国际数据跟踪：美国地产供需或将同步收紧

南京证券股份有限公司 NANJINGSECURITIESCO.LTD 2023年8月29日 海外宏观研究报告 国际数据跟踪（8.21-8.27）：美国地产供需或将同步收紧 美债期限结构 关键期限国债利率 UST3M 5.485% UST2Y 5.078% UST10Y 4.231% UST30Y 4.279% 研究员李照投资咨询证书号S0620522080001联系方式025-58519178邮箱jordanlz@sina.com研究助理曹世棋联系方式025-58519166邮箱sqcao@njzq.com.cn 摘要 美国地产：美国7月住房供给偏紧，短期内可能无法得到较为明显的缓解。已获批的新建私人住宅同比和环比降幅均超12%，无法为补库提供持续的后发增长动力，住宅建造支出同比增速呈悬崖式下跌，暴露了私人住宅投资倾向继续减弱。在新建住房供给短缺和库存相对低位的影响下，房价环比出现小幅回升，不过同比大多还在下滑。在供给紧张、房价同比下行和刚需助推的作用下，7月新建住房销售同比实现高速增长，环比也有较好改善。但受抵押贷款利率攀升和收入增速下降影响，住宅需求支撑动力走弱，当前向好的房屋销售情况可能无法延续。往后看，美国房地产市场的供给和需求将有可能同步收缩。 美国债市：本周美债收益率整体上行，表现为先上后下再上。其中，短端和中端利率上行，长端利率下行。8月24日美国Markit披露的8月PMI初值低于预期，较上月出现明显下滑，在数据真空期窗口下，该指标的公布使得十年期美债收益率一度下行12bp，而后缓慢回升。8月24日-26日鲍威尔在年度经济政策研讨会上发表的言论偏鹰，叠加25日抵押贷款利率调升至高位，美债收益率上行。截至8月25日收盘，国债2Y收益率较上周上行11bp，收于5.03%；国债10Y收益率较上周下行1bp，收于4.25%。美债整体期限利差倒挂程度和上周相比有所加深，中美10Y国债收益率利差倒挂程度有所缓解。 风险提示：美联储超预期加息，美国通胀超预期反弹。 报告目录 1国际数据跟踪.-3- 1.1美国地产现况...............................................................................................-3- 1.2美债行情梳理...............................................................................................-7- 1国际数据跟踪 1.1美国地产现况 美国7月新增住房销售同比实现高增，后续房地产市场或将呈现供需同步收缩的状态。 住房供应偏紧。美国新建住房可供应月度自2022年7月到达峰值之后开始震荡下行，7月该数额也是有所减小。不过成屋的月度供应在库存的小幅回补下有一定增加，但总体上，当前美国住房供给偏紧，库存处于历史低位。从房屋开工建造来看，7月美国已开工的新建私人住宅同比和环比的增速均由负转正，可以为后续新房库存的增加提供一定助益。但7月美国已获批的新建私人住宅同比和环比降幅均超12%，无法为补库提供持续的后发增长动力。另外，2021年6月以来，美国住宅建造支出同比增速呈悬崖式下跌，今年年初开始转负并加速下探，最新6月数据显示同比跌幅出现小幅回调，不过仍在两位数的底部区间。其中公共住宅的建造支出在拜登基建法案的带动下维持个位数的正增长，而私人住宅建造支出则十分低迷，暴露了私人住宅投资倾向继续减弱。总体来看，住房供应相对紧张的局面短期内可能无法得到较为明显的缓解。 房价同比下行，环比回升。在美国新建住房供给短缺和库存相对低位的影响下，房价环比出现小幅回升，新建住房中位价和均价分别环比增加4.8%和1.12%。不过同比大多还在下滑。标普在7月26日公布的美国5月房价指数显示房价同比增速仍处 负值区间且还在继续下探，其中20大中城市房价指数同比下降1.7%，已连续3个月 呈下跌趋势，跌幅突破2012年5月以来的最高水平。美国新建住房售价也显示出房价同比大幅走低，中间价和平均价同比增速分别下滑5pct和17pct至-8.68%和-9.19%。 住房销售实现高增。在供给紧张、房价同比下行和刚需助推的作用下，7月新建住房销售同比实现超30%的高速增长，增速较上月提升10pct，环比也有较好改善。成屋销售同比增速也获得连续4个月的回升，不过仍在两位数的较深的负值区间。但在住宅需求支撑动力走弱的背景下，当前向好的房屋销售情况可能无法延续。1）政策端：截至8月25日，美国30年期抵押贷款固定利率大幅攀升至7.23%，突破了22年以来的最高点。受此影响，居民购房意愿将进一步削弱。2）收入端：美国家庭收入同比从去年10月66%的高位快速降至10%左右，中层家庭收入同比在较低的增速 水平上保持稳定，呈小幅波动。与此同时，房屋月供从去年年初以来大比例上行，6月已升至新高，超2100美元，月供占家庭收入之比也快速飙升至当前的28.5%，美国房屋购买力指数也跌破历史低位。住房需求的支撑端显示出一系列的疲弱迹象，往后看，美国房地产市场的供给和需求将有可能同步收缩。 图表1：美国新建住房和成屋销售月度供应图表2：美国成屋销售库存和月度供应 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表3：美国已开工新建私人住宅及增速图表4：美国已获批新建私人住宅及增速 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表5：美国住宅建造支出图表6：美国20大中城市标普/CS房价指数增速 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表7：美国标普/CS房价指数增速图表8：美国10大中城市标普/CS房价指数增速 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表9：美国新建住房售价图表10：美国新建住房售价同比 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表11：美国成屋销售及增速图表12：美国新建住房销售及增速 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表13：美国新建住房待售及增速图表14：美国房屋购买力指数 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表15：美国家庭收入及同比图表16：美国房屋月付及占比 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 1.2美债行情梳理 8月24日美国Markit披露的8月PMI初值低于预期，较上月出现明显下滑，在数据真空期窗口下，该指标的公布使得十年期美债收益率一度下行12bp，而后缓慢回升。8月24日-26日鲍威尔在年度经济政策研讨会上发表的言论偏鹰，叠加25日抵押贷款利率调升至高位，使得美债收益率上行。 图表17：美国新建住房待售及增速图表18：美国房屋购买力指数 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 本周美债收益率整体上行，表现为先上后下再上。其中，短端和中端利率上行，长端利率下行。截至8月25日收盘，国债1M、3M、6M、1Y、2Y、3Y、5Y、7Y收益率较上周分别上行3bp、6bp、9bp、9bp、11bp、9bp、6bp、3bp，国债10Y、20Y、30Y收益率较上周分别下行1bp、5bp、8bp。期限利差倒挂程度和上周相比有所加深。截至8月25日，国债5Y-3Y、10Y-1Y、10Y-2Y、10Y-3Y、10Y-5Y、10Y-7Y期限利 差倒挂程度分别加深3bp、10bp、12bp、10bp、7bp、4bp，国债30Y-10Y利差收窄7bp 至5bp。本周中美10Y国债收益率利差倒挂程度有所缓解，中美10Y国债利差为 -167.98bp，与上周五-169.61bp相比倒挂程度缓解了1.63bp。 图表19：本周二级市场美国国债收益率及周涨跌 美国国债收益率 期限 2023/8/18(%) 2023/8/25(%) 周涨跌BP(‱) 1M 5.53 5.56 3 3M 5.55 5.61 6 6M 5.52 5.61 9 1Y 5.35 5.44 9 2Y 4.92 5.03 11 3Y 4.63 4.72 9 5Y 4.38 4.44 6 7Y 4.34 4.37 3 10Y 4.26 4.25 -1 20Y 4.55 4.5 -5 30Y 4.38 4.3 -8 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表20：本周二级市场美国国债收益率期限利差及周涨跌 美国国债期限利差(‱） 期限差 2023/8/18(‱) 2023/8/25(‱) 周涨跌BP(‱) 5Y-3Y -25 -28 -3 10Y-1Y -109 -119 -10 10Y-2Y -66 -78 -12 10Y-3Y -37 -47 -10 10Y-5Y -12 -19 -7 10Y-7Y -8 -12 -4 30Y-10Y 12 5 -7 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表21：美国国债收益率周变化 资料来源：同花顺iFinD,南京证券研究所 图表22：短端利率（%） 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表23：中端利率（%） 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表24：长端利率（%） 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表25：5Y-3Y期限利差周变化图表26：10Y-2Y期限利差周变化 资料来源：同花顺iFinD,南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD,南京证券研究所 图表27：30Y-10Y期限利差周变化图表28：中美10Y国债利差 资料来源：同花顺iFinD,南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD,南京证券研究所 图表29：美国国债各期限收益率图表30：美国国债收益率期限利差 资料来源：同花顺iFinD,南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD,南京证券研究所 图表31：中美10Y国债收益率利差 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 本周（2023/8/21-2023/8/27）美国国债发行金额达4280.88亿美元，与上周相比 -1083.21亿美元，环比-20.19%。其中短期债券发行额为4040.88亿美元，和上周相比+92.13亿美元，周环比+2.33%；中期债券发行额为240亿美元，和上周相比-859.29亿美元，周环比-78.17%。下周预计至少发行5468.91亿美元的美国国债，其中短期 债券3933.97亿美元，中期债券1270亿美元，长期债券264.93亿美元。截至2023 年8月24日，美国国债总额已达32.78万亿美元，周环比+0.23%，其中公众持有的政府债务为25.92万亿美元，占比79.08%，周环比+0.28%；政府持有的政府债务为 6.86万亿美元，占比20.92%，周环比+0.04%。截至2023年8月22日，CBOT美国国债期货持仓量143.14万张，环比上周+4.46%；ICE美元指数期货持仓量3.39万张，环比上周+25.91%。 图表32：美国各期限国债新增发行量（亿美元） 期限 8/14-8/20 8/21-8/27 周变化 周环比 下周预计发行 Bill 3948.75 4040.88 92.13 2.33% 3933.97 Note 1099.29 240.00 -859.29 -78.17% 1270.00 Bond 316.05 0.00 -316.05 - 264.93 国债汇总 5364.09 4280.88 -1083.21 -20.19% 5468.91 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表33：美国国债新增发行金额 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所