2023年中报点评：销售规模增长，业绩稳定提升

销售规模增长，业绩稳定提升 --2023年中报点评 核心观点： 事件：公司发布2023年中报，公司2023年上半年实现营业收入1369.78亿元，同比增长23.71%；归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%；基本每股收益1.02元/股，同比增长12.65%。 销售规模增长：公司2023年上半年实现销售金额2368.21亿元，同比增长12.7%，销售面积1383.09万方，同比增长5.8%，对应销售均价17122元/平米，同比增长6.48%。市场市占率提升0.4pct至3.8%，25个城市销售排名第一，46个城市销售排名第三。公司深耕核心区域，核心38城贡 献销售额占比达到87%。分区域看，2023年上半年公司在长三角、大湾区的销售金额分别位777亿元、570亿元，分别占公司销售金额的32.81%、24.07%，公司城市群效果凸显。 收入业绩稳定提升：公司2023年上半年实现营收1369.78亿元，同比增长23.71%；归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%。归母净利润同比增速较营收增速低，主要由于：1）2023年上半年公司整体毛利率为 21.29%，较去年同期下降4.26pct，主要受结转规模和结转结构影响；2）投资净收益实现8.22亿元，同比下降58.47%。费用管控上，公司2023年上半年的销售费用率、管理费用率分别为2.21%、1.64%，分别较去年提高0.06pct、下降0.33pct，费用率整体略有下降。 投资质量提升：2023年上半年，公司新增41个项目，总地价709亿元，容积面积385万方，对应楼面价18416元/平米，按照总地价计算拿地力度为30%，投资稳健。2023年上半年，公司在核心城市拓展总地价占比达到 99%，投资聚焦核心，持续优化资源结构。上半年公司新增项目税前成本利润率平均超过15%，投资确定性强。 综合服务和资产经营能力提升：物业服务规模持续扩大，2023年上半年实现营收71.41亿元，同比提升10.7%，截至2023年上半年末，保利物业合同管理面积8.42亿平，同比增长15.2%，在管面积6.5亿平，同比增长 24.3%；其中第三方在管面积4.12亿平，占总在管面积的63.3%，外拓能力强。资产经营类业务实现收入约22亿元，同比增长22%，其中酒店板块营收同比增长53%，平均入住率恢复至2019年水平，平均房价较2019 年上升16%；展馆业务营收同比上升45%，出租面积提升超过2.5倍。 债务结构健康：杠杆水平上，截至2023年上半年末，扣除预收账款后的资产负债率为65.31%，净负债率为63.06%，分别较年初下降3.17pct、 0.50pct；在手现金上，截至2023年上半年末，公司货币资金约1486亿元，公司现金短债比1.38，保持良好的流动性。债务结构上，截至2023年上半年末，公司一年内到期的有息负债占比18.6%，债务结构健康。融资成本上，综合融资成本3.73%，较年初下降0.19pct，融资成本持续降低。 投资建议：公司销售规模增长，量价提升，投资质量提升，聚焦核心城市，持续优化资源结构。作为央企龙头，公司保持稳健经营，债务结构健康，融资成本持续降低。我们预计公司2023-2025年归母净利润为207.87亿 保利发展(600048) 推荐(维持) 分析师胡孝宇 ： ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130523070001 市场数据2023-08-31 A股收盘价(元)13.98 股票代码600048 A股一年内最高价/最低价(元)19.05/12.29 上证指数3,119.88 总股本/实际流通A股(万股)1,197,044/1,197,044 流通A股市值(亿元)1,673 相对沪深300表现图 20% 10% 0% -10% -20% -30% 保利发展沪深300 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】公司点评_房地产行业_保利发展 （600048.SH）22H1：增收又增利，拿地聚焦高能级财务高度稳健 公司点评●房地产开发 2023年08月31日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 元、227.99亿元、253.32亿元，EPS为1.74元/股、1.90元/股、2.12元/股，对应PE为8.05X、7.34X、6.61X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、综合服务和资产经营业务不及预期等。 表1：主要财务指标预测 人民币 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 281108.24 304124.42 329451.21 345986.37 同比增速(%) -1.37 8.19 8.33 5.02 归母净利润（百万元） 18346.82 20786.86 22799.32 25332.04 同比增速(%) -33.01 13.30 9.68 11.11 EPS（元/股） 1.53 1.74 1.90 2.12 PE 9.12 8.05 7.34 6.61 PB 0.85 0.80 0.72 0.65 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 公司财务预测表资产负债表（百万元）20222023E2024E 2025E 利润表（百万元） 2022 2023E 2024E 2025E 流动资产1300400.61362127.31440727.57 1500007.33 营业收入 281108.24 304124.42 329451.21 345986.37 现金176537.08157407.24137286.97 143368.42 营业成本 219228.01 234573.97 257093.07 267376.79 应收账款4043.633451.593737.02 3924.32 营业税金及附加 13121.19 15201.60 16467.89 17294.58 其它应收款157425.68168886.65183279.09 192771.69 营业费用 7529.75 8421.69 9189.08 10307.57 预付账款22556.3730025.4737320.51 53475.36 管理费用 4744.35 5715.80 6257.80 6191.46 存货877893.19931146.951003780.33 1031247.34 财务费用 3686.48 3148.32 3649.41 4139.82 其他61944.6671209.4575323.65 75220.20 资产减值损失 -1155.62 -2744.11 -492.23 -103.50 非流动资产170063.79178693.87199522.24 215466.30 公允价值变动收益 -141.85 123.00 139.81 155.90 长期投资106249.64109332.64122332.64 132332.64 投资净收益 4201.01 4560.48 5928.44 6571.94 固定资产10146.7610987.1712039.94 12325.66 营业利润 34693.23 37634.08 41180.22 45803.16 无形资产370.97364.88343.25 322.94 营业外收入 781.26 1093.77 1596.90 2075.97 其他53296.4358009.1864806.41 70485.06 营业外支出 173.89 201.71 221.88 239.63 资产总计1470464.41540821.21640249.80 1715473.63 利润总额 35300.60 38526.14 42555.24 47639.49 流动负债842280.43885743.35948939.76 985698.92 所得税 8289.51 9365.52 10421.09 11478.03 短期借款1197.341497.341597.34 1697.34 净利润 27011.10 29160.61 32134.15 36161.46 应付账款162047.36171694.58179522.44 185678.33 少数股东损益 8664.28 8373.76 9334.83 10829.43 其他679035.73712551.43767819.98 798323.26 归属母公司净利润 18346.82 20786.86 22799.32 25332.04 非流动负债305992.47312572.30316572.30 318872.30 EBITDA 36775.40 43054.70 47815.89 53286.28 长期借款242482.46247482.46248482.46 249982.46 EPS（元） 1.53 1.74 1.90 2.12 其他63510.0165089.8468089.84 68889.84 负债合计1148272.901198315.641265512.05 1304571.22 主要财务比率 2022 2023E 2024E 2025E 少数股东权益 125927.10 134300.86 143635.69 154465.12 营业收入 -1.37% 8.19% 8.33% 5.02% 归属母公司股东权益 196264.41 208204.71 231102.06 256437.30 营业利润 -30.15% 8.48% 9.42% 11.23% 负债和股东权益 1470464.4 1540821.2 1640249.80 1715473.63 归属母公司净利润 -33.01% 13.30% 9.68% 11.11% 毛利率 21.99% 22.85% 21.94% 22.70% 现金流量表(百万元) 2022 2023E 2024E 2025E 净利率 6.53% 6.84% 6.92% 7.32% 经营活动现金流 7422.38 16520.52 -2786.64 19454.40 ROE 9.35% 9.98% 9.87% 9.88% 净利润 27011.10 29160.61 32134.15 36161.46 ROIC 3.72% 4.41% 4.64% 4.98% 折旧摊销 2298.45 1380.24 1611.23 1506.97 资产负债率 78.09% 77.77% 77.15% 76.05% 财务费用 6284.77 6679.06 6797.56 6885.56 净负债比率 356.39% 349.87% 337.71% 317.49% 投资损失 -4201.01 -4560.48 -5928.44 -6571.94 流动比率 1.54 1.54 1.52 1.52 营运资金变动 -21751.26 -18381.82 -36250.86 -16579.73 速动比率 0.40 0.37 0.34 0.35 其它 -2219.67 2242.90 -1150.28 -1947.91 总资产周转率 0.20 0.20 0.21 0.21 投资活动现金流 637.32 -5886.41 -14636.08 -8887.39 应收帐款周转率 77.82 81.13 91.63 90.30 资本支出 -105.68 -2048.49 -2510.36 -699.66 应付帐款周转率 1.50 1.41 1.46 1.46 长期投资 -4475.26 -9634.31 -18125.74 -14818.18 每股收益 1.53 1.74 1.90 2.12 其他 5218.26 5796.39 6000.02