业绩增长超预期，商管头部效应凸显

事件：公司发布2023年中期业绩公告。2023年上半年实现营收67.9亿元，同比增长28.7%；归母净利润14.0亿元，同比增长36.5%，业绩略超市场预期。 业绩高增利润率提升，高派息回报股东。2023上半年公司营收同比增长28.7%，其中商管和物管板块分别实现营收23.1亿元和44.8亿元，同比分别增长20.1%和33.7%。上半年公司整体毛利率同比提升1.5pct至33.2%，其中商管板块的毛利率同比提升8.2pct至58.5%；物管板块的毛利率同比微降0.9pct至20.1%。公司规模效应释放，降本增效显著，2023年上半年销管费用同比下降1.1pct至8.0%。2023年公司中期派息0.223元/股，同比大增75.6%，派息率达35.8%。 重奢优势持续深化，头部效应愈发显著，零售额及租金同比高增。2023上半年公司新开业购物中心3座（其中兰州万象城为首个第三方包租重奢项目），在管项目达到88座，重奢项目数量12个行业第一，74个项目零售额当地前三。上半年公司新签约7家第三方购物中心，均为一二线TOD项目。2023年上半年公司在管购物中心实现零售额841亿元，同比增长41.0%，可同比增长27.3%；实现租金收入105亿元，同比增长52.1%，即使还原去年同期租金减免影响后增幅依然有28.5%；NOI Margin同比提升9.4pct至67.2%。公司品牌资源护城河牢固，截至2023年6月30日，公司国际奢侈品牌合作数量超115个，合作店铺数量超500个，稳居行业第一。 物管规模稳健增长，业务结构持续优化。截至2023年6月30日，公司物管合约面积达3.8亿方，上半年竞标直拓第三方合约面积2824万方； 在管面积达3.2亿方，较2022年末增长11.8%，其中第三方在管面积占比高达59.2%。收并购项目投后目标全面兑现：中南和禹州项目上半年贡献并表收入9.1亿元，贡献并表净利润1.1亿元。公司不断巩固“城市空间运营服务商”战略定位：截至2023年6月30日城市公共空间在管面积较2022年底增长31.6%至8520万方，占总在管面积比例为26.2%。 盈利预测与投资评级：公司作为具备重奢护城河的商管和物管公司，竞争优势显著。疫情影响消退后公司商管业务收入及利润率显著提升，物管业务稳健扩张，投后管理优秀。我们维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为28.4/36.7/45.2亿元，对应的EPS分别为1.24元/1.61元/1.98元，对应PE分别为25.4X/19.7X/16.0X，维持“买入”评级。 风险提示：市场化外拓不及预期；消费复苏不及预期；疫情反复影响超预期。