点评报告：规模保持稳固，业绩稳步增长

证券研究报告|房地产 买入(维持) 规模保持稳固，业绩稳步增长 2023年09月04日 ——保利发展（600048）点评报告 公司研 究 公司点评报 告 证券研究报 告 报告关键要素: 公司2023年以来销售金额维持行业第一，投资聚焦核心城市，逐步实现 腾笼换鸟，财务水平保持稳健。公司坚持不动产投资开发高质量发展的同时保持销售规模在行业内的龙头地位，当前行业利好政策持续兑现，行业有望回暖企稳，公司有望进一步巩固龙头地位。 事件:8月31日，公司披露了2023年中期报告，公司实现营业总收入 1370.27亿元，同比提升23.71%；公司实现归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%。 点评： 竣工交付明显提速，推动结算收入增长，毛利率仍有所下降：（1）收入端 受益于竣工增长，公司2023年H1竣工面积为1585.67万方，同比增长22.30%，环比Q1（Q1增速为9.55%）明显提升;新开工面积626.16万方，同比下降44.18%,较Q1下滑幅度明显收窄；（2）受行业下行影响公司毛利率下降，公司2023H1毛利率为21.26%，同比下降4.26pct，较Q1下降0.61pct；（3）持续严控费用率，公司2023H1期间费用率为5.18%，较去年同期下降0.99pct；（4）公司上半年由于罚款及违约金收入增加带来约5亿元营业外收入，同比增长230.7%；（5）少数股东损益占比下降带动归母净利润增长，2023H1少数股东损益占净利润的比重为18.9%，同比下降8.6pct，较Q1下降13.2pct。 今年以来公司销售金额稳居行业第一：根据中指百强排行榜，2023年1- 8月公司实现销售金额2990亿元（同比+6.1%），居行业首位，销售面积 1683万平方米，同比-0.6%。公司2023年1-7月拿地总价824.2亿元，拿地强度30.8%，权益占比82.6%。2023H1公司持续发挥城市深耕优势，公司重点布局的38个核心城市的销售金额占比87%，同比提升8个百分 点；截至中期末，公司共有在建拟建项目690个，可售容积率面积1.8亿 平，待开发面积5917.8万平方米。 行业销售弱复苏，公司回款表现较好，财务维持稳健：2023年H1公司实现销售回笼2273亿元，回笼率为96%。截至23H1末，公司资产负债率76.99%，较年初下降1.12个百分点；扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.50个百分点，现金短债比为 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 281108.24 311878.67 333421.83 370431.66 增长比率(%) -1.37 10.95 6.91 11.10 净利润(百万元) 18346.82 20780.83 23443.85 25175.18 增长比率(%) -33.01 13.27 12.81 7.39 每股收益(元) 1.53 1.74 1.96 2.10 市盈率(倍) 9.30 8.21 7.28 6.78 市净率（倍） 0.87 0.81 0.75 0.70 数据来源：携宁科技云估值,万联证券研究所 基础数据 总股本（百万股）11,970.44 流通A股（百万股）11,970.44 收盘价（元）13.98 总市值（亿元）1,673.47 流通A股市值（亿元）1,673.47 个股相对沪深300指数表现 保利发展沪深300 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 顺势而为，长期向好 央企龙头优势凸显，业绩保持稳健正增业绩稳健，投资积极 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 1.38，“三道红线”持续保持绿档水平。同时综合融资成本持续下降，公司银行贷款与直接融资比重为86%，综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。 盈利预测与投资建议：我们预计公司23/24/25年营业收入分别为 3119/3334/3704亿元，归母净利润分别为208/234/252亿元，公司销售规模增长与业绩增长均保持稳健，行业龙头地位稳固，维持“买入”评级。 风险因素：房地产行业政策放松力度不及预期、销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目结算不及预期等。 利润表（百万元） 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入 281108 311879 333422 370432 货币资金176537 46737 252658 76923 同比增速(%) -1.37 10.95 6.91 11.10 交易性金融资产150 450 350 550 营业成本 219228 243460 256931 285398 应收票据及应收账款4054 2197 4510 3330 毛利 61789 68418 76490 85034 存货877893 1177993 991949 1418374 营业收入(%) 21.99 21.94 22.94 22.96 预付款项22556 63300 66802 74203 税金及附加 13121 15865 16961 18328 合同资产273 2183 2334 2593 营业收入(%) 4.67 5.09 5.09 4.95 其他流动资产218937 267188 277899 320674 销售费用 7530 8420 8859 9923 流动资产合计1300401 1560049 1596502 1896648 营业收入(%) 2.68 2.70 2.66 2.68 长期股权投资106250 106250 106250 106250 管理费用 4744 5770 5668 6668 固定资产10147 10888 11823 12009 营业收入(%) 1.69 1.85 1.70 1.80 在建工程571 551 541 531 研发费用 1238 1871 1667 2408 无形资产371 346 321 296 营业收入(%) 0.44 0.60 0.50 0.65 商誉67 67 67 67 财务费用 3686 5704 8904 6005 递延所得税资产12976 12976 12976 12976 营业收入(%) 1.31 1.83 2.67 1.62 其他非流动资产39683 39683 39683 39683 资产减值损失 -1156 0 300 0 资产总计1470464 1730808 1768162 2068459 信用减值损失 -122 -350 0 0 短期借款1197 1197 1197 1197 其他收益 239 312 667 185 应付票据及应付账款162704 270114 186653 320721 投资收益 4201 6444 6379 2436 预收账款894 1092 1167 1297 净敞口套期收益 0 0 0 0 合同负债412019 535613 565249 627875 公允价值变动收益 -142 0 0 0 应付职工薪酬702 609 642 713 资产处置收益 113 0 0 0 应交税费12992 14346 15337 17040 营业利润 34693 37195 41778 44324 其他流动负债252969 287646 301862 326095 营业收入(%) 12.35 11.93 12.53 11.97 流动负债合计842280 1109420 1070911 1293740 营业外收支 607 415 462 495 长期借款242482 222482 262482 302482 利润总额 35301 37610 42240 44819 应付债券57716 48970 59970 70970 营业收入(%) 12.56 12.06 12.67 12.10 递延所得税负债631 631 631 631 所得税费用 8290 9143 10344 10798 其他非流动负债5163 4881 4881 4881 净利润 27011 28467 31896 34021 负债合计1148273 1386384 1398875 1672704 营业收入(%) 9.61 9.13 9.57 9.18 归属于母公司的所有者权益196264 210811 227222 244844 归属于母公司的净利润 18347 20781 23444 25175 少数股东权益125927 133613 142066 150911 同比增速(%) -33.01 13.27 12.81 7.39 股东权益322192 344424 369287 395755 少数股东损益 8664 7686 8453 8845 负债及股东权益1470464 1730808 1768162 2068459 EPS（元/股） 1.53 1.74 1.96 2.10 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 经营活动现金流净额 7422 -90650 166383 -210020 投资 -4475 -160 -100 -100 基本指标 资本性支出 -106 -584 -777 65 2022A 2023E 2024E 2025E 其他 5218 6444 6379 2436 EPS 1.53 1.74 1.96 2.10 投资活动现金流净额 637 5700 5502 2401 BVPS 16.40 17.61 18.98 20.45 债权融资 -130946 -9028 11000 11000 PE 9.30 8.21 7.28 6.78 股权融资 2674 0 0 0 PEG -0.28 0.62 0.57 0.92 银行贷款增加（减少） 168142 -20000 40000 40000 PB 0.87 0.81 0.75 0.70 筹资成本 -31216 -15822 -16965 -19116 EV/EBITDA 10.63 12.85 7.36 11.48 其他 -11669 0 0 0 ROE 9.35% 9.86% 10.32% 10.28% 筹资活动现金流净额 -3015 -44850 34035 31884 ROIC 3.72% 4.01% 4.27% 4.25% 现金净流量 5182 -129800 205921 -175735 数据来源：携宁科技云估值，万联证券研究所 行业投资评级 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％以上； 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％至-10％之间；弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10％以上。 公司投资评级 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15％以上； 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5％至15％；观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5％至5％；卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5％以上。基准指数：沪深300指数 风险提示 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资 的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 证券分析师承诺 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的执业态度，独立、客观 地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 免责条款 万联证券股份有限公司（以下