权益销售大幅增长，拿地聚焦转化速度提升

2023年8月25日，绿城中国发布2023年H1业绩公告；公司2023年上半年实现营收569.76 亿，归母净利润25.45亿，同比+41.3%，股东核心净利润38.81亿，同比+4.2%。 收入略有下滑，盈利能力稳定，销管费用优化 公司2023年上半年主要业务物业销售收入522.78亿，同比-13.1%，主要是因为上下半年结转面积分布不均所致。本期物业收入结转面积为226.70万方，较2022年同期减少18.8%。报告期内，公司综合毛利率17.4%，与2022年同期基本持平，其中物业销售毛利率16.0%，与2022年同期的16.5%相差不大。费用率方面，报告期内公司行政开支18.24亿，同比下降6.2%，销售费用8.44亿，同比下降27.9%，财务费用14.83亿，较2022年同期增加1.01亿，但加权融资成本降至4.4%，较2022年同期下降10个基点。 权益销售大幅增长，首开去化率改善 报告期内，公司实现全口径销售额1342亿，同比+19%，其中权益口径销售金额633亿，同比+4 0%，权益比例提升至64%。同时，绿城代建在报告期内取得合同销售面积267万方，合同销售金额360亿。此外，公司在销售端也紧抓回款，上半年公司销售回款率100%，维持较高水平；同时销售产品力较强，深耕重点城市，上半年公司首开项目去化率82%，较2022年末提升7个百分点，高能级核心城市的市场地位持续巩固，一二线城市销售额占比85%，其中，在杭州、宁波、西安、北京等近20个核心城市销售排名当地前十。 拿地聚焦核心城市，权益比及项目转化速度提升 报告期内，公司新增项目19个，总建面257万方，权益拿地成本251亿，预计新增货值571亿； 从拿地城市能级看，新增货值位于一二线城市的占比达到89%；在拿地权益和销售转化上公司也有明显的提升：上半年公司新增项目权益比例升至79%，同时预计571亿货值中在当年能够转化348亿占61%，截至报告期末已实现销售92亿。 融资渠道畅通，评级展望稳定正面 上半年公司完成债券公开发行本金总额78.09亿，发行品种包括公司债、中期票据、供应链AB S/ABN等，平均发行期限1.48年，平均利息成本3.74%，截至2023年6月30日尚有发行额度人民币401.14亿。境外，在中资地产美元债市场仍然「封冻」的环境下，公司积极推动商业银行跨境联动，完成多笔短期贷款的置换工作，有效优化债务久期。上半年与国有银行及股份制银行共落地3笔3年期内保外贷业务，总规模6.46亿美元。评级方面，报告期内，中债资信于2023年6月将绿城房产的主体评级从A+提升至AA–，在境外评级机构高频次大范围下调房企评级的背景下，绿城中国维持了评级稳定，穆迪评级为Ba3，展望「稳定」；标普评级为BB–，并在2023年5月将绿城中国评级展望由「稳定」上调至「正面」，是近两年为数不多的给予内房企业的正面评级行动。 投资建议：绿城中国凭借坚实的股东背景、优良的产品口碑和严苛的内控实现了业绩和销售的平稳增长，我们看好公司在存量时代下凭借高品质持续赢得市场青睐。考虑到2023年以来房地产行业仍然面临压力，未来或依然存在存货减值因素影响，我们调整公司2023-2025年EPS分别至1.52、1.95、2.34元/股（前值为2.57、3.10、3.72元/股），维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、调控政策落地不及预期、引用数据滞后或不及时。 图表：盈利预测表