中国恒大(经修订) 二零二一年年报

ChinaEvergrandeGroup 中国恒大集团 (于开曼群岛注册成立的有限责任公司) 股份代号:3333 二零二一年 年报 目录 02董事会及委员会 03公司资料 06主席报告书 06业务回顾 07业务展望 08管理层讨论及分析 12董事及行政架构 15企业管治报告 29董事会报告 41独立核数师报告 44综合财务状况表 46综合损益及其他全面收益表 48综合权益变动表 50综合现金流量表 52综合财务报表附注 183五年财务摘要 02中国恒大集团 董事会及委员会 董事会主席 许家印教授 执行董事 许家印教授肖恩先生史俊平先生刘振先生钱程先生 非执行董事 梁森林先生 独立非执行董事 周承炎先生何琦先生谢红希女士 审核委员会 周承炎先生（主席）何琦先生 谢红希女士 薪酬委员会 何琦先生（主席）许家印教授 谢红希女士 提名委员会 许家印教授（主席）何琦先生 周承炎先生 授权代表 许家印教授方家俊先生 二零二一年年报03 公司资料 总办事处 中国广东省 广州市天河区黄埔大道西78号邮编：510620 香港营业地点 香港湾仔告士打道38号万通保险中心15楼 网址 www.evergrande.com 公司秘书 方家俊先生香港律师 核数师 上会栢诚会计师事务所有限公司 股份代号 香港联交所：3333 投资者关系 如有查询，请联络：投资者关系部 电邮：evergrandeIR@evergrande.com电话：(852)22879229 06中国恒大集团 主席报告书 业务回顾 2021年中国房地产市场迎来剧变，随着调控政策不断完善升级，楼市的过热情况得到缓解，也为房企的发展提出了更高的要求。 公司在上半年坚定推进既定的降负债战略，从2020年3月底到2021年6月底，公司有息负债减少了约3,000亿元。在此过程中，公司资金压力越来越大，并在5月底遭遇做空引起市场恐慌，大量金融机构开始停贷断贷。 从7月开始，公司现金流断裂，陷入经营困境。公司积极承担企业自救的主体责任，想方法设法去恢复经营、摆脱困境：一是集中全力推进复工复产和保交楼工作，争取各地区和上下游合作伙伴等各方的理解和支持；二是加大资产处置力度，努力盘活资金；三是精简机构、优化人员和薪资结构，进一步节约成本；四是 与境内外债权人积极沟通，聘请财务顾问评估公司情况，探索对所有利益相关方最优的整体债务解决方案。 截至2021年12月31日，本集团负债总额为25,801.5亿元。剔除其中的合约负债9,743.5亿元后的负债规模为16,058.0亿元，较2020年末剔除合约负债后的负债规模 17,649.8亿元减少1,591.8亿元。 土地储备 截至2021年12月31日，集团拥有土地储备2.6亿平方米。 此外，集团还参与旧改项目93个，其中大湾区66个（深圳39个），其他城市27个。 庞大优质的土地储备，是集团保交楼、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。 二零二一年年报07 主席报告书 合约销售 2021年，集团实现合约销售金额人民币3,729亿元，合约销售面积5,202万平方米，全年累计销售回款人民币3,876亿元。 全年集团新开盘销售项目70个，分布在北京、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、昆明、贵州、长沙、沈阳、福州、乌鲁木齐、惠州、温州、临沂等城市。截至2021年12月31日，包括完全竣工及在建的在售项目累计到达1,241个。 恒大汽车： 具体发展战略由恒大汽车(00708.HK)独立上市公司规划运营。 恒大物业： 具体发展战略由恒大物业(06666.HK)独立上市公司规划运营。 业务展望 展望未来，公司将继续积极承担企业自救的主体责任，全力做好复工复产和保交楼的各项工作，尽早恢复销售、恢复经营，努力走出经营困境。同时，公司将以最大的诚意和最积极的态度，与境内外债权人积极沟通、紧密合作，并积极配合债权人顾问对公司开展尽调工作，依法、依规、公平地统筹解决公司全盘债务问题，逐步化解风险。 承董事会命中国恒大集团主席 许家印 香港，2023年7月17日 08中国恒大集团 管理层讨论及分析 一、债务情况 2021年报表负债总额25,801.5亿元，剔除其中的合约负债9,743.5亿元后的负债规模为16,058亿元，较2020年剔除合约负债后的负债规模17,649.8亿元，同比减少1,591.8亿元。其中： (1)借款 于2021年12月31日，本集团的借款为人民币6,073.8亿元，较2020年借款人民币7,165.3亿元，下降人民币1,091.5亿元。 部分借款由本集团之物业及设备、土地使用权、投资物业、开发中物业、持作出售竣工物业、银行现金及本集团内若干附属公司的股本权益作出抵押。于2021年12月31日借款平均年利率为8.38%（2020年12月31日：9.49%）。 (2)贸易及其他应付款 于2021年12月31日，本集团的贸易及其他应付款为人民币8,933.4亿元，较2020年同比增加641.7亿元。其中：应付工程材料款5,850.1亿元、其他3,083.3亿元。 (3)其他负债 于2021年12月31日，本集团其他负债为人民币1,050.9亿元。 二、年内经营性亏损 收入 本集团年内收入为人民币2,500.1亿元。其中，有770个项目实现交楼，房地产开发业务收入为人民币2,261.5亿元。 毛亏 本集团年内毛亏损为人民币184.5亿元。本年度毛亏损主要是由于结转大量促销的存货，导致毛利润减少。年内的毛利率为–7.4%。 销售及营销成本 年内本集团销售及营销成本为人民币319.5亿元。因应市场情况变差，本集团加大促销力度，以期推动合约销售，所以尽管合约销售金额降低，相关费用与去年比变动不大。 行政费用 年内本集团行政费用由2020年的人民币210.6亿元下降至人民币165.3亿元，降幅21.5%。主要由于年内业务量下降导致支出减少。 财务成本 年内本集团财务成本人民币416.2亿元。 其他营业费用 年内本集团其他损失净额人民币74.9亿元。 二零二一年年报09 管理层讨论及分析 其他收入 年内其他收入为人民币22.9亿元。主要是利息收入、已没收客户定金以及管理及顾问服务收入。 经营性亏损 综上，年内经营性亏损为人民币1,137.5亿元。 三、年内非经营性亏损 待售已竣工物业和开发中物业减值 年内存货减值拨备为人民币3,736.8亿元。主要因为整体市场环境下行导致。本集团将定期就存货价值更新评估，如果市场环境回暖，相应估值将有可能回升。 投资物业公平值收益，净额 本集团年内投资物业公平值亏损为人民币312.7亿元。本集团的投资物业主要包括总建筑面积约 465.3万平米的居住社区商业裙楼、写字楼及约 19.4万个车位。 金融资产减值损失 年内金融资产减值为人民币503.8亿元。主要是本集团就对联合营公司及第三方的其他应收款及预付款项计提相应拨备。 其他亏损 年内其他亏损为人民币1,298.3亿元。是由于土地被收回有关的亏损、联合营投资损失及其他亏损。 四、外汇风险 本集团主要以人民币进行业务。住宅及投资物业绝大部分位于中国大陆。借款中的25.3%以美元及港元计值。 本集团估计，随着人民币汇兑制度日趋以市场为本，人民币汇率将持续双向波动。年内人民币兑美元及港元升值。本年度，本集团录得汇兑收益 11.9亿。然而，上述外币借款到期偿还时，有关的实际汇兑损益存在不确定性。 本集团将密切监察汇率风险。如有需要，将按市况调整债务结构。本集团并无订立任何远期合约以对冲外汇波动风险。 五、流动资金及财务资源 于2021年12月31日，本集团现金及现金等价物以及受限制现金总额为人民币287.8亿元。另外，有人民币313.2亿现金已纳入指定账户统一监管，计入其他应收款项。 10中国恒大集团 管理层讨论及分析 六、其他 恒大物业的质押担保 诚如本公司及恒大物业（本公司附属公司）日期为2022年3月21日及2023年2月15日的公告所披露，于2020年12月28日至2021年8月2日期间，本公司六间附属公司透过八间银行为多间第三方公司(作为被担保方)的融资提供银行存款抵押人民币13,400,000,000元。有关资金人民币13,400,000,000元其后透过部分质押方及多间中介公司转回本集团（扣除费用）。 截至2021年12月31日止年度，因第三方借款人违约，银行执行担保义务，相应扣除存款质押人民币134亿元。虽然资金经过多个中介机构转回，但本集团确定该资金来源最终来自恒大物业。 因此，传入资金已在综合财务报表中确认为集团内交易并在合并时予以抵销，而不是反映为第三方交易。这种会计处理适当地反映了交易的实质，原因为资金源自本集团的附属公司。 重大诉讼 截至2021年12月31日，本公司标的金额人民币3,000万以上未决诉讼案件数量共计400件，标的金额总额累计约人民币1,155.54亿元。 或然负债 截至本报告日期，多方已就清偿未付借款、应付工程及日常营运款、延迟交付多个项目及其他事宜针对本集团提出诉讼。董事已评估上述诉讼事项对本集团截至2021年12月31日止年度的综合财务报表及综合财务报表的应计拨备的影响。本集团亦正积极与相关债权人沟通，寻求各种方式解决该等诉讼。董事认为，有关诉讼（不论个别或共同）现阶段将不会对本集团的经营业绩、现金流及财务状况产生重大不利影响。截至2021年12月31日，本集团的重大或然负债约为人民币92.4亿元（截至2020年12月31日止年度：无）。 重大投资、附属公司、联营公司及合营企业的重大收购及出售 出售NewGain股份 于2021年3月28日，本公司、全资附属公司AlphaBeautyLimited（“AlphaBeauty”）及本公司另一附属公司NewGainsGroupLimited（“NewGain”）与投资者订立协议（“投资协议”），据此，NewGain同意向投资者配发及发行651,380,929股新股，而AlphaBeauty同意向投资者出售 651,380,929股现有NewGain股份，总代价为163.5亿港元（“NewGain出售事项”）。 配售恒大汽车股份 于2021年5月13日，本集团向投资者配售2.6亿股恒大汽车股份，每股40.92港元，所得款项约为106亿港元。 二零二一年年报11 管理层讨论及分析 出售盛京银行股份 于2021年9月28日，本集团与沈阳盛京金控投资集团有限公司签订协议，以出售盛京银行股份有限公司1,753,157,895的非流通内资股，对价为每股人民币5.70元，合计人民币9,993,000,001.50元。 出售恒腾网络股份 一、卖给PumpkinFilmsLimited 于2021年6月20日，SolutionKeyHoldingsLimited （本公司之子公司）（“SolutionKey”），按市价每股6港元向PumpkinFilmsLimited出售恒腾网络集团有限公司（股份代号：136）（“恒腾网络”）738,771,000股，对价为4,432,626,000港元。于2021年7月和8月受让方分三笔款向SolutionKey按协议约定支付2,314,200,000港元，剩余1,768,426,000港元于 2021年12月31日到期，但受让方一直未支付。 本公司于2022年10月7日向对方发送律师信，要求对方尽快支付转让恒腾网络股份的尾款，并准备启动法律诉讼程序。 二、卖给OceanFundSPC及WaterLilyInvestmentLimited 于2021年7月30日，SolutionKey分别向OceanFundSPC及腾讯集团旗下公司WaterLilyInvestmentLimited出售恒腾网络股份，具体情况如下： 1.于2021年7月30日，SolutionKey向OceanFun