hk 图1：新政策新释放的需求（认房不认贷) 新的之前的状态政策新政策后 D1拥有1所房屋并以抵押记录出售，第二次购房者有资格成为第一次购房者 D2拥有1个和只有1个抵押贷款记录第二次买家在出售现有买家后有资格成为第一次买家 资料来源：公司数据，CMBIGM 图2：在我们看来，新政策可能效果有限 买新家 在我们看来，一定的金额将支持1-2个 购买现有房屋 D1月的销售复苏 购买现有房屋 交易记录 出售现有房屋 出售现有房屋 交易记录 提现需求 D2 买新家 没有购买需求 现房成交逐步释放，但二手房价格承压，购房需求将下降 来源：CMBIGM 图3：截至9月3日，30个主要城市的新房销售增长了13% 来源：CMBIGM 图4：截至9月3日，8个城市的二手房销售下降了8%。 来源：CMBIGM 披露和免责声明 分析师认证 主要负责本研究报告全部或部分内容的研究分析师证明，就本报告所涵盖的证券或发行人而言：（1）所表达的所有观点都准确地反映了他或她对标的证券或发行人的 个人观点；（2）他或她的补偿中没有任何部分是，是或将直接或间接地与该分析师在本报告中表达的具体观点相关。 此外，分析师确认，分析师及其合伙人（定义见香港证券及期货事务监察委员会发布的行为准则）（1）在本报告发布日期前30个日历日内处理或买卖本研究报告所涵盖的股票；（2）将在本报告发布日期后3个营业日内处理或买卖本研究报告所涵盖的股票；（3） CMBIGM额定值 购买：未来12个月潜在回报率超过15%的股票 HOLD：未来12个月潜在回报率为+15%至-10%的股票 SELL：未来12个月潜在亏损超过10%的股票 NOTRATED：Stock未被CMBIGM评级 跑赢大盘：行业预计将在未来12个月内超越相关的广泛市场基准市场表现：行业预计未来12个月的表现将与相关的广泛市场基准保持一致性能欠佳：行业预期在未来12个月内表现低于相关的广泛市场基准 CMB国际环球市场有限公司 地址：香港花园道3号冠军大厦45楼，电话：（852）39000888传真：（852）39000800 CMBInternationalGlobalMarketsLimited(“CMBIGM”)是CMBInternationalCapitalCorporationLimited(招商银行的全资子公司)的全资子公司 重要披露 任何证券交易都有风险。本报告所载的信息可能不适用于所有投资者。CMBIGM不提供个性化的投资建议。本报告的编制不考虑个人投资目标、财务状况或特殊要求。过去的表现没有未来表现的迹象，实际事件可能与报告中包含的事件大不相同。任何投资的价值和回报都是不确定的，没有保证，并且可能由于其对基础资产表现或其他可变市场因素的依赖而波动。CMBIGM建议投资者应独立评估特定投资和策略，并鼓励投资者咨询专业财务顾问，以便做出自己的投资决策。 本报告或此处包含的任何信息均由CMBIGM准备，仅用于向CMBIGM或其附属公司的客户提供信息。本报告不是也不应被解释为购买或出售任何证券或证券权益或进行任何交易的要约或招揽。CMBIGM及其任何关联公司、股东、代理人、顾问、董事、高级职员或雇员均不对依赖本报告中包含的信息而导致的任何直接或相应的损失、损害或费用承担责任。任何使用本报告中包含的信息的人都要完全自担风险。 本报告中包含的信息和内容是基于对被认为是公开可用和可靠的信息的分析和解释。CMBIGM竭尽全力确保但不保证其准确性，完整性，及时性或正确性。CMBIGM在“原样”的基础上提供信息、建议和预测。信息和内容可能会发生变化，而不会引起注意。CMBIGM可能会发布与本报告不同的信息和/或结论的其他出版物。这些出版物在汇编时反映了不同的假设、观点和分析方法 。CMBIGM可能会做出与本报告中的建议或观点不一致的投资决策或采取专有头寸。 CMBIGM可能会不时为自己和/或代表其客户在本报告中提及的公司的证券中进行头寸、做市或作为委托人或从事交易。投资者应假设CMBIGM确实或寻求与本报告中的公司建立投资银行或其他业务关系。因此，收件人应意识到CMBIGM可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性，CMBIS对此不承担任何责任。本报告仅供预期收件人使用，未经CMBIGM事先书面同意，不得出于任何目的复制、转载、出售、重新分发或全部或部分发布本出版物。 有关推荐证券的其他信息可应要求提供。 本文件在英国的收件人 本报告仅提供给（I）符合《2005年金融服务和市场法（金融促进）令》第19（5）条（不时修订）（“该命令”）或（II）属于第49（2）（a）至（d）条（“高净值公司，非法人协会等。,)oftheOrder,admayotbeprovidedtoayotherpersowithotthepriorwrittecosetofCMBIGM. 适用于本文件在美国的收件人 CMBIGM不是美国的注册经纪交易商。因此，CMBIGM不受U.S.关于研究报告准备和研究分析师独立性的规则。主要负责本研究报告内容的研究分析师未在金融业监管局（“FINRA”）注册或获得研究分析师资格。分析师不受FINRA规则的适用限制，旨在确保分析师不会受到可能影响研究报告可靠性的潜在利益冲突的影响。本报告仅在美国发布给“美国主要机构投资者”，如美国《1934年证券交易法》第15a-6条所述，不得提供给美国的任何其他人。收到本报告副本并接受本报告的每个主要美国机构投资者均表示并同意其不得向任何其他人分发或提供本报告。任何U.S.本报告的收件人希望根据本报告中提供的信息进行任何买卖证券的交易，只能通过美国S.-注册经纪交易商。 本文件在新加坡的收件人 本报告由CMBI(新加坡)Pte在新加坡分发。有限公司（CMBISG）（公司注册。不。201731928D)，《财务顾问法》(第110)由新加坡金融管理局监管。CMBISG可以根据《财务顾问条例 》第32C条的安排，分散其各自外国实体、附属公司或其他外国研究机构制作的报告。如果报告在新加坡分发给《证券及期货法》(第289）新加坡，CMBISG仅在法律要求的范围内对此类人员的报告内容承担法律责任。新加坡收件人应致电+6563504400联系CMBISG，了解报告引起的或与报告有关的事项。