供给会成为需求释放的限制因素吗？

房地产 证券研究报告 2023年02月26日 投资评级 供给会成为需求释放的限制因素吗？ 行业追踪（2023.2.18-2023.2.24） 周期角度：以史为鉴，当前狭义库存处于什么水平？ 截止2022年年底，克而瑞80城商品住宅可售库存面积5.21亿平方米，同比 -1.75%。全国平均去化周期19.0个月，较去年同期提升5.36个月。对比历史发 现，2022年12月80城住宅狭义库存仍居高位，处2010年以来72%的分位水平， 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者刘清海分析师 SAC执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 与2014年5月、2016年3月、2020年9月较为接近。 自21年以来，市场可售库存始终维持高位，库存水平虽处下行周期，但22年至今 行业走势图 （2021.12-2022.12，分位数由81%降至72%）政策宽松对库存去化的影响程度房地产沪深300 与14年类似（2014.09-2015.08，分位数由97%降至91%），故在不考虑诸如棚 改货币化等大力度刺激政策出台的背景下，住宅库存的消化过程或仍将较为缓慢。我们预计23上半年，克而瑞全国80城可售库存面积仍将围绕5-5.4亿平波动，短期内发生整体性的供需关系反转的概率不大。 结构分化：若销售复苏，热点城市会否产生供需缺口？ 截止2022年12月，克而瑞80城商品住宅可售库存面积中，一线、二线、三线城市可售库存分别为0.40、2.87、1.94亿平方米，一线、二线、三线城市平均去化周期为15.92、21.54、22.84个月，分别较去年同期提升4.51、5.82、7.73个月。各城市伴随22年销售市场下行，去化压力均在明显加大。 分城市看，一线城市仅上海去化周期表现良好；二线城市中仅杭州、合肥、南昌、济南去化周期低于10个月。结合库存历史分位表现看，一线城市中，北、上、广、 深可售库存分别处2010年以来，21%、75%、99%、93%的分位水平；二线城市中杭州、南昌、济南、合肥的库存分位数分别为68%、45%、32%、18%。 上海、合肥两城住宅供给处历史相对低位，且去化较快，我们预计类似城市在复苏期中需求回暖速度更快，未来供给压力将同步增大，但我们仍认为此类城市未必在23年会形成明显缺口。以上海为例，若以移动12个月的平均销供比（过去12个月累计供应/累计成交）作为衡量短期城市供需压力的指标，2022年12月，上海平均销供比为1.13，对比2022年初的0.90显著提升，说明22年以来购房信心受损对需求的影响大于对供给侧的影响。我们认为，在去库存周期中，需求复苏的力度或为判断城市有无供需缺口更为关键的指标，在行业销售确立趋势性复苏前，各城供给压力因城市基本面及历史库存而异，但影响程度可能相对有限，同时考虑热点城市的需求外溢效应，大规模的供需缺口短期内预计较难产生。 2月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比改善明显 新房市场本周成交451万平，月度同比-1.71%，相较上月改善39.13pct；累计库存12522万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交223万 平，月度同比+94.87%，相较上月改善110.97pct。土地市场本周成交建面2499 万平，滚动12周同比+30.91%；成交总额256亿元，滚动12周同比+7.57%； 全国平均溢价率+4.13%，滚动12周同比-0.16pct。 本周申万房地产指数+0.94%，较上周提升4.10pct，涨幅排名19/31，领先沪深300指数0.28pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.35%，较上周提升 1.33pct，涨幅排序7/11，领先恒生指数2.08pct；克而瑞内房股领先指数为 -0.18%，较上周提升2.55pct。 投资建议：我们认为地产行情认知差尚未完全修复，建议关注市场对于地产板块4 个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期），选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的，万科A、龙湖集团。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响 13% 7% 1% -5% -11% -17% -23% 2022-022022-062022-10 资料来源：贝格数据 相关报告 1《房地产-行业研究周报:地产销售怎么看？》2023-02-19 2《房地产-行业研究周报:旅游景区REITs推进有何进展？——REITs周报》2023-02-18 3《房地产-行业研究周报:地产股在交易什么逻辑？》2023-02-12 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.本周观点：供给会成为需求释放的限制因素吗？3 2.政策与成交概览6 2.1.政策梳理6 2.2.新房市场6 2.2.1.新房成交情况6 2.2.2.新房推盘去化8 2.3.二手房市场9 2.4.土地市场10 3.本周融资动态11 4.行业与个股情况13 4.1.行业涨跌与估值情况13 4.1.1.A股市场13 4.1.2.H股市场14 4.2.重要公告概览16 5.风险提示17 1.本周观点：供给会成为需求释放的限制因素吗？ 周期角度：以史为鉴，当前狭义库存处于什么水平？ 截止2022年年底，克而瑞80城商品住宅可售库存面积5.21亿平方米，同比-1.75%。全国 平均去化周期19.0个月，较去年同期提升5.36个月。对比历史发现，2022年12月80城 住宅狭义库存仍居高位，处2010年以来72%的分位水平，与2014年5月、2016年3月、 2020年9月较为接近： 1）2014年5月，库存水平处上升期，逐渐接近库存历史顶部。2014年7月，住建部提出库存压力较大的城市“千方百计去库存”，除一线城市外大部分城市于14年上半年起陆续放松限购限贷政策；同年9月（对应库存分位数96.7%），“930”新政出台，需求政策正式步入宽松周期，库存压力于15年1月见顶，后步入下行通道。但在15年8月《关于进 一步推进棚改货币化安置的通知》提出前，去库存速度仍较缓慢，对应库存分位仅由15年1月的100%下降至8月的91%，历史经验反应出限购限贷的政策宽松对库存去化的刺激效果相对有限。 2）2016年3月，库存水平处下行期，距库存历史底部仍有距离。自“棚改货币化”提出后，库存去化速度显著加快。2016年3月，库存分位数已降至75%，截至16年末，库存水平分位数已低于50%，去库存任务初步完成，但期间房价上涨压力同样显著加剧。故16 年12月，中央经济工作会议首提“房住不炒”，政策步入紧缩期，各地限购限贷政策同步收紧，可售库存于17年上半年年逐步触底，分位数水平降至20%附近。 3）2020年8月，库存水平处上升期，已较接近17年后的库存顶部。18-20年间，在围绕“房住不炒”、“三稳”、“长效机制”等政策调控基调下，库存水平再度上行，上行趋势与2012-2014年较为接近。至“三道红线”及“贷款集中度管理”等政策出台后的2020年12月，库存分位数已升至88%，为此轮小周期的库存顶。 自21年以来，市场可售库存始终维持高位，库存水平虽处下行周期，但22年至今 （2021.12-2022.12，分位数由81%降至72%）政策宽松对库存去化的影响程度与14年类似（2014.09-2015.08，分位数由97%降至91%），故在不考虑诸如棚改货币化等大力度刺激政策出台的背景下，住宅库存的消化过程或仍将较为缓慢。我们预计23上半年，克而 瑞全国80城可售库存面积仍将围绕5-5.4亿平波动，短期内发生整体性的供需关系反转的概率不大。 图1：2010-2022年克而瑞80城可售库存面积 （亿平）克而瑞80城可售库存面积基准线 14年9月：930新政15年8月：棚改货币化22年1月：需求侧政策开始宽松 7 6 5 4 3 2 1 2010-01 2010-05 2010-09 2011-01 2011-05 2011-09 2012-01 2012-05 2012-09 2013-01 2013-05 2013-09 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05 2022-09 0 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 结构分化：若销售复苏，热点城市会否产生供需缺口？ 多数城市库存仍处高位。截止2022年12月，克而瑞80城商品住宅可售库存面积中，一线、二线、三线城市可售库存分别为0.40、2.87、1.94亿平方米，分别同比7.22%、-0.93%、 -4.54%。一线、二线、三线城市平均去化周期为15.92、21.54、22.84个月，分别较去年同 期提升4.51、5.82、7.73个月。各城市伴随22年销售市场下行，去化压力均在明显加大。 分城市看，截止2022年12月，克而瑞80城中，一线城市仅上海去化周期表现良好，其 余3城平均去化周期均超过20个月；二线城市中仅杭州、合肥、南昌、济南去化周期低 于10个月。结合库存历史分位表现看，一线城市中，北、上、广、深可售库存分别处2010年以来，21%、75%、99%、93%的分位水平；二线城市中杭州、南昌、济南、合肥的库存分位数分别为68%、45%、32%、18%。 图2：分能级商品房平均库存图3：分能级商品房去化周期 (万平)一线城市平均库存二线城市平均库存 一线城市平均去化周期 （月）二线城市平均去化周期 3000 2500 2000 1500 1000 500 2010-01 2010-11 2011-09 2012-07 2013-05 2014-03 2015-01 2015-11 2016-09 2017-07 2018-05 2019-03 2020-01 2020-11 2021-09 2022-07 0 三线城市平均库存 40三线城市平均去化周期 30 20 10 2010-01 2010-11 2011-09 2012-07 2013-05 2014-03 2015-01 2015-11 2016-09 2017-07 2018-05 2019-03 2020-01 2020-11 2021-09 2022-07 0 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 城市 供求比 上月供求比 库存量 消化周期 库存 环比 同比 消化周期 环比 同比 图4：2023年1月30个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期（单位：万平方米，月） 北京 1.2 0.6 1324 0% -2% 25.7 39% 31% 上海 0.5 1.3 534 7% 4% 5.4 4% 0% 广州 0.6 1.5 1469 -1% 7% 29.4 15% 136% 深圳 1.1 2.6 578 1% 26% 21.4 33% 124% 青岛 1 0.7 2444 0% -6% 37.3 26% 43% 成都 0.6 1.7 2037 1% 11% 16.6 -23% 31% 武汉 0.4 1.4 2003 -8% -3% 20 -37% 18% 天津 0.6 0.9 142